قم بتحسين الدخل بعد خصم الضرائب من خلال صناديق الاستثمار العقارية ذات الكفاءة الضريبية

إنه ذلك الوقت غير الممتع من العام الذي يتعين علينا فيه جميعًا دفع الضرائب. إن التخلي عن جزء كبير من المال الذي حصلنا عليه بشق الأنفس هو ببساطة جزء من العيش في مجتمع حديث، لكننا ما زلنا نريد التخلي عن أقل قدر ممكن.

ستقدم هذه المقالة نصائح حول كيفية تقليل وتأجيل وتقليل العبء الضريبي لدخل الاستثمار باستخدام صناديق الاستثمار العقاري (“صناديق الاستثمار العقارية”)، أو صناديق استثمار عقارية محددة. اسمحوا لي أن أبدأ بمناقشة الضرائب المختلفة المفروضة على أرباح صناديق الاستثمار العقارية مقارنة بتلك المفروضة على شركة C-Corp القياسية.

مزايا وعيوب ضريبة REIT العامة

كما تعلمون، فإن شريحة الضرائب مهمة بالنسبة للمبلغ الذي يدفعه المرء. لقد قمنا بتضمين جميع الشرائح الضريبية في جداولنا، ولكن للحفاظ على كل شيء على حدة، سوف نستخدم الحد الأقصى للشريحة الضريبية لكل شيء عند مقارنة أنواع مختلفة من الاستثمارات.

غالبًا ما يتم تصنيف أرباح الأسهم من معظم أسهم S&P 500 (SP500) على أنها أرباح مؤهلة مؤهلة للمعدلات التالية.

يتم فرض ضريبة على صناديق الاستثمار العقارية بعدة طرق اعتمادًا على تصنيف أرباحها. تأتي غالبية أرباح REIT في 3 تصنيفات:

1. أرباح غير مؤهلة – 37% اسمية 29.6% بعد الاستقطاع.
2. أرباح رأس المال – 20٪.
3. عودة توزيعات رأس المال – مؤجلة.

ظاهريًا، قد يبدو أن هذا مستوى ضرائب أعلى من مستوى C-Corp، لكن تذكر أن C-Corp تخضع لضريبة مزدوجة.

تدفع الشركة ضريبة الشركات على دخلها ثم يدفع المستثمر الضرائب على دخله. في السنة الضريبية 2023، يبلغ الحد الأقصى لمعدل الضريبة على الشركات 21%.

لتسهيل العمليات الحسابية، لنفكر في شركة لديها دخل صافي قدره 100 دولار. ستدفع الشركة 21 دولارًا من ضريبة دخل الشركات وربما تدفع الباقي للمساهمين كأرباح. سيقوم المستثمر بعد ذلك بدفع معدل توزيعات الأرباح المؤهلة بنسبة 20٪ على توزيعات الأرباح البالغة 79 دولارًا، مما يعني الحصول على 63.2 دولارًا من الأرباح المستلمة بعد خصم الضرائب. إجمالي الضرائب المدفوعة على 100 دولار من الدخل الذي كسبته الشركة سيكون 36.8 دولارًا.

الآن دعونا نجري نفس العملية الحسابية لصندوق الاستثمار العقاري الذي يبلغ صافي دخله 100 دولار.

وبما أن صندوق الاستثمار العقاري هو كيان عابر، فإنه لا يدفع ضريبة دخل الشركات. ومن خلال عدم دفع الضرائب على هذا الدخل، يمكن لصندوق الاستثمار العقاري أن يدفع كل 100 دولار من دخله للمساهمين كأرباح. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل صناديق الاستثمار العقارية تتمتع بعوائد أرباح أعلى، حيث حقق مؤشر REIT 4.21٪ اعتبارًا من 14/2/24 مقارنة بمؤشر S&P الذي حقق 1.41٪.

سيتعين على المستثمر بعد ذلك دفع الضرائب على هذه الأرباح مع اختلاف مبلغ الضرائب اعتمادًا على كيفية تصنيف الأرباح. في الوقت الحالي، لنفترض أن هذا هو التصنيف الأقل تفضيلاً، وهو توزيعات الأرباح غير المؤهلة.

يتم فرض ضريبة على أرباح الأسهم غير المؤهلة على النحو التالي:

ستكون هذه 37٪ للشريحة العليا، على غرار سندات الشركات، باستثناء أن صناديق الاستثمار العقارية مؤهلة للحصول على خصم 199A بنسبة 20٪، والذي يأخذ وظيفيًا معدل الشريحة العليا إلى 29.6٪.

لذلك، سيدفع المستثمر 29.6 دولارًا من الضرائب على توزيعات الأرباح البالغة 100 دولار، ليصل صافي الدخل بعد خصم الضرائب إلى 70.4 دولارًا. كان إجمالي الضرائب المدفوعة على صافي الدخل البالغ 100 دولار هو 29.6 دولارًا.

لذلك، في شكل جدولي، إليك كيفية مقارنة ضرائب صناديق الاستثمار العقاري مع تلك المفروضة على شركة ستاندرد آند بورز القياسية:

اضغط للتكبير

وهذا ما يجعل هياكل صناديق الاستثمار العقارية ذات كفاءة ضريبية. وبشكل عام، يتم دفع ضرائب إجمالية أقل، مما يسمح للمستثمرين بالخروج بمزيد من الدخل بعد خصم الضرائب.

ومع ذلك، لا أستطيع أن أؤكد بما فيه الكفاية أن الأمور سوف تختلف بشكل كبير على أساس كل شركة على حدة. تجد العديد من الشركات طرقًا أخرى لحماية دخلها حتى لا تضطر في النهاية إلى دفع معدل الشركات البالغ 21٪ بالكامل.

وبالمثل، فإن الضرائب التي يدفعها المستثمرون في صناديق الاستثمار العقارية سوف تختلف اختلافا كبيرا اعتمادا على كيفية تصنيف أرباح صناديق الاستثمار العقارية.

الجدول الرئيسي للضرائب المدفوعة لأنواع مختلفة من أرباح الأسهم

يقارن الجدول التالي استثمارات صناديق الاستثمار العقارية والاستثمارات غير صناديق الاستثمار العقارية لتوضيح كيف أن المعالجة الضريبية لكل نوع من أنواع الأرباح لها آثار مختلفة على صافي تحقيق المستثمر بعد خصم الضرائب. بافتراض استثمار بقيمة 100000 دولار مع عائد سنوي قبل الضريبة بنسبة 6٪ (6000 دولار أرباح سنوية / دخل الفوائد) للمستثمرين في أعلى شريحة ضريبية فيدرالية شخصية.

تميل سندات الشركات إلى أن تكون غير فعالة من الناحية الضريبية إلى حد ما، حيث يتم فرض ضريبة عليها كدخل عادي بمعدل ضريبة يبلغ 37٪ للشريحة العليا. تبلغ أرباح الأسهم المؤهلة 20٪ اسميًا، ولكن 36.8٪ إذا قمت بتضمين الضرائب المزدوجة للضرائب المدفوعة على مستوى الشركة.

أرباح REIT هي المكان الذي تصبح فيه مثيرة للاهتمام حقًا لأنها يمكن أن تختلف كثيرًا حسب التصنيف. يمكن أن تتراوح الضريبة المستحقة على أرباح الأسهم من 29.6% إلى 0% (من خلال التأجيل لأجل غير مسمى). هذا هو المكان الذي يؤتي ثماره لمعرفة كيف تميل صناديق الاستثمار العقارية الفردية المختلفة إلى تصنيف أرباحها.

اسمح لنا أن نستعرض بعض الأمثلة لتوضيح مدى اختلاف العبء الضريبي. لنبدأ بصندوق REIT غير الصديق للضرائب نسبيًا، شركة Realty Income Corporation (O).

يمكن أن تختلف الطريقة التي تصنف بها صناديق الاستثمار العقارية الفردية أرباحها قليلا من سنة إلى أخرى حيث تؤثر بعض العوامل المحاسبية على خياراتها. ومع ذلك، هناك اتجاهات، وبالتالي فإن تاريخ تصنيف أرباح صناديق الاستثمار العقارية يميل إلى أن يكون مؤشرا جيدا لكيفية تصنيف أرباح الأسهم في المستقبل.

غالبًا ما تصنف O أرباحها في المقام الأول على أنها أرباح عادية غير مؤهلة مع شرط صغير على عائد رأس المال.

وفي السنة الضريبية 2023، كانت 93.2% من أرباحها عبارة عن دخل عادي.

يتم حساب هذا بمعدل ضريبة فيدرالية فعال يبلغ 27.59%.

ستعتمد توزيعات الأرباح في المستقبل على كيفية تصنيف الأرباح في المستقبل، لكنني أعتقد أنه من المحتمل جدًا أن تكون في ملعب مماثل.

نفس القطاع، أكثر ملاءمة للضرائب

تعتبر شركة Gladstone Commercial Corporation (GOOD) أيضًا عبارة عن صندوق استثمار عقاري ثلاثي صافي، ولكنها تصنف أرباحها بطريقة أكثر ملائمة للضرائب. في السنة الضريبية 2023، تم تصنيف 94.6% من أرباح شركة GOOD على أنها عائد لرأس المال.

وينتج عن ذلك معدل ضريبة فيدرالية فعال يبلغ 1.60% للمستثمر في أعلى شريحة ضريبية.

هذا هو مبلغ كبير من وفورات الضرائب.

كيف يعمل عائد أرباح رأس المال؟

ومن خلال مسار أعمال صناديق الاستثمار العقارية العادية، فإنها تولد قدرًا كبيرًا من انخفاض قيمة العقارات التي يمكن استخدامها لحماية الدخل. يتم شراء العقارات ومن خلال المحاسبة القياسية يتم استهلاكها على مدى 30 عامًا، حتى لو كانت العقارات تتزايد في القيمة الحقيقية.

شركات مثل Gladstone Commercial التي قامت بتنمية قاعدة أصولها بشكل كبير في السنوات الأخيرة لديها غالبية أصولها في نافذة توقيت الاستهلاك التي تنتج قدرًا كبيرًا من المأوى الضريبي. تستخدم GOOD هذا الملجأ لتصنيف جزء كبير من أرباحها على أنها “عائد رأس المال” والذي يسمح للمستثمرين بتأجيل الضرائب.

وبدلا من تكبد الضرائب حاليا، فإن عائد أرباح رأس المال يقلل من أساس تكلفة المستثمر في السهم. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء سهم بسعر 10 دولارات للسهم الواحد، ثم حصلت على 2 دولار أمريكي للسهم الواحد من عائد أرباح رأس المال، فلن تدفع أي ضرائب على تلك الأرباح، ولكن أساس التكلفة الخاص بك سيكون الآن 8 دولارات أمريكية للسهم الواحد.

ويؤدي أساس التكلفة المنخفضة إلى زيادة المكاسب النهائية للبيع في وقت بيع السهم. وبالتالي، يتم تأجيل الضرائب مهما كانت المدة التي يحتفظ فيها المستثمر بالسهم. في السيناريوهات التي يكون فيها أساس التكلفة أقل من 0 دولار، يتم فرض ضريبة على الباقي بمعدل أرباح رأس المال. بالإضافة إلى ذلك، يبلغ معدل ضريبة أرباح رأس المال 20٪ فقط للشريحة العليا، لذلك حتى بعد التأجيل، يتم دفع معدل ضريبة أقل.

كملاحظة جانبية، فإن عائد توزيعات أرباح GOOD يزيد أيضًا عن 9٪، لذا فهو كبير بالإضافة إلى كونه صديقًا للضرائب.

نحن نعتبر أن عودة أرباح رأس المال هي المعاملة الأكثر ملاءمة للضرائب لأرباح صناديق الاستثمار العقارية. هناك العشرات من صناديق الاستثمار العقاري التي تقدم عائدًا على أرباح رأس المال بمبالغ مختلفة. يمكن العثور على كل ذلك في قاعدة بيانات توصيف الضرائب في Portfolio Income Solutions.

أنواع أخرى من صناديق الاستثمار العقاري ذات الأرباح الضريبية

يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أيضًا تصنيف أرباحها على أنها مكاسب رأسمالية. يمكن لصندوق الاستثمار العقاري نفسه أن يحقق مكاسب رأسمالية من خلال البيع المربح للعقارات، ويمكنه، عند انتخاب صندوق الاستثمار العقاري، تمرير هذه الأرباح من خلال الأرباح لإنقاذ المستثمر من الضرائب.

شركة فارملاند بارتنرز (FPI) قامت ببيع أجزاء كبيرة من محفظتها من الأراضي بمكاسب كبيرة. لقد استخدموا العائدات للقيام بثلاثة أشياء:

1. ادفع أرباحًا خاصة بالإضافة إلى الأرباح العادية.
2. إعادة شراء جزء كبير من الأسهم القائمة.
3. استخدم مكاسب رأس المال لتغطية أرباح المستثمرين.

تم تصنيف 100% من توزيعات أرباح FPI لعام 2023 على أنها مكاسب رأسمالية.

وبما أن هذه المبالغ تُدفع بمعدل ضريبة أرباح رأس المال بدلاً من معدل ضريبة الدخل العادي، فإن معدل الضريبة الفيدرالية الفعلي على أرباح أسهم FPI كان 20%.

فائدة أخرى من أرباح أرباح رأس المال هي أنه يمكن للمرء استخدام خسائر رأس المال لغسل المكاسب. ربما يجلس المستثمر على خسارة متجددة من استثمار فاشل. ومن الممكن استخدام بعض هذه الخسارة لغسل الأرباح المصنفة باعتبارها مكاسب رأسمالية، وبالتالي تخفيف العبء الضريبي.

لا تزال FPI تبيع الأصول، لذا من المحتمل أن تتمكن من الاستمرار في تصنيفها على أنها مكاسب رأسمالية على الأقل لفترة من الوقت.

توجد صناديق الاستثمار العقارية الأخرى لتكون قادرة على تصنيفها على أنها مكاسب رأسمالية لفترة طويلة. يؤدي بيع الأخشاب القائمة إلى توليد مكاسب رأسمالية لصندوق الاستثمار العقاري، مما يسمح لصناديق الاستثمار العقارية للأخشاب مثل شركة Weyerhaeuser (WY) بتصنيف أرباحها على هذا النحو. لقد قامت الشركة باستمرار بدفع أرباح أرباح رأسمالية، بما في ذلك 100% من أرباحها لعام 2023، مما أدى إلى انخفاض معدل الأرباح بنسبة 20%.

تذكر أنني أقوم بالإبلاغ بناءً على أعلى شريحة ضريبية. بالنسبة للأزواج الذين يحصلون على أقل من 89.250 دولارًا سنويًا، فإن أرباح أرباح رأس المال معفاة من الضرائب.

كيفية توفير المال على الضرائب

تتمتع صناديق الاستثمار العقارية بشكل عام بالكفاءة الضريبية بشكل معقول بسبب تجنب الازدواج الضريبي الذي يتعين على صناديق الاستثمار العقارية الأخرى مواجهته. ومع ذلك، لزيادة المدخرات، يمكن للمستثمر أن يميل نحو صناديق الاستثمار العقارية التي تميل إلى الحصول على تصنيفات أكثر ملاءمة لأرباحها.

كيف يمكن للمرء أن يعرف أي صناديق الاستثمار العقارية لديها تصنيفات ضريبية أكثر ملاءمة؟

إنها مسألة إجراء البحث. لقد قمنا بتجميع قاعدة بيانات كبيرة لتصنيفات أرباح صناديق الاستثمار العقارية الممتدة من عام 2017 إلى عام 2023. ولا تزال الشركات تصدر بيانات السنة الضريبية 2023، ونقوم بإضافتها مع صدور التقارير. وباستخدام هذه البيانات، يمكن للمرء اكتشاف الأنماط وتوقع الشركات التي من المرجح أن تحصل على معاملة ضريبية تفضيلية في عام 2024.