برولوجيس (PLD) ربعًا قويًا آخر، مواصلًا الاتجاه الثابت على الرغم من الضجيج الكلي. PLD عبارة عن صندوق استثمار عقاري صناعي كبير بمحفظة تبلغ 1.3 مليار قدم مربع و215 مليار دولار من الأصول الخاضعة للإدارة. من حيث الحجم الكبير، تعتبر الشركة عملاقة.
لقد نشرت آخر مرة مقالة PLD لـ Seeking Alpha في عام 2022. في ذلك الوقت، انخفض سعر السهم بشكل كبير. في الآونة الأخيرة، كان سعر السهم في مسار تصاعدي.
FFO وAFFO
كان لدى PLD ربع قوي لـ Core FFO وتغلب على التقديرات المتفق عليها. جاء AFFO الخاص بهم أقل من التقديرات، ولكن AFFO عادةً ما يكون متقلبًا للغاية بالنسبة لـ PLD، وهو ما سأشرحه لاحقًا في هذه المقالة.
كما ترون في الشريحة التالية، تدرج PLD قائمة Core FFO الخاصة بها باستثناء “الترويج”:
PLD
نود أن نتتبع Core FFO ex Net Promotion Income للشركة لأنه يعطي صورة أوضح عن أداء الشركة:
منتدى ريت
من المهم أن تعرف أن “صافي الدخل الترويجي” عادة ما يكون رقمًا موجبًا. هذه سنة نادرة عندما تكون سلبية. كما أن لديها قدرًا كبيرًا من التقلبات من ربع إلى ربع.
ما هو صافي الدخل الترويجي؟
ما هو “صافي الدخل الترويجي”؟ هذا سؤال جيد. بالنسبة للمستثمرين الذين ليسوا على دراية بهذا المصطلح، فإن “صافي الدخل الترويجي” هو الإيرادات الترويجية المكتسبة من مستثمرين خارجيين خلال الفترة (صافي تعويضات الأسهم، والضرائب، ومكاسب وخسائر مشتقات العملات الأجنبية، وما إلى ذلك). وبعبارة أخرى، تمتلك شركة برولوجيس العديد من المشاريع المشتركة. إنه جزء كبير من أعمالهم الرأسمالية الإستراتيجية. عندما تتفوق تلك المشاريع، تحصل PLD على دخل ترويجي. يمكن أن يصبح الرقم سلبيًا، وهو ما حدث في هذا الربع.
توفر الإدارة رقم “العمل الخارجي الأساسي باستثناء عمليات الترويج” حتى يتمكن المستثمرون من رؤية الأداء التشغيلي دون التخلص من بند متقلب للغاية بطبيعته. ومع ذلك، فهو رقم مهم يجب أخذه في الاعتبار – خاصة على المدى الطويل.
NOI والأرباح
قامت Prologis بزيادة إرشاداتها لكل من مقاييس NOI في نفس المتجر بمقدار 50 نقطة أساس:
PLD
إذا قمنا بتقييم نمو NOI في نفس المتجر في الربع الثالث سنويًا، فسيصل إلى ما يقرب من 27 مليون دولار نقدًا من صافي دخل التشغيل و30 مليون دولار من صافي دخل التشغيل الفعلي.
لقد كان هذا ربعًا قويًا على جبهة أمة الإسلام، خاصة بالنظر إلى حجم المحفظة. عندما تكون الشركة بهذه الضخامة، لا ينبغي للمستثمرين أن يتوقعوا تقلبات كبيرة. ما يجب أن يبحث عنه المستثمرون هو النمو المستمر والمتكرر. تواصل Prologis تقديم كليهما.
صرحت PLD أنه من المتوقع أن يدعم التغيير القوي في الإيجار نمو NOI في المستقبل. المستأجرون على استعداد لدفع إيجارات أعلى لمواقع PLD. وسوف يتدفق انتشار التأجير من خلال أمة الإسلام في المستقبل.
دفعت الإدارة توجيهاتهم للعام بأكمله إلى الأعلى. تخبر هذه التغييرات التصاعدية الصغيرة المستثمرين أن الشركة لا تزال مستقرة وأن الإدارة مرتاحة للتطلع إلى المستقبل.
ترسل شركة Prologis رسالة واضحة في هذا الربع: الأساسيات صحية وتتجه بشكل أفضل قليلاً مما كان يعتقد سابقًا.
تطوير
لا يزال التطوير إحدى المزايا التنافسية لشركة PLD. فيما يلي اقتباسان من المدير المالي، تيموثي أرندت، في مكالمة أرباح الربع الثالث:
فيما يتعلق بتوزيع رأس المال، كان لدينا ربع أخف من التطوير يبدأ بتوقعات لربع رابع قوي بسبب التوقيت المحدد للمعاملات. كان ثلثا حجم أعمالنا في الربع الرابع – في الربع الثالث – في تصميم يناسب عملاء عالميين كبار، والعديد منهم يصنفون ضمن أفضل 25 عميلًا لدينا. لقد وقعنا على 9 اتفاقيات تصميم إضافية في هذا الربع، مما رفع المجموع إلى 21 حتى الآن لهذا العام ويصل إلى 1.6 مليار دولار من إجمالي الاستثمار المتوقع.
في توزيع رأس المال، نعمل على زيادة عمليات التطوير التي تبدأ بحصتنا إلى نطاق جديد يتراوح بين 2.75 مليار دولار إلى 3.25 مليار دولار. وللتذكير، تم تضمين عمليات تشغيل مركز البيانات المُعلن عنها مسبقًا فقط في هذه التوجيهات. نعمل أيضًا على زيادة توجيهاتنا المجمعة للتصرف والمساهمة بمقدار 500 مليون دولار إلى نطاق يتراوح بين 1.5 مليار دولار إلى 2.25 مليار دولار في حصتنا.
لا يحتاج Prologis إلى شراء العقارات بأسعار مشكوك فيها. يمكنهم فقط بناء أصول عالية الجودة ذات عوائد عالية وتأمين الطلب من المستأجرين في وقت مبكر. يعد خط التطوير الخاص بهم أحد أكبر الأسباب وراء أداء الشركة الجيد باستمرار.
لقد قمت بإنشاء جدول يوضح خطط PLD لنشر رأس مالها بناءً على إصدارات الأرباح المتعددة. أعتذر لأي شخص أربكه الرسم، ولكن هذا ما قمت ببنائه شخصيًا، وأعتقد أنه يستحق مشاركته مع القراء:
منتدى ريت
الأفكار النهائية
تواصل PLD إظهار سبب وجودها في قمة قطاع صناديق الاستثمار العقارية الصناعية. حققت الشركة ربعًا قويًا آخر مع نمو صحي في أمة الإسلام (NOI)، ونتوء توجيهي مفيد، وهوامش قوية للتأجير. حتى في البيئة الكلية الحالية، يظل الطلب على خصائص ملء PLD قويًا.
يمكن أن يؤدي تقلب الدخل المعزز إلى جعل المقارنات ربع السنوية صعبة. ومع ذلك، تستمر العمليات الأساسية في الاتجاه في الاتجاه الصحيح. عندما تتخلص من كل الضوضاء، فإن أرباح PLD لا تزال تتزايد. قصة النمو على المدى الطويل موجودة – وهي واحدة من أكبر خطوط التطوير في الصناعة.
تعد Prologis واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقارية عندما يتعلق الأمر بالقيمة السوقية. وهي تواصل الفوز من خلال الاتساق والحجم والتخصيص الذكي لرأس المال. أضف هذا الربع إلى قائمة الإنجازات. بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل الذين يرغبون في التعرض لصناديق استثمار عقارية صناعية عالية الجودة، تظل PLD واحدة من أقوى الخيارات في هذا القطاع.
