في تغطيتنا الأخيرة لشركة Farmland Partners Inc. (بورصة نيويورك: فبي) قمنا بوزن حجج الثور والدب ووجدنا أن كليهما ناقصان. لم نتمكن من تقييمه بالبيع وكنا جاهزين فقط لشراء أقل قليلا.
ولكن لكي تتمكن FPI من تقديم هذه القيمة فعليًا، سيتطلب الأمر التزامًا قويًا ببيع الشركة بأكملها. يمكن أن يحدث هذا على الفور أو حتى على مدار عامين. ولكن هذه هي الطريقة الوحيدة التي يمكننا من خلالها رؤية بعض الارتفاع الكبير. غالبًا ما يتبين أن استغلال الاختلافات بين قيم السوق العامة والخاصة هو مجرد تمرين تعليمي لإدراك أن القيم العامة كانت صحيحة في البداية. في الوقت الحالي، نصنف FPI على أنه عقد وسنلتزم بنطاقنا الذي يتراوح بين 8.50 دولارًا و9.50 دولارًا للشراء التكتيكي.
المصدر: لماذا لا تعمل الإستراتيجية
بينما ارتفع FPI منذ ذلك الحين، ولم يكن مثيرًا للإعجاب عن بعد مقارنة بالارتفاع في صندوق Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ).
نحن نلقي نظرة على نتائج الربع الأخير من عام 2023 والتوقعات لعام 2024 ونقوم بتحديث وجهات نظرنا.
الربع الرابع 2023
كان لدى FPI عام 2023 نشطًا مع الكثير من مبيعات الأصول. وقد تم ذلك بشكل عام على أساس أقساط التأمين على القيمة الدفترية وأسفرت عن مكاسب بقيمة 31 مليون دولار خلال العام. لكن التأثير الجانبي الواضح لذلك هو انخفاض إجمالي إيرادات التشغيل على أساس سنوي. وذلك على الرغم من إعلان الشركة أن عقود إيجار المزارع التي انتهت خلال العام (14% من الإجمالي) تم تجديدها بزيادات في الإيجار بنحو 20%.
عرض FPI 
يوضح هذا فقط مقدار مبيعات FPI خلال العامين الماضيين. ومن بين البنود البارزة الأخرى انخفاض القيمة بقيمة 5.84 مليون دولار، والذي أرجعته الشركة ببساطة إلى أن قيمة الأصول أقل من قيمتها الدفترية. ومن الملحوظ أيضًا الزيادة في مصاريف الفوائد التي ارتفعت من 27% من الإيرادات في عام 2022 إلى 39% في عام 2023. بدا صافي الدخل الإجمالي مثيرًا للإعجاب ولكن هذه سلسلة متقلبة، وذلك بفضل مبيعات الأصول. إذا قمت بحذف مكاسب بيع الأصول وانخفاض القيمة، يمكنك أن ترى أن أداء الاستثمار الأجنبي المباشر لم يكن جيدًا. كانت توقعات الشركة لعام 2024 أكثر إثارة للاهتمام. وعلى الرغم من بعض الزيادات الكبيرة في عقود الإيجار المتجددة، إلا أن إجمالي الإيرادات سيكون أقل بالتأكيد. ومن المثير للاهتمام أن المصاريف العامة والإدارية للشركة ستنخفض.
عرض FPI 
وهذا شيء ناقشناه سابقًا مع التفكير في أن فئة النفقات كانت كبيرة بعض الشيء بالنسبة للإيرادات التي يحققها الاستثمار الأجنبي في الحوافظ المالية. إلى جانب عدد أقل من الأسهم، يجب أن يتمكن FPI من القيام بتعديل أفضل قليلاً للأموال من العمليات (AFFO)، على الأقل في منتصف التوجيه.
توقعاتنا
قبل أن نصل إلى توقعاتنا، كانت هناك بعض الأشياء التي قيلت في المؤتمر الهاتفي للشركة والتي بدت صحيحة حقًا. الأول كان الفجوة مع صافي قيمة الأصول، والتي اعترفنا بها أيضًا.
لذا فإن النقطة الأولى هي أننا لا نزال مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية مقارنة بقيمة الأصول الأساسية للمحفظة. استمرت قيمة الأراضي في جميع أنحاء البلاد في الارتفاع في المناطق المنتجة الخضراء في البلاد، وتباطأ معدل النمو بعض الشيء في عام 2023. ونعتقد أن هذا المعدل سيتباطأ مرة أخرى في عام 2024. ولكن يجب أن يؤخذ ذلك في السياق من السنوات السابقة. لذلك، في عامي 2021 و2022، شهدنا ارتفاعًا سريعًا في قيمة الأراضي الزراعية كما ربما رأيناه في التاريخ في مناطق زراعة الحبوب في البلاد. لا يمكن أن يستمر ذلك إلى الأبد. لذلك، سنرى نوعًا من التسطيح أو الاستقرار في رأيي مع انتقالنا إلى عام 2024.
ولكن ما قادنا إليه ذلك، وهذه المحفظة الموجهة نحو المحاصيل بأغلبية ساحقة، هو أن هناك انفصالًا كبيرًا بين القيمة السوقية لأراضينا في الأسواق الخاصة وقيمة تداول الشركة العامة لأسهمنا العادية. كما يعلم الكثير منكم، قمت شخصيًا بشراء كمية كبيرة من الأسهم العام الماضي. أعادت الشركة شراء الكثير من الأسهم. ومن المرجح أن نواصل هذا الجهد طالما استمرت هذه الفجوة.
المصدر: نص المكالمة الجماعية للربع الرابع من عام 2023
وبالتالي، المزيد من مبيعات الأصول والمزيد من عمليات إعادة الشراء لعام 2024. وهذا ليس مفاجئا. النقطة الثانية هي اعتراف FPI بأن خصم صافي قيمة الأصول و 2.00 دولار يشتري لك قهوة في Tim Hortons. التدفق النقدي أكثر أهمية بالنسبة لهم. تركز الشركة الآن على الليزر لمحاولة رفع هذا الأمر.
على الرغم مما قلته عن الفجوة بين قيمة الأصول الأساسية لدينا وسعر السهم، يتم تقييمنا بعدة طرق في AFFO. أعتقد بصراحة أن هذا غير صحيح فيما يتعلق بشركتنا، ولكن هذه هي الطريقة التي يتم بها تقييم صناديق الاستثمار العقارية. لذلك، يجب علينا دفع AFFO إلى مستوى أعلى ونحن نعمل بجد لتحقيق ذلك.
لذلك، شرعنا على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية أو نحو ذلك في بذل جهد كبير لخفض التكاليف وسنواصل هذا الجهد حتى عام 2024. ويأتي خفض التكاليف هذا من التخفيضات الانتقائية للموظفين، وخفض تكاليف السفر، (غير القابلة للتمييز) حجم مجلس الإدارة لدينا هو أمر يمثل تحديًا دائمًا ولكننا قمنا به. سأحصل على خصم قدره 500 ألف دولار من التعويضات في عام 2024. هذا يمثل 25% من التعويض الذي تلقيته لعام 2023 وسيظل لوكا ثابتًا في تعويضه.
هذه الخطوات مطلوبة حقًا لمحاولة دفع AFFO إلى مستوى أعلى. باعتباري مساهمًا رئيسيًا، أعتقد أنني مالك وليس موظفًا وسنعمل على رفع سعر السهم وهذا يتطلب زيادة AFFO.
المصدر: نص المكالمة الجماعية للربع الرابع من عام 2023
لذلك، لن نجلس ونقول إن الشركة لا تحصل على ما يتعين عليها القيام به. ولكن على المستوى الأوسع، من المرجح أن يكون هذا غير فعال. الأراضي الزراعية ليست فئة أصول تدر الكثير من الدخل. إنه يعمل كمخزن للقيمة ولسوء الحظ بالنسبة لمساهمي FPI، حتى هذا الجزء لم ينجح حقًا.
أصبحت الشركة في وضع أفضل لعام 2024 مما كانت عليه في عام 2023. لقد قامت ببيع ما يكفي من الأصول لتقليص المديونية، على الرغم من استخدام مبلغ كبير لإعادة شراء الأسهم.
10 ك
إن آجال الاستحقاق على المدى القريب ضئيلة ولن تحدث أي تأثير إذا تم سدادها باستخدام حد الائتمان. لكن يبقى السؤال كيف سنتمكن من اللحاق بصافي قيمة الأصول. ومن المثير للاهتمام هنا أيضًا ملاحظة أن مجتمع Wall Street Analyst المتفائل دائمًا لا يرى صافي قيمة الأصول أعلى بكثير من سعر السهم الحالي.
شريط
سنلاحظ هنا أنه ليس من غير المعتاد الحصول على هذا المستوى من خصومات صافي قيمة الأصول في أراضي REIT اليوم. لديك أيضًا أسعار فائدة قصيرة الأجل تزيد عن 5٪ ومن السهل نسبيًا الوصول إلى 6٪ في العائدات دون تحمل أكثر من حد أدنى من المخاطرة. لذلك يتعين على FPI التنافس مع ذلك. والعكس هو أن أسعار الفائدة بنسبة 5% و6% لا يمكن أن تمنحك التقدير الذي تمنحه لك شركة Farmland. حسنًا، قد يكون هذا صحيحًا، لكن قم بإلقاء نظرة على حركة الملاحة البحرية على مدار العقد الماضي.
شريط
إذا تضاعف صافي قيمة الأصول عند البدء بنسبة 6% سنويًا، فسيكون أكثر من 30 دولارًا. اليوم، متوسط التقدير هو 13.31 دولارًا، وحتى الشركة ربما لا تعتقد أن صافي قيمة الأصول يزيد عن 17.00 دولارًا. لذا فإن المضاعفة لم تحدث أبدًا ويفضل المستثمرون بحق معدل مضمون بنسبة 6٪ مقابل إغراء صافي قيمة الأصول الأعلى.
الحكم
لديك أذون خزانة تقدم لك عائدًا جيدًا ويمكنك الحصول على ما يصل إلى 6% أو أكثر دون المخاطرة المفرطة. بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن وسيلة للتحوط من التضخم، فإن سندات الخزانة لحماية التضخم تقدم في الواقع مكافأة قوية للمخاطر. يقف FPI ككرة غريبة هنا. إذا كان ذلك بخصم كبير على تقديرات صافي قيمة الأصول لدينا، فسنقوم بالمقامرة. نحن نعلم أن قيمة الأسهم هي عند واحد من أرخص مستوياتها مقارنة بأسهم النمو. ولكن هنا، لا نعتقد أن نسبة المخاطرة إلى المكافأة متوازنة بشكل جيد، خاصة بالنسبة للبدائل. نحن نحافظ على سعر الشراء الأصلي بأقل من السعر مع التنبيه بأنه من المحتمل أن تقوم الشركة بتصفية اليوم مقابل علاوة بنسبة 20٪ على الأقل عن سعر السوق الحالي.
يرجى ملاحظة أن هذه ليست نصيحة مالية. قد يبدو الأمر كذلك، يبدو كذلك، ولكن من المدهش أنه ليس كذلك. يُتوقع من المستثمرين بذل العناية الواجبة والتشاور مع محترف يعرف أهدافهم وقيودهم.
