نمت القروض العقارية التجارية القائمة بنسبة تزيد قليلاً عن 100٪ خلال عقد من الزمان. استفاد المقترضون من كريات الاستثمار من معدلات الفائدة المنخفضة بشكل لا يصدق ، والاقتصاد الذي يتعافى من الأزمة المالية العالمية ، والبنوك التي كانت في كثير من الحالات أقل اجتهادًا في اكتتاب القروض. في الوقت الحالي ، نمت قيمة القروض العقارية التجارية ، كنسبة مئوية من إجمالي قروض البنوك ، لتصبح أعلى قليلاً مما كانت عليه في الربع الأخير من عام 2007. وهذا يقلقني.
الحزب عند حوض بوفيه سعر الفائدة المنخفض ينتهي في النهاية بالدموع. نحن الآن في بيئة عالمية ذات أسعار فائدة أعلى بكثير. وهذا يعني أنه حتى لو أوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي وغيره من البنوك المركزية الرئيسية حول العالم رفع أسعار الفائدة ، فإن المعدلات لا تنخفض فجأة. سيواجه المقترضون من شركات الاستثمار العقاري تكاليف اقتراض أعلى عندما يتعين عليهم إعادة التمويل في المستقبل المنظور.
لسوء الحظ ، فإن البنوك الأصغر من البنوك ذات الأهمية النظامية العالمية (G-SIBs) هي أكثر عرضة للخطر في بيئة العقارات التجارية المتدهورة المستمرة. البنوك التي تبلغ أصولها 100 مليار دولار أقل تنوعًا من حيث الجغرافيا وخطوط العمل ؛ ومن ثم ، فهم يعتمدون أكثر على هوامش الفائدة الصافية. مع ارتفاع معدل التخلف عن السداد للقروض العقارية التجارية ، سيؤدي ذلك إلى الضغط على سيولة البنوك وأرباحها.
في تقرير صدر في 24 مايوذ من قبل Fitch Ratings ، تُظهر البيانات أنه بالنسبة للبنوك التي تبلغ أصولها 100 مليار دولار أو أقل ، فإن القروض العقارية التجارية تمثل نسبة مئوية أكبر بكثير من إجمالي رأس المال مقارنة بالبنوك التي تزيد أصولها عن 100 مليار دولار. يوضح يوهانس مولر ، مدير فيتش للتصنيفات الائتمانية أن “البنوك الإقليمية والصغيرة الأمريكية التي لديها تركيزات عقارية تجارية ذات مغزى يمكن أن تتعرض لضغط تصنيف سلبي إذا تدهورت المحافظ ، لا سيما تلك التي تتعرض بشكل أكبر لأسواق المكاتب المقيدة بضعف الإشغال.” وفقًا لتصنيفات فيتش ، “يتم الاحتفاظ بأكبر قدر من التعرض المركز في الميزانيات العمومية للبنوك الأصغر التي لم يتم تصنيفها من قبل وكالة فيتش ، مما يحد من رؤيتنا لجودة الائتمان على مستوى المقرض بالنسبة للبنوك الأوسع البالغ عددها 4700 بنك في الولايات المتحدة”
قروض العقارات التجارية غير متجانسة. البنوك هي أكبر مقرض في القروض لسوق المكاتب. وفقًا لبيانات Fitch Ratings ، تحتفظ البنوك بحوالي 720 مليار دولار من القروض المكتبية المستحقة. تأثرت المكاتب سلبًا بـ Covid-19. معدلات إشغال المكاتب بعيدة عن أن تكون 100٪ نظرًا لوجود عدد كبير من المهنيين القادرين على العمل عن بُعد على الأقل لجزء من الوقت إن لم يكن طوال الأسبوع. يوضح محللو Fitch Ratings في تقريرهم أنه “بافتراض معدل خسارة افتراضي مضغوط بنسبة 20٪ لهذه القروض (حوالي ضعف متوسط 9.8٪ متوسط خسارة تسعة أرباع لـ CRE لكل 2022 شديد الضرر DFAST) ، ينتج عن هذا حوالي 145 مليار دولار. الخسائر التراكمية ، أو 8٪ من الأسهم العادية الملموسة للقطاع والبالغة 1.76 تريليون دولار ، والتي يجب أن تكون البنوك قادرة على استيعابها بمرور الوقت أثناء عملها خلال فترات استحقاقها وتجديداتها “. عبارة “بمرور الوقت” تزعجني. حتى متى؟ وعندما تبدأ حالات التخلف عن السداد بالحدوث ، فقد يؤدي ذلك إلى تقلبات السوق.
في تحليل سيناريو إعادة التمويل المنشور مؤخرًا لمعاملات التوريق المدعومة بالرهن العقاري التجاري في الولايات المتحدة المصنفة من وكالة فيتش ، من الواضح أن مخاطر إعادة التمويل من معدلات الفائدة المرتفعة ليست مشكلة فقط للممتلكات المكتبية. ويشير التقرير إلى أن “القروض المدعومة بممتلكات التجزئة والفنادق والممتلكات متعددة الاستخدامات أظهرت جميعها مخاطر إعادة تمويل أكبر من المكاتب. في الواقع ، تجاوزت النسبة المئوية لقروض المكاتب القادرة على إعادة التمويل المتوسط في جميع أنواع العقارات لجميع السيناريوهات الثلاثة “.
سبب رئيسي آخر لمشاهدة قروض الاستثمار العقاري هو أن مبلغًا كبيرًا من القروض المكتتب بها في عام 2018 وبضع سنوات قبل ذلك التاريخ مستحق هذا العام. أسعار الفائدة أعلى بكثير الآن مما كانت عليه في تلك السنوات. تستحق حوالي 46٪ من قروض شركة MTB في مجال الاستثمار العقاري هذا العام.
نحن على وشك معرفة مدى جودة معايير الاكتتاب لدى البنوك في تلك السنوات. بالنظر إلى أن 2017-2018 كانت سنوات من إلغاء القيود ونبرة ودية للبنك من نائب رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي السابق للرقابة راندال كوارلز ، لدي شكوك.
مقالات أخرى حديثة بقلم هذا المؤلف:
10 طرق لتعزيز المساءلة في بنك الاحتياطي الفيدرالي وبنوك الولايات المتحدة
الاضطرابات المصرفية الإقليمية في الولايات المتحدة لم تنته بعد
يظهر الزوال الوشيك لشركة PacWest Bancorp أن الاضطرابات المصرفية آخذة في الاتساع لتشمل البنوك الأصغر
تؤدي زيادة أسعار الفائدة في الاحتياطي الفيدرالي إلى نشوء مخاطر التخلف عن السداد في القطاعات الرئيسية
لمعرفة سبب فشل بنك وادي السيليكون ، يجب على الكونجرس أن يسأل الرئيس التنفيذي السابق جريج بيكر
ستكشف النسب المالية لبنك First Republic عن مشكلة خطيرة
فشلت النتائج المالية للبنوك الإقليمية في إثارة إعجاب المستثمرين
ما يجب مراقبته مع البنوك الإقليمية الأمريكية هذا الأسبوع
تستعد البنوك الأمريكية الكبرى لركود وشيك
يجب على دويتشه بنك الكشف عن مستويات السيولة الحالية للمستثمرين
من فرديناند ماركوس إلى الأوليغارشيين الروس ، المضطربة Credit Suisse هو مجرم متكرر
كيف أدى رفع ترامب للوائح التنظيمية إلى زرع بذور انهيار بنك وادي السيليكون
كانت إشارات التحذير حول بنك وادي السيليكون في كل مكان حولنا
