ملخص
باعتباري مستثمرًا يقدر دخل الأرباح، تمتلك صناديق الاستثمار العقارية جزءًا مهمًا من محفظتي لأنها يمكن أن توفر تعرضًا فريدًا لقطاع العقارات وعادة ما يكون لها عوائد أكبر من الأسهم التقليدية. في حالة شركة الاستقلال العقارية (بورصة نيويورك: آي آر تي)، فإن عائد توزيعات الأرباح لا يلبي احتياجاتي تمامًا بنسبة 4.5٪ ولكن إجمالي العائد تفوق في الأداء مقارنةً بصندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ) والمنافسين مثل NexPoint Residential (إن إكس آر تي) أو دخل الشقة REIT Corp (AIRC). لذلك، قررت إلقاء نظرة على صندوق الاستثمار العقاري REIT لتحديد ما إذا كان ينتمي إلى مكان في محفظتي بعد تقرير الأرباح الأخير.
Independence Realty هي شركة استثمار عقاري متخصصة في المجتمعات متعددة الأسر الموجودة في الأسواق الأمريكية غير التابعة للبوابات. تشير عبارة “أسواق الولايات المتحدة غير التابعة للبوابات” إلى المدن والمناطق الثانوية في الولايات المتحدة التي لم يتم أخذها في الاعتبار البوابات الرئيسية للتجارة الدولية أو النشاط التجاري. عادةً ما تحتوي مدن البوابات على مطارات دولية كبرى، ومراكز مالية عالمية مهمة، وتعمل كمراكز رئيسية للتجارة والتبادل الثقافي. تهدف الشركة إلى تقديم عوائد مقنعة معدلة حسب المخاطر للمساهمين من خلال تطبيق ممارسات صارمة لإدارة المحافظ، وتحقيق أداء تشغيلي قوي، وتوليد القيمة باستمرار من خلال التوزيعات وزيادة رأس المال.
خلاصة الأرباح
أظهرت أرباح الربع الرابع التي تم الإعلان عنها مؤخرًا أداءً ماليًا متباينًا في رأيي. وذلك لأن صافي الخسارة بلغ 40.5 مليون دولار وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 220٪ تقريبًا عن صافي الدخل المتاح للأسهم العادية البالغ 33.6 مليون دولار والذي تم الإبلاغ عنه لنفس الربع من عام 2022. وفي الوقت نفسه، نرى زيادة في مستويات الإيرادات، NOI ( صافي الدخل التشغيلي)، وإشغال المحفظة. يمكن أن يعزى هذا الانخفاض في صافي الدخل في الغالب إلى انخفاض قيمة الأصول التي تمت مناقشتها مسبقًا، وتخفيض الديون، وتعديلات المحفظة مثل التجديدات. ونتيجة لذلك، لا أعتقد أن هناك بالضرورة أي شيء يدعو للقلق لأنه يبدو أنه شيء لمرة واحدة.
بيان صحفي لـ IRT Q4
وعلى الرغم من التراجع في صافي الدخل، أظهرت المحفظة بعض مجالات النمو مع زيادة في صافي الدخل التشغيلي بنسبة 3.3%. شهد CFFO (الأموال الأساسية من العمليات) ارتفاعًا متواضعًا، حيث بلغ إجماليه 68.7 مليون دولار في الربع الرابع من عام 2023 أيضًا وهو أعلى قليلاً من 66.8 مليون دولار التي تم الإبلاغ عنها لنفس الفترة من العام السابق. كما شهد متوسط الإشغال زيادة إلى 94.5%.
يبدو أن الإدارة واثقة جدًا من النظرة المستقبلية لشركة IRT لأنها تعتقد أنها في وضع يسمح لها بالازدهار في جميع دورات السوق. وكما صرح الرئيس التنفيذي:
أريد فقط أن أكرر ثقتي في نموذج أعمال IRT وإستراتيجيتها، والتي تم إنشاؤها لتحقيق النجاح خلال جميع دورات السوق. على الرغم من ظروف السوق على المدى القريب، نتوقع تحقيق النمو في عام 2024، مدفوعًا بمزيج من مكاسب الإشغال ونمو معدل الإيجارات. بشكل عام، نحن متفائلون لأن لدينا الأصول المناسبة في الأسواق المناسبة التي تواصل أداءها الجيد، مدعومة بنمو قوي في التوظيف وهجرة السكان. – سكوت شيفر – رئيس مجلس الإدارة والرئيس والمدير التنفيذي
على الجانب الإيجابي، ارتفعت الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك إلى 95.6 مليون دولار في الربع الرابع من عام 2023. بالإضافة إلى ذلك، حقق برنامج القيمة المضافة إنجازات مهمة، حيث أكمل تجديدات 486 وحدة خلال الربع الرابع من عام 2023 وحقق متوسط عائد مرجح مثير للإعجاب على الاستثمار قدره 17.1% خلال الفترة. وبينما تسلط هذه الأمور الضوء على بعض أوجه القصور، فإنها تسلط الضوء أيضًا على نمو يمكن قياسه في بعض المجالات. على سبيل المثال، كجزء من آخر مكالمة للأرباح، ناقشت الإدارة بعض تحديثات المحفظة التي أرى أنها تعمل على تحسين الأساسيات وجهد نشط لتقليل الديون.
تحسينات المحفظة
خلال مكالمة الأرباح، ذكرت الإدارة أنها تنفذ إستراتيجية تحسين المحفظة وخفض الديون التي تتضمن بيع 10 عقارات في سبعة أسواق للخروج أو تقليل التواجد في تلك المناطق وخفض الديون. وفي حين أن مستويات ديونها مرتفعة بعض الشيء حاليًا، أعتقد أن هذه خطوة ذكية نحو التوافق مع موارد مالية أفضل. تم بيع أربعة عقارات مؤخرًا في ديسمبر 2023 والتي حققت مبيعات إجمالية تبلغ حوالي 200 مليون دولار.
واستخدمت هذه العائدات لسداد ديون بقيمة 196 مليون دولار. لا تزال ستة عقارات جزءًا من هذه الاستراتيجية، مع بيع اثنين بعد 31 ديسمبر 2023، ومن المتوقع إغلاق الأربعة المتبقية في الربع الأول من عام 2024. وبمجرد بيع جميع العقارات العشرة، من المتوقع انخفاض الديون المستحقة بحوالي 519 مليون دولار أمريكي، إلى جانب انخفاض صافي الدين إلى نسبة الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك (EBITDA) والخروج من خمسة أسواق. وهذا من شأنه أن يساعد في إنشاء وسادة نقدية أكبر والتي بدورها يمكن أن تؤدي أيضًا إلى زيادة الأرباح التي تشتد الحاجة إليها.
بالإضافة إلى ذلك، قاموا بتنفيذ “برنامج القيمة المضافة” من أجل زيادة الإيجارات التي يمكنهم فرضها على المستأجرين حتى ترتفع الربحية. وأسفرت هذه المبادرة عن تجديد 486 وحدة في الربع الرابع مما حقق عائداً على الاستثمار بنسبة 17.1%. وبلغ متوسط التكلفة لكل وحدة تم تجديدها 18,264 دولارًا أمريكيًا، وقد قابل ذلك متوسط زيادة في الإيجار الشهري قدرها 260 دولارًا أمريكيًا. من المخطط توسيع هذا البرنامج، ومن المقرر أن تبدأ أعمال التجديد في المجتمعات الجديدة في النصف الأول من عام 2024. وهذه خطوة رائعة ويمكن أن تزيد من السمعة والجودة والطلب على عقارات IRT.
توزيعات الأرباح والتقييم
اعتبارًا من آخر توزيعات أرباح ربع سنوية معلنة بقيمة 0.16 دولار للسهم، يبلغ عائد الأرباح الحالي حوالي 4٪. في حين أن العائد على الطرف الأدنى من الطيف بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية، على الأقل يتم تغطية توزيعات الأرباح بشكل جيد. كمرجع، فإن نسبة توزيع الأرباح متحفظة عند 57٪. مع نسبة الدفع المنخفضة نسبيًا لصناديق الاستثمار العقارية، أشعر بالذهول بسبب عدم نمو الأرباح هنا.
في الواقع، تم تخفيض توزيعات الأرباح في الربع الثاني من عام 2020 من أجل الحفاظ على رأس المال خلال حالة عدم اليقين المحيطة بفيروس كورونا. أعتقد أن التخفيض كان مفهومًا تمامًا نظرًا للجنون الذي رافق الوباء. ومع ذلك، فمن المخيب للآمال أن الأرباح لم تعد إلى نفس المستوى قبل الوباء. أفسر هذا على أنه بقاء الإدارة في الجانب الآمن لمنع تمدد رأس المال، إلا أن نمو التدفق النقدي الحر والتدفق النقدي يدعم المزيد من الزيادات.
فيما يتعلق بالتقييم، يبلغ متوسط السعر المستهدف 17.50 دولارًا أمريكيًا للسهم، وهو ما يمثل ارتفاعًا محتملاً بنسبة 12.5٪. يدعم نمو FFO هذا التقييم حيث بلغ النمو السنوي 6.5٪ وبلغ متوسط نمو الإيرادات خلال فترة الخمس سنوات الماضية 28٪. ومع ذلك، نحصل على صورة مختلطة هنا حيث تبلغ نسبة السعر إلى FFO حاليًا 13.5 وهو أعلى من متوسط القطاع البالغ 12.5. في حين أن FFO أعلى من متوسط القطاع لا يعني بالضرورة أن IRT مبالغ في قيمته، فإنه يمنحنا نقطة مرجعية جيدة.
يبدو أن FFO الخاص بـ IRT يتجه في الاتجاه الصحيح. على مدى فترة الخمس سنوات الماضية، نما FFO بمعدل نمو سنوي مركب (CAGR) قدره 9.22%. في فترة زمنية قصيرة مدتها 3 سنوات فقط، نما FFO بمعدل نمو سنوي مركب مثير للإعجاب بلغ 12.86%. لقد نما التدفق النقدي الحر للسهم بشكل كبير ويتجاوز متوسط التدفق النقدي الحر للسهم بهامش واسع. نما التدفق النقدي الحر للسهم الواحد بمعدل 17.71٪.
كمرجع، نسبة P/AFFO الحالية هي 14.66. إذا قسمنا هذا على السعر الحالي البالغ 15.56 دولارًا أمريكيًا للسهم، فسنحصل على FFO بقيمة 1.06 لهذا العام. أفادت الإدارة أن معدل FFO المتوقع للعام بأكمله يتراوح بين 1.16 – 1.20. وهذا يعني أنهم يتوقعون أن ينمو FFO بنسبة 10٪ على الأقل خلال العام المقبل.
مع انخفاض الأسعار، أعتقد أن قطاع صناديق الاستثمار العقارية ككل سيشهد بعض الارتفاع الجيد في الأسعار. كما ترون، تأثر سعر IRT بشكل كبير بالارتفاع السريع للمعدلات. يمكننا أن نرى نفس النمط يتطور مع مرور الوقت والتأثير الدراماتيكي لعام 2020.
وقال بنك الاحتياطي الفيدرالي في وقت سابق إنه يتوقع عدة تخفيضات في أسعار الفائدة. ومع ذلك، بعد الاجتماع الأخير تغيرت اللهجة قليلا. الإجماع هو أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يبدو أنه ينتظر ليرى كيف سيتطور التضخم قبل أن يتم تخفيض أسعار الفائدة. ويقودني هذا إلى المخاطر التالية، حيث يمكن أن تؤثر حساسية أسعار الفائدة على الجانب السلبي أيضًا.
ملف خطر
إذا لم يتم تخفيض أسعار الفائدة كما كان متوقعًا في الأصل، فمن المرجح أن نرى سعر السهم يظل جانبيًا، جنبًا إلى جنب مع بقية قطاع صناديق الاستثمار العقارية. الخطر الرئيسي هنا هو ضعف الأداء. عادةً ما يكون هذا أمرًا جيدًا إذا كنا نتحدث عن صندوق استثمار عقاري بعائد 7٪ على سبيل المثال. في هذه الحالة سيكون من الأسهل كثيرًا انتظار انتهاء الدورة وجمع كمية الدهون في هذه الأثناء. ومع ذلك، فإن هذا العائد البالغ 4.5% والذي أرجأت الإدارة رفعه، لا يعوض عن الحركة الجانبية المحتملة.
(الأرقام ممثلة بالآلاف) (عرض مستثمر IRT)
بالإضافة إلى ذلك، اتخذت الإدارة خطوات نشطة لتقليل مستويات الديون، ولكن إذا لم يتوافق برنامج القيمة المضافة أو مبيعات العقارات مع التوقعات، فيمكننا أن نرى تأخيرًا في جهود خفض الديون. لحسن الحظ، ليس لدى IRT مبلغ كبير من الديون المستحقة حتى عام 2028. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن القيمة السوقية لصندوق الاستثمار العقاري هذا تبلغ 3 مليارات دولار فقط ولديهم ديون بقيمة مليار دولار مستحقة في عام 2028. بالإضافة إلى ذلك، يشير الدين الأولي إلى دين متوقع أو متوقع المبلغ المقدر للديون التي ستتحملها الشركة بعد حدث معين، مثل الاستحواذ أو الاندماج أو إعادة الهيكلة. يتكون دين IRT بشكل أساسي من 97٪ قروض بسعر فائدة ثابت.
يبعد
في حين أن شركة Independence Realty Trust (IRT) تمثل فرصة مثيرة للاهتمام بسبب أدائها المتفوق مقارنة بأقرانها ومبادراتها لتحسين المحفظة وتخفيض الديون. ومع ذلك، هناك ما يبرر الحذر بسبب الشكوك المحيطة بتحركات أسعار الفائدة وإدارة الديون.
على الرغم من أن تقرير الأرباح الأخير سلط الضوء على الأداء المالي المختلط، إلا أن التحسينات التشغيلية والتدابير الاستباقية من قبل الإدارة تؤكد الالتزام بتعزيز قيمة المساهمين على المدى الطويل. ومع ذلك، فإن عائد الأرباح المنخفض قليلاً ونقص نمو الأرباح لا يجعل هذا الأمر مقنعًا على المدى الطويل. أعتقد أننا يمكن أن نستفيد من خلال بدء موقف هنا في لعبة التعافي ولكنني لن أحتفظ به لفترة أطول من الوقت ما لم تصل توزيعات الأرباح إلى أعلى من مستويات ما قبل الوباء مرة أخرى.
