بقلم نيفيديتا بالو
تورونتو (رويترز) – يظهر الآن المقرضون الصغار غير الخاضعين للتنظيم في كندا والذين استفادوا من طفرة الإسكان الوبائية لتقديم قروض عقارية بأسعار فائدة مرتفعة علامات التوتر حيث يدفع الارتفاع في تكاليف المعيشة بعض أصحاب المنازل نحو التخلف عن السداد.
وتهيمن البنوك الكبرى “الستة الكبرى” التي تشمل رويال بنك أوف كندا وبنك تي دي على سوق الرهن العقاري في كندا البالغة قيمتها 2 تريليون دولار كندي (1.5 تريليون دولار).
ولكن بالنسبة للعديد من الكنديين غير القادرين على اجتياز اختبار صارم للتأهل للحصول على قرض عقاري، كان هناك خيار آخر منذ فترة طويلة: المقرضون من القطاع الخاص الذين يقدمون قروضاً عقارية قصيرة الأجل بأسعار فائدة أعلى بعدة نقاط مئوية من تلك التي تفرضها البنوك الكبرى.
وقد انتشرت مجموعة فرعية من هذه المجموعة من المقرضين – شركات الاستثمار في الرهن العقاري – في السنوات الثلاث الماضية، حيث قامت بعقد صفقات أكثر خطورة، عندما أدت تكاليف الاقتراض المنخفضة القياسية إلى ارتفاع الطلب على الرهن العقاري في ذروة طفرة سوق الإسكان في عام 2022.
ولكن مع تراجع سوق العقارات في كندا خلال العام الماضي في حين ارتفعت تكاليف المعيشة وأسعار الفائدة، كافح المستهلكون لسداد أقساطهم الشهرية، مما أجبر العديد من البلدان المتوسطة الدخل على بيع العقارات بأسعار رخيصة لتعويض الخسائر مع تخلف أصحاب المنازل عن السداد وانخفاض أسعار العقارات.
وقال دين كولر، رئيس الجمعية الكندية لمقرضي الرهن العقاري البديل: “من المعقول أن تواجه صناديق الرهن العقاري البديلة اليوم بعض الضغوط نظرا لأن أسواقنا تتكيف مع الوضع الطبيعي الجديد”.
أظهرت بيانات من شركة كندا للرهن العقاري والإسكان أن ما يقرب من 1٪ من القروض العقارية من المقرضين من القطاع الخاص كانت متأخرة في السداد في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالمعدل على مستوى الصناعة البالغ 0.15٪.
وأظهرت البيانات أن الحصة السوقية للرهون العقارية التي تم تمديدها حديثا من قبل مقرضين من القطاع الخاص قفزت في الربع الأول من عام 2023 إلى 8% من 5.3% في عام 2021، في حين انخفضت حصة تلك التي أقرضتها البنوك الكبرى إلى 53.8% من 62%.
البيانات المقدمة إلى رويترز من قبل شركة LandBank Advisors للوساطة العقارية التجارية ومقرها تورونتو توضح أيضًا بعض الضغوط التي يواجهها المقرضون من القطاع الخاص.
درست شركة LandBank Advisors أكثر من 1000 رهن عقاري تم إصدارها بين عامي 2020 ويناير 2024 ووجدت أن حوالي 90٪ من مشتري المنازل الذين اضطروا لبيع منازلهم بسبب التخلف عن السداد في منطقة تورنتو الكبرى، أكبر سوق عقاري في كندا، قد حصلوا على قروض عقارية من المقرضين من القطاع الخاص. .
وولدت البلدان المتوسطة الدخل أكثر من نصف القروض العقارية من بين 90% من السكان الذين دفعوا إلى البيع بأسعار بخسة.
وتم تسجيل حوالي 50 عملية بيع قسري من هذا القبيل في منطقة تورونتو الكبرى حتى الآن في عام 2024، مقارنة بـ 558 في عام 2023 و92 في عام 2020.
في حالة تأهب
استجابة لارتفاع أسعار الفائدة منذ مارس 2022، وجه مكتب المشرف على المؤسسات المالية – الذي ينظم البنوك الكبرى في البلاد – العام الماضي بالاحتفاظ بمزيد من رأس المال لتغطية التخلف عن سداد القروض.
لكن المقرضين من القطاع الخاص، الذين تشرف عليهم حكومات المقاطعات، يواجهون لوائح أقل، وعلى عكس البنوك الكبرى، لا يطلبون من العملاء إجراء اختبارات الرهن العقاري الإلزامية الفيدرالية التي تضمن قدرتهم على سداد المدفوعات حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة.
وقال المشرف على المؤسسات المالية بيتر روتليدج، الذي لا يشرف مكتبه بشكل مباشر على مقرضي القطاع الخاص، هذا الشهر إن “الانتشار المفاجئ للإقراض غير المنظم” سيكون مشكلة، لكن القطاع لا ينمو حتى الآن بطريقة تثير القلق.
بدأت هيئة تنظيم الخدمات المالية، التي تشرف على شركات وساطة الرهن العقاري، حملات لحماية المستهلكين من الرهون العقارية ذات الرسوم المرتفعة التي لا يمكن تحملها، وأصدرت إرشادات جديدة ومتطلبات ترخيص أكثر صرامة على شركات وساطة الرهن العقاري.
وقال جوناثان جيبسون من LandBank Advisors: “لقد فتحت العديد من البلدان المتوسطة الدخل أبوابها قبل ثلاث أو أربع سنوات. والمشكلة هي أنها فتحت أبوابها… عندما كانت القيم في أعلى مستوياتها وعندما تنظر إلى دفاترها، ستجد أن الكثير من كتبها تحت الماء”.
“البلدان المتوسطة الدخل محاصرة أو أصبحت أكثر وأكثر انتقائية.”
لكن بعض المقرضين من القطاع الخاص ذوي رأس المال الجيد والأكثر خبرة يرون فرص الاندماج والاستحواذ من خلال إنقاذ المقرضين المتعثرين، كما يقول المسؤولون التنفيذيون في الصناعة.
وقال جيسي بوبروسكي، نائب رئيس تطوير الأعمال في شركة Calvert Home Mortgage Investment Corporation، إن شركته تبحث عن عمليات استحواذ أو كتب قروض للشراء.
وقال بوبروسكي: “بالتأكيد نحن نتطلع إلى توسيع حصتنا في السوق”.
(1 دولار = 1.3428 دولار كندي)
