UMH Properties: الأسهم الممتازة ذات العائد 6.8% أكثر إثارة للاهتمام من الشائعة

مقدمة

تركز UMH Properties (UMH) على امتلاك وتشغيل المجتمعات المنزلية المصنعة. اعتبارًا من نهاية العام الماضي، كانت شركة UMH تمتلك وتدير 135 مجتمعًا منزليًا مُصنَّعًا بإجمالي 135 مجتمعًا منزليًا تقريبًا تم تطوير 26.000 منزلًا في عدة ولايات أمريكية.

في مقال سابق نُشر في يناير 2023، ركزت على الأسهم المفضلة لصندوق الاستثمار العقاري REIT، والتي يتم تداولها باستخدام (UMH.PR.D) كرمز للمؤشر الأساسي لأنني أفضل المخاطرة/المكافأة لهذا النوع من الأمان.

كان عام 2023 عامًا جيدًا بالنسبة لشركة UMH

في مقالتي السابقة، ركزت بشكل أساسي على الأسهم المفضلة لصندوق الاستثمار العقاري REIT، وتلك الأوراق المالية هي محور هذه المقالة أيضًا. هذا يعني أنني سأقوم بتكبير نسبة تغطية الأرباح المفضلة وكذلك نسبة تغطية الأصول.

يبحث في نتائج الربع الرابع من عام 2023 والسنة المالية 2023، نرى أن شركة UMH Properties حققت تقدمًا ممتازًا في نفس فئة العقارات. كما ترون أدناه، ارتفع مؤشر أمة الإسلام على أساس نفس العقار بنسبة 19٪ تقريبًا في الربع الأخير من عام 2023 بينما كانت هناك زيادة ملحوظة بنسبة 12.5٪ في العام المالي بأكمله. تجدر الإشارة إلى أن نتيجة NOI السنوية للربع الرابع تشير إلى أن صافي دخل التشغيل على نفس أساس العقار من المحتمل أن يتراوح بالفعل بين 115 مليون دولار و120 مليون دولار.

وذلك استنادًا إلى الأصول الـ 126 التي يمتلكها خلال عامي 2022 و2023. وكما ذكرنا في المقدمة، يمتلك صندوق الاستثمار العقاري حاليًا 135 موقعًا. كان إجمالي أمة الإسلام للمجتمع أقل قليلاً عند 108.4 مليون دولار بسبب بعض النفقات المرتفعة.

عند النظر إلى صندوق الاستثمار العقاري، ليس بيان الدخل ولكن حساب FFO هو ما يهم أكثر. كما ترون أدناه، تضاعف إجمالي FFO المنسوب إلى المساهمين العاديين في UMH Properties إلى 51 مليون دولار تقريبًا، لكن هذا لا يمثل تمثيلًا عادلاً للأداء الأساسي. يعد FFO المقيس مقياسًا أفضل لأنه يستبعد التأثير السلبي البالغ 12.9 دولارًا أمريكيًا المتعلق باسترداد الأوراق المالية المفضلة في عام 2022. وكان FFO المقيس 54.5 مليون دولار أمريكي في السنة المالية 2023 وهي نتيجة رائعة جدًا مقارنة بـ 46.8 مليون دولار أمريكي في عام 2022 و41.1 مليون دولار أمريكي في عام 2021.

نظرًا لأن نقطة البداية لحساب FFO وFFO المعدل هي صافي الدخل، فمن المهم فهم أن الأرباح المفضلة مدرجة بالفعل في هذا الحساب. كما ترون أدناه، دفعت UMH Properties 16.7 مليون دولار أمريكي من الأرباح المفضلة خلال عام 2023 مما يعني أن FFO الطبيعي قبل أخذ الأرباح المفضلة في الاعتبار كان حوالي 71 مليون دولار أمريكي.

وهذا يعني أيضًا أن صندوق الاستثمار العقاري يحتاج فقط إلى ما يقل قليلاً عن 24٪ من FFO الأساسي الخاص به لتغطية الأرباح المفضلة. أفضّل عمومًا رؤية نسبة أقل، ولكن نظرًا لأن الأسهم المفضلة مدعومة بأصول عقارية، فأنا موافق على نسبة عوائد مرتفعة نسبيًا. ومع ذلك، من المهم أن ندرك أن صندوق الاستثمار العقاري أنهى العام بعدد 11.6 مليون سهم ممتاز قائم وأن 290 مليون دولار أمريكي من الأسهم المفضلة تتطلب دفعات أرباح مفضلة بقيمة 18.5 مليون دولار أمريكي في المستقبل – وبالتالي يجب على المستثمرين أن يتوقعوا زيادة المبلغ الإجمالي للأرباح المفضلة 2024 وما بعده.

بلغ معدل FFO الطبيعي لكل سهم عادي حوالي 0.86 دولار أمريكي خلال عام 2023، بناءً على 54.5 مليون دولار أمريكي FFO المقيس ومتوسط ​​مرجح لعدد الأسهم يبلغ 63.1 مليون سهم.

مازلت أفضّل الأسهم المفضلة

أصدرت شركة UMH Properties أوليًا 2 مليون سهم ممتاز تراكمي من الفئة D في عام 2018، ويتم تداول هذه الأوراق المالية باستخدام (UMH.PR.D) كرمز للمؤشر. تقدم هذه السلسلة عائد توزيعات أرباح مفضلة بنسبة 6.375% على أساس المبلغ الرئيسي البالغ 25 دولارًا، مما يعني أن هذا الضمان يدفع 0.3984375 دولارًا للسهم الواحد على أساس ربع سنوي. بعد الطرح العام الأولي، واصلت UMH إصدار الأسهم المفضلة، واعتبارًا من نهاية عام 2023، كان هناك 11.6 مليون سهم ممتاز قائم بإجمالي 290 مليون دولار من رأس المال المفضل. تواصل UMH إصدار الأسهم المفضلة نظرًا لتكلفة رأس المال المنخفضة نسبيًا. استنادًا إلى سعر الإغلاق يوم الجمعة، قدمت الأسهم المفضلة لشركة UMH Properties عائدًا ممتازًا للأرباح يبلغ حوالي 6.78% باستخدام 23.50 دولارًا كسعر إغلاقها.

في القسم السابق من هذه المقالة، شرحت بالفعل أن توزيعات الأرباح المفضلة تمت تغطيتها بشكل جيد، ولكن من الواضح أنني أردت أيضًا إلقاء نظرة على نسبة تغطية الأصول. يشير جانب الأصول في الميزانية العمومية (كما هو موضح أدناه) إلى أن الميزانية العمومية تحتوي على إجمالي 1.43 مليار دولار من الأصول، منها 1.151 مليار دولار تتعلق بالأصول العقارية. ويشمل ذلك ما يزيد عن 400 مليون دولار من مصاريف الاستهلاك المتراكمة.

وفي جانب المطلوبات من الميزانية العمومية، هناك التزامات بقيمة 721 مليون دولار فقط، منها 496 مليون دولار من القروض العقارية، و94 مليون دولار من القروض، و100 مليون دولار من السندات. وبالنظر إلى أن جانب الأصول في الميزانية العمومية يحتوي على 57 مليون دولار نقدًا و35 مليون دولار من الأوراق المالية القابلة للتسويق، فإن صافي الدين أقل بقليل من 600 مليون دولار.

بلغ إجمالي مبلغ حقوق الملكية في الميزانية العمومية 707 مليون دولار أمريكي (705 مليون دولار أمريكي تعزى إلى UMH Properties)، منها 290 مليون دولار أمريكي من الأسهم المفضلة مما يعني أن هناك ما يقرب من 415 مليون دولار أمريكي من الأسهم العادية التي تحتل مرتبة أدنى من الأسهم المفضلة. في حين أن مبلغ 415 مليون دولار يعد بمثابة وسادة مريحة جدًا، ضع في اعتبارك أن ذلك يعتمد على القيمة الدفترية للأصول ومع متوسط ​​دخل استثمار سنوي يقارب 115-120 مليون دولار سنويًا، يبدو أن القيمة الدفترية البالغة 1.15 مليار دولار للأصول العقارية أقل من قيمتها الحقيقية. إن تطبيق عائد بنسبة 8٪ على 115 مليون دولار في أمة الإسلام سيؤدي إلى قيمة عادلة قدرها 1.44 مليار دولار و300 مليون دولار إضافية من شأنها أن تكون بمثابة وسادة للأسهم المفضلة.

أطروحة الاستثمار

في الوقت الحالي، تكون الأسهم العادية لعقارات UMH منطقية حقًا فقط إذا كنت تتوقع انخفاض أسعار الفائدة في الأسواق المالية حيث لا أرى أي سبب آخر وراء رغبتك في دفع ما يقرب من 20 ضعف سعر FFO الطبيعي لعقارات UMH. في حين أنه يمكنك بالفعل القول بأن العقارات السكنية تتطلب مضاعفات أعلى (مع الأخذ في الاعتبار الزيادة المتوقعة في الإيجار بنسبة 5٪)، إلا أنني سأشعر براحة أكبر عند امتلاك الأسهم المفضلة بدلاً من الوحدات المشتركة في UMH Properties. إذا كنت أرغب في التعرض لأسهم مشغل مجتمع منزلي مُصنَّع، فإنني أفضل المجتمعات الرئيسية (OTCPK:MHCUF). يعجبني فريق إدارة UMH كثيرًا، ولكني أرغب في رؤية سعر السهم أقل من 15 دولارًا قبل التفكير في شراء الوحدات المشتركة.

ليس لدي حاليًا أي منصب في أي من الأوراق المالية لشركة UMH Properties.