آريس التجارية: خفض الأرباح، ماذا الآن؟ (رمزها في بورصة نيويورك: عكا)

آريس للعقارات التجارية (بورصة نيويورك: عكاأعلنت الشركة عن خفض أرباحها بنسبة 24% الأسبوع الماضي في ظل معاناة الشركة من تداعيات سوق العقارات التجارية. مثل غيره من مقرضي الرهن العقاري التجاري، شهد صندوق الاستثمار العقاري زيادة في احتياطيه لـ خسائر الائتمان المتوقعة، والتي أثرت على أرباح وخسائر Ares Commercial بشكل سلبي في الربع الرابع. تسبب تقرير الأرباح وخفض الأرباح المرتبطة به في انخفاض الأسهم إلى أدنى مستوى جديد خلال عام واحد. ومع ذلك، نظرًا لأن صندوق REIT سيكون لديه الآن مقاييس أفضل لتغطية أرباح الأسهم في المستقبل، أعتقد في الواقع أن أسهم Ares Commercial Real Estate هي عملية شراء مضاربة لمستثمري الأرباح.

التصنيف السابق وتحذير توزيع الأرباح

في عملي في نوفمبر 2023، الذي نُشر عندما بلغ سعر السهم 10.28 دولارًا أمريكيًا، حذرت من المخاطر المتزايدة على أرباح الأسهم مع تدهور اتجاه تغطية صندوق الاستثمار العقاري المتداول والعقارات التجارية. وعانى القطاع من ارتفاع الوظائف الشاغرة وانخفاض توقعات الدخل بالنسبة للممتلكات المكتبية، على وجه الخصوص. لقد كتبت المقطع التالي:

وخفض الأرباح يلوح في الأفق..

يعد الارتفاع في احتياطيات خسائر القروض العلامة الأكيدة على أن الظروف في سوق العقارات التجارية قد تدهورت بشكل خطير في العام الماضي، وقد عانت تغطية أرباح الشركة بشكل كبير بالفعل هذا العام.

الآن بعد أن خفض صندوق الاستثمار العقاري REIT أرباحه، أعتقد أن مركز الشراء المضاربي منطقي مرة أخرى… وأنا أقوم بترقية Ares Commercial للشراء.

لجنة المساواة العرقية مشاكل القروض زيادة احتياطي CECL

Ares Commercial هو صندوق استثمار عقاري يركز على إنشاء القروض العقارية التجارية والاستثمار فيها. في نهاية السنة المالية 2023، امتلك صندوق الاستثمار العقاري محفظة من قروض CRE بقيمة 2.2 مليار دولار أمريكي والتي تضمنت 10 قروض بقيمة مجمعة قدرها 0.6 مليار دولار أمريكي، حصلت على تصنيف مخاطر 4 أو 5 من Ares Commercial. وهذا يعني أن سداد أصل القرض وكذلك دفع الفائدة موضع شك جدي، وأن مقرضي الرهن العقاري مطالبون بموجب اللوائح المحاسبية بزيادة مخصصات قروضهم في مثل هذه الظروف.

إحدى القضايا الرئيسية بالنسبة لشركة Ares Commercial هي أن صندوق REIT لديه الكثير من التعرض للممتلكات المكتبية والتداعيات في سوق العقارات التجارية – والتي ارتبطت بقبول العمل عن بعد وبالتالي ارتفاع الوظائف الشاغرة / انخفاض قيمة العقارات المكتبية – أدى إلى زيادة كبيرة في احتياطي خسائر الائتمان المتوقعة للشركة.

يعكس هذا الاحتياطي مقدار خسائر الائتمان الحالية المتوقعة وقد زاد بشكل كبير جدًا في العام الماضي بالنسبة لشركة Ares Commercial بالإضافة إلى مقرضي الرهن العقاري الآخرين، مثل Blackstone Mortgage Trust (BXMT)… والذي قمت بتخفيض تصنيفه للتو لهذا السبب.

ارتفع احتياطي خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة لشركة Ares Commercial بنسبة 142% على أساس سنوي إلى 159.9 مليون دولار بسبب تدهور جودة القروض، والذي كان مرتبطًا في الغالب بتعرض صندوق الاستثمار العقاري لقطاع المكاتب.

يرتبط احتياطي خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة لشركة Ares Commercial، اعتبارًا من نهاية السنة المالية 2023، بشكل كبير بالمكاتب (71%) بينما يرتبط 16% أخرى من الاحتياطي بقروض سكنية/شقق سكنية.

سجلت شركة Ares Commercial خسارة قدرها 39.4 مليون دولار في الربع الرابع بسبب نفقات مخصصات بقيمة 47.5 مليون دولار لخسائر الائتمان المتوقعة التي ناقشتها أعلاه. في المجموع، اعترف صندوق الاستثمار العقاري REIT بمبلغ 91.8 مليون دولار أمريكي كنفقات تتعلق باحتياطي خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة في السنة المالية 2023. بالإضافة إلى ذلك، باعت Ares Commercial قروض الرهن العقاري بخسارة في العام الماضي وحققت 10.5 مليون دولار أمريكي.

للمضي قدمًا، أتوقع أن تقوم شركة Ares Commercial بإضافة المزيد إلى احتياطي خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة (CECL) الخاصة بها وأن تقرر أيضًا بيع المزيد من القروض، ربما بخسارة، من أجل تخفيف المخاطر الناجمة عن محفظة القروض المكتبية الخاصة بها. إن مبيعات القروض والمسار في خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة هما رقمان/مقياسان أعتقد أنهما يستحقان التتبع في السنة المالية 2024.

قطع أرباح بنسبة 24%

خفضت شركة Ares Commercial أرباحها للربع الأول من عام 2024 بنسبة 24٪ من 0.33 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد إلى 0.25 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد. في السنة المالية 2023، حققت محفظة قروض صندوق الاستثمار العقاري 1.07 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد من الأرباح القابلة للتوزيع. بافتراض عدم وجود نمو في الأرباح القابلة للتوزيع في السنة المالية 2024، واستنادًا إلى توزيعات أرباح جديدة بقيمة 0.25 دولار أمريكي للسهم الواحد، ستكون نسبة تغطية الأرباح الآجلة الضمنية 107٪. ومع ذلك، لا ينعكس هامش أمان كبير في توزيعات الأرباح في هذه النسبة، وهذا هو السبب الذي يجعلني غير مستعد بعد لتقييم أسهم Ares Commercial على أنها شراء قوي. يتضمن توزيع الأرباح السنوي الجديد بقيمة 1.00 دولار أمريكي عائد توزيعات أرباح آجلة بنسبة 13.2%.

آريس التجارية أصبح التقييم الآن جذابًا مرة أخرى

مع قطع توزيعات الأرباح وبيع الأسهم، فإن Ares Commercial تتمتع بقيمة جيدة الآن، في رأيي.

يتم تسعير الأسهم بخصم 40% من القيمة الدفترية لمبادئ المحاسبة المقبولة عموماً، وهي أقل بكثير من متوسط ​​الخصم لمدة 3 سنوات البالغ 9%… ومن المحتمل أن يكون هذا التناقض مدفوعًا بالمستثمرين الخائفين الذين باعوا صندوق الاستثمار العقاري بشكل عشوائي بسبب مخاوف توزيع الأرباح.

وتقوم شركة Blackstone Mortgage Trust، التي تعاني من مشاكل في توفير الموارد، ببيعها مقابل خصم قدره 22% على القيمة الدفترية، في حين يتم تداول أسهم Starwood Property Trust (STWD) بالقيمة الدفترية. تتمتع شركة Starwood Property Trust بتنوع جيد للغاية مع مصادر دخل مختلفة غير مترابطة وتعرض قليل (10٪) للمكاتب الأمريكية: عائد قوي بنسبة 10٪ في انتظار مستثمري الأرباح.

تبلغ القيمة العادلة لشركة Ares Commercial 11.56 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد، بما في ذلك دفتر REIT بما في ذلك احتياطي CECL. تتضمن هذه القيمة الدفترية، في حالة حدوث إعادة تقييم كاملة، إمكانية إعادة التقييم بنسبة 52٪، بحيث يستفيد المستثمرون من هامش أمان معقول هنا.

ومع ذلك، لا أتوقع حدوث إعادة تقييم سريعًا، حيث أثرت زيادة الشركة في احتياطي خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة بالإضافة إلى خفض الأرباح على معنويات المستثمرين بشكل سلبي للغاية. ومع ذلك، من الممكن إعادة التقييم بشرط ألا يتدهور وضع جودة قروض CRE بشكل جوهري وأن يدعم صندوق الاستثمار العقاري أرباحه بأرباح قابلة للتوزيع في السنة المالية 2024.

المخاطر مع آريس التجارية

تتمتع شركة Ares Commercial بملف مخاطر محسّن بعد خفض الأرباح، في رأيي. وبما أن أسهم صندوق الاستثمار العقاري تم تصحيحها بشكل كبير في فبراير توقعًا لإعادة توزيع الأرباح، أعتقد أن ملف المخاطر الحالي مواتٍ بالفعل. ما قد يغير رأيي بشأن مقرض الرهن العقاري التجاري هو إذا كان صندوق الاستثمار العقاري سيشهد ضغطًا مستمرًا على حاصل تغطية أرباحه وإذا أبلغت شركة Ares Commercial عن زيادات جوهرية في احتياطي خسائر الائتمان المتوقعة المتوقعة في السنة المالية 2024.

الأفكار الختامية

تعتبر إعادة تعيين الأرباح فرصة جيدة للشراء، من وجهة نظري، حيث يبدو المستثمرون هبوطيين بشكل مفرط في الوقت الحالي. من المرجح أن تقوم الإدارة بإعادة توزيع الأرباح بمعدل تعتبره مستدامًا نظرًا لتطور المخاطر الخاصة بمحفظة القروض التجارية الخاصة بها. لذلك، أعتقد أن توزيعات الأرباح المعاد تنظيمها يجب أن تكون أكثر استدامة من التوزيعات السابقة. بالإضافة إلى ذلك، يبدو أن معنويات المستثمرين قد تلقت ضربة كبيرة جدًا مؤخرًا، حيث يتم تداول الأسهم الآن مقابل خصم هائل بنسبة 40٪ على القيمة الدفترية. مع تحسين ملف تعريف المخاطر، وخصم كبير على قيمة حجم الأعمال، وعائد أرباح جديد بنسبة 13%، فإنني أقيّم Ares Commercial بالشراء.