مقدمة
في 2 نوفمبر، كتبت مقالا بعنوان “إنخفاض عائد البرج الأمريكي بنسبة 40% – 3.6% يمثل فرصة ذات قيمة كبيرة.”
ومنذ ذلك الحين، عادت الأسهم بنسبة 6٪ تقريبًا. إنها بداية جيدة، ولكن لا شيء مقارنة بعائد 21٪ لمؤشر S&P 500.
على مدى السنوات العشر الماضية، حققت AMT عائدات بنسبة 194٪، متخلفة عن مؤشر S&P 500 بنحو 41 نقطة. ويرجع معظم هذا إلى تأثير ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم الثابت على قطاع صناديق الاستثمار العقارية.
سبب كتابتي لهذا المقال هو حقيقة أن الكثير من القراء كانوا قلقين بسبب شركة البرج الأمريكية (بورصة نيويورك: أمت) خفضت أرباحها مؤخرا.
في هذه المقالة، سنناقش ما يجب فعله بهذه الخطوة ولماذا أستمر في الإعجاب بالمخاطر/المكافأة التي يتمتع بها صندوق الاستثمار العقاري للاتصالات هذا.
بحيث يتيح الحصول عليه!
قطع الأرباح أنا لا تقلق بشأن
مع قيمة سوقية تبلغ حوالي 90 مليار دولار أمريكي، لا يعد American Tower أكبر صندوق استثمار عقاري للاتصالات فحسب، بل أيضًا أحد أكبر صناديق الاستثمار العقاري في العالم.
ما يميز هذه الشركة هو بصمتها الهائلة التي تتكون من أكثر من 42000 برج خلوي في الولايات المتحدة وكندا، وأكثر من 180000 برج دولي، و28 مركز بيانات.
شركة البرج الأمريكية
ويأتي ما يقرب من 41% من إيراداتها من عمالقة الاتصالات الثلاثة، T-Mobile (TMUS)، وVerizon (VZ)، وAT&T (T)، مع استحقاق 60% من إجمالي عقود الإيجار بعد عام 2028.
تتراوح مدة معظم عقود الإيجار هذه من 5 إلى 10 سنوات مع فترات تجديد متعددة مدتها 5 سنوات.
وتبلغ نسبة سلالم الإيجار المتصاعدة ما يقرب من 3% في الولايات المتحدة، مع ربط عقود الإيجار الدولية بمؤشرات مؤشر أسعار المستهلكين المحلية.
وبعبارة أخرى، فإن الشركة محمية ضد التضخم الذي يرتفع فوق هدف التضخم الذي حدده بنك الاحتياطي الفيدرالي بنسبة 2٪، على الرغم من أن التضخم الأعلى بشكل كبير من شأنه أن يحد من قوتها التسعيرية في الولايات المتحدة.
شركة البرج الأمريكية
أحد الأشياء التي ركزت عليها شركة AMT – إلى جانب النمو – هو خفض الديون.
خلال الاثني عشر شهرًا بين الربع الرابع من عام 2222 والربع الرابع من عام 23، خفضت الشركة صافي نسبة الرافعة المالية بمقدار 0.2 نقطة إلى 5.2 أضعاف الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، وعززت السيولة إلى ما يقرب من 10 مليارات دولار، وزادت نسبة الديون ذات السعر الثابت إلى 89٪، وزادت المتوسط المرجح للأجل المتبقي. على ديونها إلى 5.8 سنوات.
شركة البرج الأمريكية
وبما أننا نعيش في بيئة تتسم بارتفاع أسعار الفائدة والتضخم الثابت، فكلما كانت الميزانية العمومية أكثر صحة كلما كان ذلك أفضل – وبقدر ما قد يبدو ذلك واضحاً.
مع أخذ ذلك في الاعتبار، هذا ما قالته الشركة خلال مكالمة أرباح الربع الرابع من عام 23 (تم إضافة التأكيد):
وبينما نتطلع إلى عام 2024 وما بعده، سيعطي برنامج تخصيص رأس المال الخاص بنا الأولوية للمرونة والمرونة في هذه البيئة الاقتصادية المتطورة. جنبًا إلى جنب مع المبادرات الإستراتيجية الأخرى مثل تقليل كثافة رأس المال الإجمالي لدينا للتنفيذ من خلال توفير التكاليف في جميع أنحاء الأعمال، سنحافظ على توزيعات الأرباح ثابتة نسبيًا في عام 2024، بشرط موافقة مجلس الإدارة. – مكالمة أرباح AMT 4Q23
كما نرى أعلاه، أوضحت الشركة أنها ستحافظ على توزيعات الأرباح ثابتة نسبيًا.
قبل شهرين تقريبًا من إعلان أرباح الشركة للربع الرابع من عام 2023، رفعت أرباحها بنسبة 4.9٪ إلى 1.70 دولارًا للسهم. كان هذا الارتفاع متحفظًا إلى حد ما بالفعل، حيث يبلغ معدل نمو سنوي مركب لأرباح الخمس سنوات 15.4٪.
في 15 مارس، أعلنت الشركة عن توزيع أرباح بقيمة 1.62 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد.
في حين أن هذا يعد تخفيضًا رسميًا، إلا أنه ليس تخفيضًا على أساس سنوي، حيث أعلنت عن توزيع أرباح بقيمة 1.56 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد في مارس 2023.
يُترجم توزيع أرباح ربع سنوية بقيمة 1.62 دولارًا إلى عائد قدره 3.4٪.
على الرغم من أنني أعتقد أنه يبدو سخيفًا للغاية أن الشركة رفعت أرباحها في نهاية عام 2023 قبل أن تعلن عن استهدافها لتحقيق توزيعات أرباح ثابتة، إلا أنني لست منزعجًا من حقيقة أن الشركة (لفترة وجيزة) خفضت أرباحها.
هناك الكثير من النمو في البرج الأمريكي
عادة، أعرض هذا المخطط في نهاية مقالاتي. ومع ذلك، وبالنظر إلى ما نحن على وشك مناقشته بعد ذلك، فقد أعرضه الآن.
كما نرى أدناه، يتوقع المحللون أن تقوم الشركة بالإبلاغ عن تسارع AFFO (الأموال المعدلة من العمليات) في السنوات المقبلة. في حين شهد كل من عامي 2022 و2023 نموًا بنسبة 1٪ فقط للسهم الواحد في AFFO، فمن المتوقع أن يشهد عام 2024 نموًا بنسبة 5٪، ومن المحتمل أن يتبعه نمو بنسبة 6٪ و9٪ في عامي 2025 و2026 على التوالي.
الرسوم البيانية السريعة
تشير هذه الأرقام أيضًا إلى سعر السهم العادل الذي يقترب من 274 دولارًا أمريكيًا استنادًا إلى نسبة P/AFFO الطبيعية البالغة 23.0x. وهذا أعلى بنسبة 42% من السعر الحالي. السعر المستهدف المتفق عليه حاليًا هو 233 دولارًا.
على الرغم من أنني أعتقد أن الأمر يتطلب معدلات أقل “لفتح” مضاعف AFFO >20x، إلا أن تقييم أسهم AMT لا يزال جيدًا.
وهذا أيضًا يبشر بالخير بالنسبة لأرباحها.
لماذا؟
لأنه حتى بناءً على توزيع أرباح ربع سنوي قدره 1.62 دولارًا أمريكيًا، فإن نسبة دفع تعويضات AFFO لعام 2024 تبلغ 63٪.
هذه نسبة دفع صحية للغاية ستسمح للشركة بزيادة أرباحها بما يتماشى مع معدلات نمو AFFO في السنوات المقبلة.
هذا ما قالته الشركة خلال مؤتمر دويتشه بنك السنوي للإعلام والإنترنت والاتصالات هذا الشهر:
نحن نتطلع مع مرور الوقت ونقول إن دخل REIT الخاضع للضريبة من المرجح أن ينمو بما يتماشى مع نمو AFFO و AFFO لكل سهم. الآن، هذا لا يعني أن معدلات النمو لهذين المقياسين ستكون هي نفسها كل عام. ولكن إذا نظرت إلى عدد من السنوات، فهل من المحتمل أن تكون متشابهة جدًا؟ هم. هذه هي وجهة نظرنا.
وهذا يعني أنه عندما تنظر إلى عدد من السنوات، فإن متوسط صندوق الاستثمار العقاري – أو من المحتمل أن يكون متوسط معدل نمو الأرباح في مكان ما في الرمز البريدي لمعدلات نمو AFFO.
وبالحديث عن هذا المؤتمر، ناقشت الشركة أيضًا مستقبلها وتتوقع نموًا في فواتير المستأجرين العضوية بحوالي 4.7% في عام 2024، مع هدف طويل المدى يبلغ حوالي 5% في سوق الأبراج الأمريكية.
ومن المتوقع أن يتم دعم هذا النمو من خلال الاستثمارات المستمرة في البنية التحتية للشبكة. ومن المتوقع أن تنفق شركات النقل أكثر من 30 مليار دولار على تحسينات الشبكة، بما في ذلك نشر 5G وتوسيع 4G.
شركة البرج الأمريكية
وكما نرى أدناه، من المتوقع أن تنمو حركة المرور الشهرية لكل اتصال جوال في الولايات المتحدة بنسبة 19% سنويًا في الفترة 2023-2028. ومن المتوقع أن ينمو إجمالي حركة البيانات المتنقلة الشهرية بنسبة 21%، مع نمو بنسبة 39% من إنترنت الأشياء.
يشير مصطلح IoT إلى إنترنت الأشياء، والذي – بصراحة – يشير إلى شبكة يتصل فيها “كل شيء”. ويشمل ذلك الأجهزة الذكية والسيارات ذاتية القيادة وأجهزة الاستشعار الصناعية وغير ذلك الكثير.
شركة البرج الأمريكية
وفي ضوء هذه الاتجاهات المستمرة، فإن محفظة AMT الضخمة من الأبراج وأصول البنية التحتية تضعها كداعم حاسم لهذا التحول الرقمي.
وفي الوقت نفسه، في أوروبا، أبرمت الشركة صفقات كبيرة مع شركات مثل Drillisch 1&1 وTelefonica (TEF)، وهي شركات عملاقة في أسواقها.
علاوة على ذلك، فإن استحواذ الشركة على CoreSite يفوق التوقعات، وذلك بفضل قدرتها على استضافة العديد من موفري الخدمات السحابية والشبكات.
وكما يمكن للمرء أن يتخيل، فإن التوسع السريع للاقتصاد الرقمي والاعتماد المتزايد على البنية التحتية للحوسبة السحابية يوفران فرصًا كبيرة لشركة AMT.
لذا فإن سبب شرائنا لـ CoreSite هو أننا نرى بمرور الوقت تقاربًا بين الشبكات السلكية واللاسلكية. ونحن نعتقد أن امتلاك نظام بيئي للربط البيني، وأريد أن أميز ذلك عن منشأة التجميع أو المنشأة واسعة النطاق. سيكون امتلاك بيئة الاتصال البيني أمرًا بالغ الأهمية لتتمكن من تحقيق الدخل من حوسبة الحافة في الأبراج عندما تصل إلى هنا. – مؤتمر الرؤساء التنفيذيين العالمي للعقارات في سيتي 2024
شركة البرج الأمريكية
مع أخذ كل الأمور في الاعتبار، تظل الشركة في مكان رائع لتنمية أعمالها بمرور الوقت ويجب أن تستمر في الاستفادة من العائد المرتفع باستمرار على رأس المال المستثمر، والذي أدى إلى نمو سنوي مزدوج الرقم في الإيرادات، والأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك، وAFFO منذ عام 2013.
شركة البرج الأمريكية
ومن ثم، أتوقع أن يشهد عام 2025 عودة نمو الأرباح، على الأرجح في نطاق متوسط إلى مرتفع من رقم واحد على أساس طويل.
أتوقع أيضًا أن تحافظ AMT على عوائد مرتفعة على المدى الطويل، مما يجعلها سهمًا جيدًا لمجموعة واسعة من مستثمري الأرباح.
يبعد
قد يؤدي خفض أرباح شركة American Tower مؤخرًا إلى إثارة الدهشة، لكنه ليس مدعاة للقلق.
وبفضل نموذج أعمال قوي مدعوم ببصمة أبراج ضخمة وشراكات استراتيجية، تظل الشركة على أهبة الاستعداد للنمو.
إن تركيزها على خفض الديون وتوفير ميزانية عمومية مرنة في ضوء الشكوك الاقتصادية يشكل خطوة ذكية.
وفي الوقت نفسه، يتوقع المحللون تسارع نمو AFFO، مما يشير إلى إمكانات صعودية كبيرة للسهم، مدعومة باتجاهات النمو العلمانية المواتية.
على الرغم من عدم اليقين على المدى القصير، لا تزال التوقعات طويلة المدى لشركة AMT مشرقة، مع إمكانية نمو الأرباح من رقم واحد إلى متوسط إلى مرتفع في السنوات القادمة.
إيجابيات وسلبيات
الايجابيات:
- البنية التحتية المرنة: ومع مجموعة كبيرة من الأبراج ومراكز البيانات، تعد AMT لاعبًا رئيسيًا في قطاع الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات.
- تدفقات الإيرادات المستقرة: توفر عقود الإيجار طويلة الأجل مع شركات الاتصالات الكبرى رؤية واضحة للأرباح.
- تخفيض الديون الاستراتيجية: يعد تركيز AMT على تخفيض الديون خطوة ذكية وضرورية في هذه البيئة.
- إمكانات النمو المستقبلي: ويتوقع المحللون تسارع النمو، مدفوعًا باتجاهات النمو العلمانية القوية مثل إنترنت الأشياء.
سلبيات:
- تعديل الأرباح: قد يثير خفض الأرباح الأخير المخاوف. ومع ذلك، في حين أن عام 2024 قد لا يشهد نموًا في الأرباح، فإن مستقبل الأرباح يبدو مشرقًا.
- الاعتماد على عمالقة الاتصالات: يعتمد جزء كبير من الإيرادات على العقود المبرمة مع عمالقة الاتصالات، مما قد يعرض AMT لخطط الإنفاق الرأسمالي الخاصة بهم.
- مخاطر التضخم: على الرغم من الحماية ضد التضخم، فإن معدلات التضخم المرتفعة المستمرة يمكن أن تحد من قوة التسعير لشركة AMT.
