أبقى البنك المركزي أسعار الفائدة قصيرة الأجل ثابتة في اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا الأسبوع وأكد من جديد رغبته في خفض أسعار الفائدة ثلاث مرات في عام 2024. ومع استعداد أسعار الفائدة للتطبيع في الجزء الأخير من العام، أعتقد أن صناديق الاستثمار العقاري الرهن العقاري مثل شركة إلينغتون للرهن العقاري السكني REIT Inc. (بورصة نيويورك: اكسب) يمكن أن تعود وتصبح استثمارات ذات عائد أكثر إقناعًا للمستثمرين ذوي الدخل السلبي.
تحسنت مقاييس توزيع أرباح صندوق الرهن العقاري بالفعل في الربع الرابع حيث غطت شركة Ellington Residential توزيعات الأرباح التراكمية البالغة 0.24 دولار للسهم الواحد مع الأرباح القابلة للتوزيع المعدلة وانخفاض أسعار الفائدة قصيرة الأجل مما يشير إلى إمكانية إعادة التسعير للرهن العقاري المعتمد على السعر. الأوراق المالية المدعومة.
ومع تحسن مقياس الدفع، أصبح خفض الأرباح أقل احتمالا إلى حد كبير. ونتيجة لذلك، فإن تصنيف أسهمي لشركة Ellington Residential يظل شراء.
تاريخ التقييم الخاص بي
لديك مركز طويل في Ellington Residential Mortgage REIT الذي أنشأته بعد أن خفض صندوق الرهن العقاري أرباحه بنسبة 20٪ في يونيو 2022.
لقد دفعت الثقة أرباحًا ثابتة بقيمة 0.08 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد شهريًا منذ ذلك الحين وتحسنت مقاييس الدفع الخاصة بشركة Ellington Residential في الربع الرابع من عام 23، وهو السبب الرئيسي وراء احتفاظي بتصنيف أسهم الشراء الحالي الخاص بي.
أرى أن توزيعات الأرباح الشهرية للصندوق مستدامة، ومع توقع حدوث تحول في سعر الفائدة الفيدرالي في النصف الأخير من العام، قد يتحسن مقياس الدفع لشركة Ellington Residential بشكل تدريجي في عام 2024.
المحفظة الاستثمارية المرتكزة على الأمن والمدعومة بالرهن العقاري ومحفز إعادة التصنيف
تم تنظيم “إلينغتون ريزيدنشال” كصندوق استثمار عقاري للرهن العقاري، وهو متخصص في اقتناء واستثمار وإدارة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني وغيرها من الأصول المتعلقة بالعقارات.
بلغت قيمة المحفظة الاستثمارية لشركة Ellington Residential اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023 قيمة عادلة قدرها 735.4 مليون دولار وتتكون بشكل أساسي من أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا. تشمل استثمارات الصندوق أيضًا التزامات الديون الإضافية، لكن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني هي خبز وزبدة الصندوق.
ويشكل انخفاض أسعار الفائدة قصيرة الأجل حافزا لإعادة تسعير الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، حيث تميل قيمها إلى الارتفاع في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة.
ملخص المحفظة (إلينغتون السكنية)
يمكن أن تترجم تخفيضات أسعار الفائدة إلى انخفاض نفقات الفائدة لصندوق الرهن العقاري والتي بلغت 11.5 مليون دولار في الربع الرابع وبالتالي تحسين صافي دخل الفوائد لشركة Ellington Residential.
مع إجراء ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة في عام 2024 ومع محفظة استثمارية تعتمد على القروض العقارية المدعومة بالأوراق المالية، تحسنت توقعات أرباح شركة Ellington Residential بشكل كبير في الشهرين الماضيين.
توقعات الأرباح (إلينغتون السكنية)
انخفضت نسبة الدفع لشركة Ellington Residential إلى أقل من 100% في الربع الأخير من عام 2023، ومن المرجح أن تكون توزيعات الأرباح مستدامة
تجاوزت شركة Ellington Residential أرباحها مع الأرباح المعدلة القابلة للتوزيع في الربع الرابع والذي كان الربع الأول والوحيد في عام 2023 الذي كانت فيه نسبة التوزيع أقل من 100٪.
وبالتالي فقد تحسن وضع الدفع بشكل كبير، ومن المفترض أن تكون التخفيضات المقبلة لأسعار الفائدة قصيرة الأجل من قبل البنك المركزي بمثابة دفعة لملف انتشار صناديق الرهن العقاري أيضًا.
بلغت نسبة توزيع أرباح الصندوق الاستئماني في الأشهر الاثني عشر الماضية 111.6٪، لذلك لا تزال شركة Ellington Residential لديها قدر كبير من مخاطر توزيع الأرباح، على الرغم من أن هذا الخطر يبدو أنه قد انخفض مقارنة بالأرباع السابقة لصندوق الرهن العقاري.
مع وجود ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة في الأفق في عام 2024، لا أتوقع أن تقوم شركة Ellington Residential بتخفيض توزيعات الأرباح.
توزيعات ارباح (قام المؤلف بإنشاء جدول باستخدام معلومات الثقة)
يعد خصم Ellington Residential بنسبة 7٪ على قيمة صافي قيمة الأصول أمرًا جذابًا
شركة آنالي كابيتال مانجمنت (نيلي) روح شركة ايه ان سي للاستثمار (AGNC)، وهما من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة، عادا إلى تقييمات الأقساط مع إعادة التصنيف التي تم إطلاقها بشكل أساسي من قبل البنك المركزي الذي أعلن في ديسمبر 2023 أنه على استعداد للنظر في تخفيضات أسعار الفائدة في عام 2024.
تُباع شركة Ellington Residential حاليًا بخصم 7% على القيمة الدفترية المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (7.32 دولار اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2023) في حين تبيع كل من Annaly Capital Management وAGNC Investment بأقساط صغيرة مقارنة بالقيمة الدفترية. أربط 7.32 دولارًا كقيمة جوهرية لشركة Ellington Residential حيث يتعين على صناديق الاستثمار العقاري للرهن العقاري الإبلاغ عن أصولها الأساسية بالقيمة العادلة.
السبب وراء تسعير NLY وAGNC بنسب أعلى من السعر إلى القيمة الدفترية مقارنة بـ Ellington Residential هو أنهما أكبر صناديق الرهن العقاري ذات سجلات أرباح طويلة ومحافظ كبيرة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي تركز على الوكالة والتي تستعد للاستفادة من انخفاض المدى القصير اسعار الفائدة.
لماذا قد يكون الاستثمار في إلينغتون السكني مخيبا للآمال؟
يبدو أن Ellington Residential تتجه حتى الآن نحو بيئة تشغيل أكثر ملاءمة في عام 2024 مقارنة بالعام الماضي. ومع انخفاض أسعار الفائدة قصيرة الأجل في الأفق ورؤية الثقة بالفعل لتحسن الاتجاه في نسبة توزيع الأرباح، فقد انخفضت المخاطر على توزيعات الأرباح.
وبالتالي فإن خفض أرباح الأسهم أصبح الآن أقل احتمالا بكثير حتى في الربع الثالث وهو عندما تتجاوز نسبة التوزيعات 114٪. يمكن أن يكون التخفيضات المتأخرة في أسعار الفائدة، والتي ربما تكون مرتبطة بتفاقم التضخم المستمر، سببًا لعدم تنفيذ فرضية الاستثمار كما هو متوقع.
استنتاجي
السبب الرئيسي الذي يجعلني أعتقد أن شركة Ellington Residential لن تخفض أرباحها في عام 2024 هو أن نسبة المدفوعات انخفضت إلى أقل من 100٪ في الربع الرابع وتشبث جيروم باول بتصريحاته السابقة بشأن ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة في عام 2024 والتي يمكن أن تكون محفز إعادة التسعير لمحفظة MBS الأساسية للصندوق.
لم يتطرق البنك المركزي إلى أسعار الفائدة قصيرة الأجل في اجتماعه في مارس، لكن كلمات جيروم باول لقيت ترحيبًا كبيرًا في قطاع ائتمان الرهن العقاري الذي يعتمد بشكل كبير على الديون المكلفة قصيرة الأجل.
أعتقد أن الخصم بنسبة 7٪ على صافي قيمة الأصول يعمل على تحسين العلاقة بين المخاطر والمكافآت. يشتري.
