مقدمة
الخصائص الأساسية (بورصة نيويورك: إيبرت) هي الآن واحدة من صناديق الاستثمار العقارية المفضلة لدي لأنها تنمو بسرعة بينما لم يتحرك سعر سهمها كثيرًا في السنوات الأخيرة. بالإضافة إلى ذلك، توفر EPRT نموًا قويًا ومقاييس مواتية للمستأجرين وتنويعًا جيدًا، وقد حققت نجاحًا كبيرًا ميزانية عمومية قوية.
لقد نشرت لأول مرة عن Essential Properties في سبتمبر 2021 وأعطتها تصنيف تعليق. ما يعجبني في شركة Essential Properties هو أنها تؤجر عقاراتها لمستأجرين موجهين نحو الخدمة. هناك حاجة إلى هذه الأعمال في المجتمع وبالتالي توفر دخلاً ثابتًا يجعل الإيجار أكثر أمانًا.
منذ عام 2021، تغير تخصيص ممتلكاتهم إلى حد ما. أصبح التخصيص الآن أكثر توجهاً نحو المستأجرين ذوي الخبرة.
ويمثل إجمالي عائد السهم منذ عام 2021 خسارة بنحو 16%، بينما واصلت شركة Essential Properties نموها بقوة. ومع ذلك، فقد تفوق أداء المستثمرين على المدى الطويل على مؤشر S&P 500.
يبدو أن السوق غير راضٍ عن صناديق الاستثمار العقارية بشكل عام حيث ارتفعت أسعار الفائدة بشكل حاد لمواجهة التضخم المرتفع. وفي الوقت الحالي، تعتبر فرصة الشراء جذابة لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي يريد خفض أسعار الفائدة هذا العام.
علاوة على ذلك، تتمتع شركة Essential Properties بالعديد من الخصائص التي تجعلها استثمارًا مثيرًا للاهتمام:
- تنويع المحفظة الجيدة والمقاييس.
- ميزانية عمومية قوية.
- مواعيد استحقاق الديون مواتية (الأولى في عام 2027!).
- مقاييس التقييم المواتية وعوائد الأرباح.
إن آجال استحقاق الديون مواتية للغاية لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي يعتزم الاستمرار في خفض أسعار الفائدة في السنوات المقبلة. سيتم السداد الرئيسي الأول في عام 2027، ومن المتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة بشكل حاد بحلول عام 2027. ومن ثم تكون إعادة التمويل مواتية للغاية لشركة Essential Properties.
حيازات المحفظة والمقاييس والسيولة
تعد شركة Essential Properties استثمارًا آمنًا لأنها تمثل رحلة إيجار آمنة تمامًا مثل Realty Income (O). يتم دفع ضرائب الملكية والتأمين والصيانة من قبل المستأجرين. تعد شركة Essential Properties أصغر حجمًا بكثير من Realty Income حيث تبلغ إيراداتها لعام 2023e 355 مليون دولار مقارنة بـ 3.8 مليار دولار لـ Realty Income.
ستعلن شركة Essential Properties عن نتائجها للربع الرابع من عام 2023 في 14 فبراير. ولدي فضول بشأن تخصيص محفظتها الاستثمارية والصحة المالية لمستأجريها. في السنوات الأخيرة، تلقت شركة Essential Properties المزيد من الإيجار من مغاسل السيارات وأنا أشعر بالفضول لمعرفة ما إذا كان هذا الاتجاه سيستمر. ومع نتائج الربع الثالث من عام 2023، يمكنني مقارنتها بمحفظتها التاريخية في عام 2021.
تتمتع شركة Essential Properties بمحفظة عقارية قوية مع مستأجرين يتمتعون بصحة جيدة من الناحية المالية. لا يعد تحولها في التنويع مثيرًا للقلق حيث لا يزال 78.9٪ من مستأجريها يعملون في قطاع الخدمات (انخفاضًا من 84.5٪ في الربع الثاني من عام 2021 عندما نشرت مقالتي لأول مرة). تجلب صناعة الخبرة الآن المزيد من الإيرادات، وخاصة الترفيه. أرى أن هذا يمثل خطرًا متزايدًا، ولكن لا يزال من الممكن التحكم فيه لأنه يجلب 8.3٪ فقط من النقد ABR.
أعلى 10 تركيز للمستأجرين (عرض المستثمرين للعقارات الأساسية للربع الثالث من عام 2023)
من العرض التقديمي للمستثمرين الآن وفي عام 2021، نرى أن دخل ABR النقدي من غسيل السيارات والترفيه قد زاد بشكل ملحوظ خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، فإن تغطية الإيجار على مستوى الوحدة أكثر من كافية بمعدل 4.0x ولا يوجد سبب للقلق. آمل ألا يستمر هذا الاتجاه حيث أن غسيل السيارات ABR يمثل بالفعل أكثر من 15.3% من إجمالي ABR.
تعتبر مقاييس الإيجار الخاصة بالعقارات الأساسية قوية. 99.8% من العقارات مؤجرة، منها 65.1% إيجارات رئيسية. ويبلغ المتوسط المرجح لمدة الإيجار المتبقية 13.9 سنة، مما يوفر الكثير من اليقين.
يتم تصعيد 96.1% من جميع عقود الإيجار على أساس تعاقدي ثابت، و2.5% فقط يتم تصعيدها بسبب الزيادات في مؤشر أسعار المستهلك. وفي رأيي أن هذا يشكل خطراً إذا ظل التضخم مرتفعاً لفترة طويلة. وفي هذه الحالة، قد يكون للجمع بين زيادة أسعار الفائدة وارتفاع التضخم تأثير سلبي على أرباح شركة Essential Properties.
مقاييس المحفظة الصحية
لقد تحسنت مقاييس محفظتهم بقوة. أكثر من 74.1% من النقد ABR لديه نسبة تغطية على مستوى الوحدة تزيد عن 2.0x. في وقت مقالتي الأولى في عام 2021، كان هذا يمثل 56.6% فقط من النقد ABR.
ونرى أيضًا هذا الاتجاه الإيجابي في التصنيفات الائتمانية للمستأجرين. في عام 2021، حصل أكثر من 8% من المستأجرين على تصنيف ائتماني CCC+ وقد تحسن هذا الآن بشكل كبير إلى 2% فقط. وتنتهي صلاحية أكثر من 40.4% من عقود إيجار ABR النقدية بعد عام 2038، بينما كانت هذه النسبة في عام 2021 تبلغ 31.1% فقط.
معدل ائتمان المستأجر وانتهاء عقد الإيجار (عرض المستثمر EPRT 3Q23)
آجال استحقاق الديون المواتية
سيحدث أول استحقاق للديون في عام 2027. ويعتزم بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة مرة واحدة على الأقل هذا العام. وتقدر توقعاته الجديدة في شهر ديسمبر/كانون الأول أن سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية الأطول أجلاً سوف يبلغ نحو 2.5%. ولذلك فإن شركة Essential Properties في وضع مناسب لإتاحة الفرصة لها لإعادة تمويل ديونها بسعر فائدة منخفض.
بفضل سيولة عالية على الإطلاق تبلغ 990 مليون دولار، تتمتع شركة Essential Properties بالقدرة على زيادة استثماراتها لدعم نمو FFO على المدى الطويل. ولذلك فإن لديها سيولة كافية لتمويل المزيد من النمو.
آجال استحقاق الديون المواتية والرافعة المالية المحافظة. (عرض المستثمر EPRT 3Q23)
التقييم والنمو والمخاطر
أخيرًا، ننظر إلى مقاييس تقييم العقارات الأساسية وأقرانها في القطاع. يقدم كل عرض تقديمي للمستثمرين نظرة عامة جيدة على أقرانهم في القطاع والمقاييس المهمة.
ما أجده مهمًا للمقارنة هو صناديق الاستثمار العقارية التي لديها مستأجرين موجهين نحو الخدمة في المقام الأول. أريد أيضًا الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية بنمو لا يقل عن 2٪ في AFFO (آخذ AFFO لعام 2023 من الرسم البياني أدناه)؛ مما يعطي مجالاً لنمو الأرباح. تبرز هنا شركة Getty Realty (GTY)، وEssential Properties، وNNN REIT (NNN) وRealty Income (O).
صافي الدين + المفضل / الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك هي الأكثر ملاءمة للعقارات الأساسية، تليها Getty Realty، وRealty Income، وNNN. وهذا يسمح لـ EPRT وGetty Realty بزيادة الديون لتمويل نموهما.
تبرز شركتا Essential Properties وGetty Realty بشكل إيجابي بشكل عام. يعد مضاعف التقييم AFFO أكثر ملاءمة قليلاً لشركة Getty Realty مقارنة بالخصائص الأساسية (12.4x مقابل 14.0x). من ناحية أخرى، تعد شركة Essential Properties أكثر أمانًا لأن 18% فقط من ABR تتكون من أفضل 10 مستأجرين. بالنسبة لشركة Getty Realty، فإن هذا أعلى بكثير بنسبة 72% من ABR.
التقييم والنمو والاستفادة من أقران القطاع (عرض المستثمر EPRT 3Q23)
بمقارنة هذه الإحصائيات، فإن شركة Essential Properties تذهلني كواحدة من أفضل صناديق الاستثمار العقاري Triple Net Lease مع مستأجرين موجهين نحو الخدمات في الغالب. محفظتهم هي الأكثر تنوعًا وتتمكن من تنمية AFFO بقوة مع القليل من الرافعة المالية. وهذا يجعلها واحدة من استثماراتي المفضلة في صناديق الاستثمار العقاري Triple Net Lease. وبالتالي فإن الخصائص الأساسية تعتبر استثمارًا مفيدًا.
