على مدى العقد الذي أعقب الأزمة المالية، استفادت صناديق الاستثمار العقارية من بيئة أسعار الفائدة المنخفضة بشكل دائم لإطلاق محرك العقارات التجارية. وقد أدى انخفاض العائدات ومعدلات الرسملة إلى دعم ارتفاع تقييمات صناديق الاستثمار العقارية وقيم العقارات. صناديق الاستثمار العقارية أشرقت خلال هذه الفترة. لقد تغير الوضع بشكل كبير بعد عصر الوباء. اعتبر الكثيرون أن سياسة سعر الفائدة المنخفضة التي ينتهجها بنك الاحتياطي الفيدرالي هي سياسة دائمة.
تغير البحر في عام 2023 حيث تبخرت العديد من هذه الرياح الخلفية خلال فترة مكثفة. عانت صناديق الاستثمار العقارية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والهروب إلى بدائل مثل السندات وسندات الخزانة، وما أثار دهشة الكثيرين، التكنولوجيا. أدت زيادة الاقتراض وتكاليف رأس المال إلى تباطؤ عمليات الاستحواذ والتطوير الجديد عبر العقارات.
ومرة أخرى، بدأ المد يتغير. ألمح بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى تخفيضات في أسعار الفائدة على المدى القريب، والتي ستكون حاسمة لأداء صناديق الاستثمار العقارية على المدى القصير. السوق لقد لاحظت ذلك وانتعشت صناديق الاستثمار العقارية في جميع أنحاء المنطقة من أدنى مستوياتها في أكتوبر. اليوم، سوف نعود إلى أحد أفضل الصناديق المغلقة في مجال العقارات. لقد فعلنا غطت RQI سابقاولكن أشعر الآن أنها فرصة مناسبة نظرا للتغيرات في السوق. في التغطية السابقة، لاحظنا أن محفظة RQI يمكن أن تستفيد من العديد من محركات النمو طويلة المدى بما في ذلك ارتفاع الإيجارات والتضخم. ومع ذلك، فإن مخاطر أسعار الفائدة القادمة كانت كبيرة.
نظرة عامة على العثور عليها
صندوق كوهين آند ستيرز للدخل العقاري عالي الجودة (بورصة نيويورك: آر كيو آي) هو صندوق مغلق يستثمر في صناديق الاستثمار العقارية عالية الجودة. تتخصص شركة Cohen & Steers (CNS) في العقارات والبنية التحتية واستثمارات الأسهم المفضلة من خلال مجموعة مختارة من الأدوات مثل الحسابات المُدارة وصناديق الاستثمار المشتركة وصناديق الاستثمار المشتركة التقليدية. في حين أن CNS تقدم العديد من التكرارات العقارية، فإن RQI عبارة عن صندوق REIT خالص. بديل لـ RQI هو صندوق Cohen & Steers REIT & Preferred Income Fund (RNP)، وهو صندوق استثمار عقاري آخر يجمع بين صناديق الاستثمار العقارية والمفضلة للحصول على عائد داخلي ومعدل توزيع أعلى قليلاً.
تم إنشاء محفظة RQI من أفضل الشركات في قطاع العقارات. تستثمر RQI في مجموعة واسعة من الملاك العامين، ولكل منهم مجال تركيز منسق. وتتنوع القطاعات، حيث تقود الاتصالات (13%)، والصناعة (9%)، والرعاية الصحية (8%) أكبر المخصصات. معظم المحفظة مخصصة للأسهم العادية في صناديق الاستثمار العقاري للأسهم مع استثمار جزء أصغر في ديون صناديق الاستثمار العقاري للأسهم.
الجهاز العصبي المركزي
تعد محفظة RQI عبارة عن نداء بأسماء أصحاب العقارات الأفضل في فئتهم. المراكز الخمسة الأولى في المحفظة هي شركة American Tower Corporation (AMT)، وPrologis (PLD)، وWelltower (WELL)، ومجموعة Simon Property Group (SPG)، وInvitation Homes (INVH). يعد American Tower أحد أكبر صناديق الاستثمار العقارية العالمية بمحفظة تضم حوالي 225000 برج خلوي ومواقع اتصالات ومرافق إضافية لمراكز البيانات الأمريكية. PLD هي شركة عالمية رائدة في مجال العقارات اللوجستية التي تمتلك وتدير حوالي 1.2 مليار قدم مربع (115 مليون متر مربع) من العقارات الصناعية في 19 دولة. تستثمر Welltower في العقارات السكنية لكبار السن في جميع أنحاء الولايات المتحدة وكندا والمملكة المتحدة. تعد SPG واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة في العالم وتمتلك مجموعة عالية الجودة من مراكز التسوق في جميع أنحاء أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا. أخيرًا، تمتلك INVH مجموعة ضخمة من منازل الأسرة الواحدة المنتشرة في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
التخفيضات المتوقعة في أسعار الفائدة
وكما ذكرنا في المقدمة، فقد بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في التلميح إلى زيادة أسعار الفائدة. على الرغم من استبعاد خفض أسعار الفائدة في شهر مارس، إلا أن باول أكد أنه سيكون هناك تخفيضات في أسعار الفائدة بحلول نهاية العام. وقد ولدت هذه التكهنات حول أسعار الفائدة نشاطًا مذهلاً لصناديق الاستثمار العقارية خلال الأشهر الأربعة الماضية.
بدأ السوق في تسعير هذه التخفيضات مع ارتفاع أسعار أسهم صناديق الاستثمار العقارية، وتوسع التقييمات، ومن المتوقع أن تنخفض معدلات الرسملة. وكانت النتيجة وفرة السوق.
عندما تميل جميع الآراء إلى التوافق، فإننا نواجه مشكلة. ومع ظهور توافق في الآراء، يتفق المستثمرون على أن تخفيضات أسعار الفائدة على المدى القريب أمر مؤكد. وتنعكس العوامل الاقتصادية في تسعير صناديق الاستثمار العقاري. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري، قد لا تكون هذه التخفيضات أمرًا مؤكدًا فحسب، بل قد تكون ضرورة. تستمر الشقوق في العقارات التجارية واسعة النطاق في التطور. ومؤخرًا، أعربت جانيت يلين عن “قلقها” بشأن حالة العقارات التجارية، حيث لاحظت الموجة الهائلة من القروض المستحقة السداد هذا العام. لقد قمنا مؤخرًا بتغطية الآثار المترتبة على آجال الاستحقاق هذه في تغطيتنا لشركة Ares Commercial Real Estate (ACRE).
بعد أن قمنا بتسعير التخفيضات الثمينة في أسعار الفائدة، يمكننا تحديد ما إذا كانت هناك قيمة متبقية في RQI.
تقييم
لدى صناديق الاستثمار العقاري والصناديق المغلقة منهجيات مختلفة لتقييم وتقييم عائداتها. إن المقياس البسيط للمخاطر النسبية للأصول المدرة للدخل يتلخص في مقارنة العائد بالخزانة الحالية لعشر سنوات. عادة، ينظر المستثمرون إلى خزانة العشر سنوات باعتبارها مؤشرا للمخاطر النسبية. تحدد الخزانة العشرية، التي توصف بأنها “المعدل الخالي من المخاطر”، معدل العائد الأساسي لكل شيء بدءًا من معدلات القسيمة إلى معدلات الخصم.
بشكل عام، يميل عائد RQI إلى اتباع تحركات العشر سنوات. عندما ترتفع العائدات بشكل منهجي، يجب أن ينخفض سعر سهم RQI للتعويض. ومع زيادة فترة العشر سنوات، تصبح الأصول الخالية من المخاطر أكثر جاذبية على أساس نسبي. سيقوم المستثمرون ببيع RQI لشراء سندات الخزانة حتى يتم تعديل الفارق إلى المستوى المناسب. ومع ذلك، فإن تحديد السبريد المناسب أمر أسهل من الفعل.
إن مقارنة عائد نهاية العام لخزانة العشر سنوات مقابل عائد التوزيع في نهاية العام لـ RQI يوفر نقطة للمقارنة. على مدى السنوات العشر الماضية، بلغ متوسط عائد RQI 5.23% مقارنة بخزانة العشر سنوات في نهاية العام. كان الحد الأدنى للفارق في عام 2021 عند 3.75% وكان الحد الأقصى للفارق في عام 2020 عند 6.81%. إذا افترضنا أن 5.23% هو الفارق السوقي لمؤشر جودة الاستثمار (RQI) على مدى فترة الخزانة العشرية، فيمكننا إنشاء مصفوفة القيمة العادلة.
ملخص REITer
ويبلغ سعر الفائدة على سندات الخزانة لعشر سنوات حاليا 4.09%. وبناءً على ذلك، إذا أضفنا انتشارنا بنسبة 5.23% إلى سعر الخزانة الحالي، فهذا يعني ضمنيًا سعر قيمة عادلة قدره 10.41 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد بالنسبة لـ RQI. بالمقارنة مع سعر سهم RQI الحالي البالغ 11.75 دولارًا، فإن قيمة الصندوق مبالغ فيها على أساس المخاطر النسبية. ويبلغ الفارق الحالي على مدى السنوات العشر 4.05%، بالقرب من الحد الأدنى للنطاق التاريخي. ويحتاج سعر الأسهم إلى الانخفاض بنسبة 11.4% حتى يتراجع إلى متوسط الفارق.
يتم تداول RQI حاليًا بخصم من صافي قيمة الأصول بنسبة 5٪ تقريبًا. وبما أن أسعار الأسهم تتداول بشكل مستقل عن الأصول الأساسية، يمكن تسعير أسهم RQI بعلاوة أو خصم على صافي قيمة الأصول. قد يمثل الخصم على صافي قيمة الأصول فرصة شراء لـ RQI. تشير الفرص التي يتم فيها تداول RQI بخصم إلى صافي قيمة الأصول وعلاوة العائد على الخزانة لمدة عشر سنوات بشكل عام إلى أقوى فرص الشراء لصندوق مثل RQI.
خاتمة
ببساطة، RQI هو أحد الصناديق المغلقة المفضلة لدينا. كما تم الكشف عنه، فإننا نحتفظ بمراكز طويلة في CEF، ونشتري في البداية بخصومات كبيرة أثناء الوباء. قدمت المنهجية المذكورة أعلاه دليلاً عامًا لفرص الإضافة إلى المنصب. وبمرور الوقت، تمكن RQI من التفوق في الأداء على المنافسين المفهرسين باستمرار. فريق الإدارة هو الأفضل في فئته، والمحفظة قوية، وهناك رياح مواتية يمكن أن تستمر في تعزيز أداء صناديق الاستثمار العقارية في عام 2024. وعلى الرغم من المبالغة في تقدير قيمة مؤشر جودة الاستثمار (RQI)، فهو يقع في فئة “عدم البيع مطلقًا” نظرًا للأداء المتفوق الثابت للمؤشر. دع الرياح الخلفية تهب وتحلى بالصبر لتضرب المكواة عندما تكون ساخنة.
