الآن هو الوقت المناسب لتكون مستثمرًا للدخل، خاصة بالنظر إلى أن معظم السوق يركز الآن على مطاردة النمو المضارب. إضافة إلى ذلك، هناك ممارسة الاستثمار في المؤشرات، والتي تعمل على إدامة التقييمات المرتفعة لشركات مثل تيسلا (TSLA)) ونفيديا (NVDA) بسبب قيمتها السوقية الضخمة وتأثيرها الكبير على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 (جاسوس) مقارنة بمعظم الشركات الأخرى.
لهذا السبب أفضّل ضبط الضوضاء والتركيز على تنمية تدفقات دخلي من الأسهم ذات الأرباح المقومة بأقل من قيمتها والتي تتمتع بسجلات طويلة من عوائد المساهمين.
أجد أن هذا هو الحال مع NNN REIT (بورصة نيويورك: إن إن إن)، والذي قمت بتغطيته آخر مرة في ديسمبر بتصنيف “شراء”، مع تسليط الضوء على نسبة الإشغال المرتفعة والميزانية العمومية ذات الاستدانة المتحفظة. ظل السهم ثابتًا منذ ذلك الحين (ارتفاع بنسبة 0.35٪ في السعر وإجمالي عائد بنسبة 1.7٪ بما في ذلك الأرباح) مع تفاؤل السوق حول وتيرة تخفيض أسعار الفائدة تلاشت منذ ديسمبر.
كان أداء NNN خلال العام الماضي أفضل من أداء نظرائها Realty Income (O)، وAgree Realty (ADC)، وWP Carey (WPC) ويرجع ذلك جزئيًا إلى تقييم NNN الأقل من O وADC في البداية، وتجنبها قطاعات العقارات المضطربة مثل قطاع المكاتب، الذي ابتليت به شركة WPC النظيرة وأدى إلى خفض الأرباح العرضية والأرباح.
نن مقابل. تغير السعر خلال عام واحد (YCharts)
في هذه المقالة، أعود إلى NNN وأناقش لماذا يجعل عدم اليقين في السوق حول السهم وقتًا رائعًا لشراء هذا الاسم القوي الذي يدفع أرباحًا، لذلك دعونا نبدأ!
لماذا إن إن إن؟
إن NNN REIT عبارة عن صندوق استثمار عقاري صافي للإيجار يتمتع بسجل أطول لنمو أرباح الأسهم من شركة Realty Income Corp.، مع 34 عامًا من زيادة الأرباح السنوية المتتالية تحت حزامها. وفي الوقت الحاضر، تمتلك الشركة 3,532 عقارًا منتشرة في 49 ولاية أمريكية بمتوسط مدة إيجار متبقية طويلة تبلغ 10.1 سنوات.
يتم أيضًا تنويع مستأجريها من خلال أكثر من 30 خطًا تجاريًا مختلفًا عبر قطاعات البيع بالتجزئة التي تعتمد على الضرورة ومقاومة التجارة الإلكترونية. وينعكس هذا في الاختراق التالي، والذي يوضح أن المتاجر الصغيرة وخدمات السيارات والمطاعم ومراكز الترفيه العائلي تشكل 55.6% من الإيجار الأساسي السنوي لـ NNN.
عرض المستثمر
على الرغم مما قد يوحي به أداء سعر سهم NNN خلال العام الماضي، فإنه يستمر في تبرير سبب بقائه اختيارًا قويًا، مع نمو FFO لعام 2023 بأكمله بنسبة 4.5٪ على أساس سنوي إلى 3.24 دولار. وكان هذا مدفوعاً بالنمو الداخلي الصحي من خلال تصاعد الإيجارات السنوية وارتفاع نسبة إشغال المحفظة بنسبة 99.5%، والتي ارتفعت بمقدار 30 نقطة أساس على أساس ربع سنوي متسلسل و10 نقاط أساس على أساس سنوي. كما هو موضح أدناه، لم ينخفض معدل إشغال NNN أبدًا عن 96.4% على مدار العشرين عامًا الماضية، في حين أن المتوسط في صناعة صناديق الاستثمار العقارية لم يرتفع أبدًا عن 93.7%.
عرض المستثمر
يتم دعم نمو NNN أيضًا من خلال حجم الاستحواذ القوي حيث تم الاستحواذ على 165 عقارًا في العام الماضي بقيمة إجمالية 820 مليون دولار بمعدل سقف نقدي أولي قدره 7.3٪ ومتوسط مرجح لمدة الإيجار المتبقية يبلغ 18.8 عامًا، وهو أطول بكثير من متوسط المحفظة البالغ 10.1 عامًا. وتم تمويل ذلك في المقام الأول من خلال إصدار 500 مليون دولار في سندات غير مضمونة مدتها 10 سنوات بسعر فائدة جذاب قدره 5.6%، مما يعني ضمناً انتشار استثمار قدره 170 نقطة أساس (مقارنة بمعدل الحد الأقصى المذكور أعلاه البالغ 7.3%). وجاء التمويل الإضافي من عمليات التصرف في الأصول بقيمة 116 مليون دولار أمريكي بمعدل سقف أقل يبلغ 5.9%، مما يعني انتشار استثمار قدره 140 نقطة أساس، والحد الأدنى من إصدار الأسهم المخففة بقيمة 31 مليون دولار فقط.
وبالنظر إلى المستقبل، تظل NNN في وضع جيد من وجهة نظر الميزانية العمومية إلى خصائص المصدر في حالة ظهور الفرص. يتضمن ذلك الحصول على نسبة آمنة لصافي الدين إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك تبلغ 5.5x، أي أقل من مستوى 6.0x الذي يعتبر بشكل عام آمنًا من قبل وكالات التصنيف، وتصنيف ائتماني من الدرجة الاستثمارية BBB+ من S&P، وهو أمر مفيد في ظل ارتفاع الفائدة الحالي. بيئة المعدل. يمكن أن يساعد ذلك في ضمان حصول NNN على التمويل بأسعار مناسبة مقارنة باللاعبين ذوي الرفع المالي الأعلى في السوق الخاصة.
علاوة على ذلك، تحمل NNN نسبة تغطية قوية للرسوم الثابتة وتتمتع بنسبة ديون آمنة غير مضمونة إلى إجمالي الأصول تبلغ 42%، وهي أقل من عتبة 50% التي أعتبرها عمومًا آمنة لصناديق الاستثمار العقاري. وكما هو موضح أدناه، فإن آجال استحقاق ديون NNN متفاوتة أيضًا، حيث لا تستحق أكثر من 4.3% من الديون من الآن وحتى نهاية هذا العقد.
عرض المستثمر
في حين أن أسعار الفائدة قد لا تنخفض بالسرعة التي كان يعتقدها البعض في الأصل، فإن الانخفاض النهائي في الأسعار سيكون بمثابة نعمة لصناديق الاستثمار العقاري مثل NNN التي مصدر العقارات بمعدلات سقف مرتفعة اليوم. وذلك لأنه من غير المرجح أن تنخفض الإيجارات بسبب السلالم المتحركة السنوية بينما يمكن أن تتغير أسعار الفائدة. ستجتمع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية 7 مرات أخرى هذا العام، وقد أشار بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه من المرجح أن يتم خفض أسعار الفائدة في عام 2024 ولكنه ينتظر المزيد من الإشارات الإيجابية من الاقتصاد فيما يتعلق بالتضخم.
تشمل المخاطر التي تواجه NNN احتمال عدم تخفيض أسعار الفائدة أو حتى زيادة الأسعار إذا كان من الصعب ترويض التضخم، لأن ذلك من شأنه أن يعيد ضبط الجدول الزمني عندما يمكن أن تشهد NNN تراكمًا من الفارق الأعلى بين العائدات النقدية على الاستثمارات وانخفاض أسعار الفائدة من إعادة تمويل الديون. الطريق. وتشمل المخاطر الأخرى احتمال ضغط معدل الحد الأقصى على عمليات الاستحواذ على العقارات الجديدة، إذا أصبح المشترون في السوق الخاصة أكثر اعتيادًا على الوضع الطبيعي الجديد وعادوا إلى طاولة العطاءات بعد تقليص ميزانياتهم العمومية.
الأهم من ذلك بالنسبة للمستثمرين ذوي الدخل، أن NNN تتمتع حاليًا بعائد أرباح جذاب بنسبة 5.5٪ يتم تغطيته جيدًا بنسبة دفع تبلغ 69٪. كما أنها زادت أرباحها بنسبة 2.7٪ في العام الماضي على الرغم من عدم اليقين في أسعار الفائدة، وأتوقع أن أرى زيادة أخرى هذا الصيف، الأمر الذي من شأنه أن يمدد سجلها الحالي الممتد على مدار 34 عامًا من الزيادات السنوية المتتالية. لوضع الأمور في نصابها الصحيح، يظل عائد توزيعات أرباح NNN عند الحد الأعلى لنطاقها البالغ 10 سنوات باستثناء القيم المتطرفة مثل الإطار الزمني للوباء في أوائل عام 2020 وعمليات البيع الذعرية المدفوعة بأسعار الفائدة في أكتوبر من العام الماضي، كما هو موضح أدناه.
YCharts
أخيرًا، ما زلت أرى قيمة NNN بالسعر الحالي البالغ 42.43 دولارًا أمريكيًا حتى وقت كتابة هذا التقرير، مع سعر P/FFO الآجل البالغ 12.8، وهو أقل بكثير من سعر P/FFO العادي البالغ 15.8. في حين أن السوق يعاني من تكلفة الفرصة البديلة والمخاطر الناجمة عن بيئة أسعار الفائدة الحالية، أعتقد أنه لا يقدر أيضًا الفوائد طويلة الأجل المحتملة من التضخم المحقق بالفعل والعقارات التي يتم الحصول عليها بأسعار فائدة عالية بالإضافة إلى إمكانية انخفاض أسعار الفائدة إلى أسفل. طريق.
الرسوم البيانية السريعة
إذا عادت NNN إلى معدل نمو FFO / السهم الطبيعي طويل الأجل بنسبة 5٪، فإن ذلك بالإضافة إلى العائد الحالي البالغ 5.3٪ يمكن أن يمنح المستثمرين عوائد تفوق السوق حتى بدون حساب ارتفاع سعر السهم إلى متوسط تقييمه.
بالمقارنة مع أقرانها، يتم تداول NNN حاليًا بعلاوة تصل إلى 12.3x P/FFO من Realty Income و11.9x من WPC، وبخصم يصل إلى 13.7x من Agree Realty. على الرغم من أنني أرى حاليًا أن Realty Income هي القيمة الأفضل في الوقت الحالي، إلا أنني أعتبر NNN بديلاً قويًا نظرًا لمحفظتها ذات الجودة المماثلة والتي يقع مقرها في الولايات المتحدة تمامًا. على المدى القريب إلى المتوسط، سأستهدف P/FFO في نطاق 14-16x لـ NNN إذا استمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في تحقيق هدفه المعلن المتمثل في تخفيض أسعار الفائدة 3 مرات هذا العام، وبالتالي توفير المزيد من الرؤية والاستقرار لأسعار الفائدة.
الوجبات الجاهزة للمستثمر
NNN عبارة عن صندوق استثمار عقاري ثلاثي الإيجار يتمتع بموقع جيد مع محفظة متنوعة من عقارات التجزئة القائمة على الضرورة وآفاق نمو داخلية وخارجية قوية. ميزانيتها العمومية السليمة، وتصنيفها الائتماني من الدرجة الاستثمارية، وعوائد أرباحها الجذابة تجعلها خيارًا جذابًا لمستثمري الدخل الذين يبحثون عن الاستقرار في محفظتهم الاستثمارية.
على الرغم من وجود المخاطر، فإن احتمال الأداء المتفوق على المدى الطويل بسبب انخفاض أسعار الفائدة في المستقبل يجعل NNN اختيارًا مقنعًا للمستثمرين الذين يبحثون عن مزيج من الدخل وإمكانية زيادة رأس المال. بالنظر إلى كل ما سبق، أحافظ على تصنيف “شراء” على NNN مع عدم تغيير النظرية منذ آخر زيارة قمت بها للسهم.
