فشل البنوك ، تخفيض قيمة العقارات التجارية ، والعمل من المنزل

تستمر البنوك الأمريكية في مواجهة ضغوط مالية شديدة ، حيث يتبع فشل فيرست ريبابليك الآن ضغوط مكثفة على باكويست ، وويسترن ألاينس ، وآخرين كان يُعتقد سابقًا أنهم يتمتعون بصحة جيدة. الدافع الرئيسي هو تعرض البنوك لانخفاض قيم العقارات التجارية ، مدفوعًا جزئيًا بزيادة العمل من المنزل وانخفاض الطلب على المساحات المكتبية التجارية.

يثير حجم الأزمة المصرفية المتنامية مخاوف بشأن انهيار مالي أكبر قد يؤدي إلى تراجع الاقتصاد. ذكرت صحيفة نيويورك تايمز أن البنوك الثلاثة الكبرى الفاشلة الأخيرة كان لديها إجمالي أصول بقيمة 532 مليار دولار (First Republic ، 213 مليار دولار ؛ Silicon Valley Bank ، 209 مليار دولار ؛ Signature Bank ، 110 مليار دولار). وهذا أكبر من الـ 526 مليار دولار التي يمتلكها البنوك التي انهارت في عام 2008 في ذروة الأزمة المالية العالمية “.

تعاملت التقارير الأولية مع كل فشل حديث على أنه أحداث فريدة. كان لدى بنك Silicon Valley و First Republic حسابات كبيرة من شركات ناشئة لا يغطيها تأمين FDIC بالكامل. خاطر التوقيع مع العملات المشفرة. وقد اعترف الاحتياطي الفيدرالي بعدم اتخاذ “إجراءات قوية بما فيه الكفاية” في الرقابة التنظيمية.

لكن المزيد من البنوك ما زالت تتورط في المشاكل ، حيث انخفض سعر سهم PacWest بنسبة 50٪ في 4 مايو ، مسجلاً “مستوى قياسي منخفض”. قبل تسعة أيام فقط ، كان بعض المحللين يقولون إن “وضع الودائع” في PacWest قد “استقر” ، وأن سهم البنك كان “رهانًا مرتفعًا على الانتعاش”.

ما الذي يسبب هذا الضغط؟ أحد العوامل الرئيسية هو التعرض الشديد لـ PacWest و Western Alliance والبنوك الإقليمية الأخرى في العقارات التجارية (CRE). لا يزال هذا القطاع ، وخاصة المكاتب ، مضطربًا لأن العمل من المنزل يضع ضغطًا هبوطيًا على إيجارات المكاتب وقيم البناء ، ويعاني التعرض الكبير للإقراض السكني من الزيادات المستمرة في أسعار الفائدة الفيدرالية.

ذكرت The Real Deal أن “ما يقرب من 80 في المائة” من محفظة PacWest “مخصصة للقروض التجارية المدعومة من العقارات والرهون العقارية السكنية.” كما أشرت في مارس ، “غالبًا ما تكون عقود إيجار العقارات طويلة الأجل” و “العديد من قروض الاستثمار العقاري مستحقة السداد في الأشهر القليلة المقبلة”. تواجه البنوك مشروبًا سامًا من قيم البناء المنخفضة ، ومعدلات إعادة التمويل المرتفعة بسبب استمرار زيادة أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي ، وتشديد معايير الائتمان ، حيث يقلق المنظمون الفيدراليون بشأن جودة الإقراض المصرفي.

من الصعب رؤية أي من هذه العوامل تتحسن قريبًا. قد يوقف الاحتياطي الفيدرالي زيادات أسعار الفائدة بعد 3 مايو^{بحث وتطوير} زيادة بنسبة 0.25٪ ، لكن معدل الأساس لديها الآن عند أعلى مستوى له منذ أكثر من 15 عامًا. وكانت المعدلات أعلى بقليل من الصفر في مارس من العام الماضي. لقد رأينا عشرة زيادات في أسعار الفائدة في ما يزيد قليلاً عن عام واحد ، مما زاد من الضغط على البنوك التي تحمل ديونًا فدرالية قديمة ذات معدلات فائدة منخفضة. تشير Real Estate Capital إلى أن الزيادات في الأسعار تخلق “مخاطر إعادة تمويل متزايدة” لـ “جدار استحقاق يزيد عن 400 مليار دولار هذا العام”.

كما سيتم تشديد معايير الائتمان ، حيث أن الإشراف المريح الذي يساهم في إخفاقات البنوك الأخيرة سيشجع على تنظيم أكثر صرامة للمضي قدمًا. قال نائب رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي للرقابة ، مايكل بار ، إن تقريرًا صدر مؤخرًا وجد أن ضعف الاحتياطي الفيدرالي في الإشراف ساهم في فشل بنك وادي السيليكون ، واعدًا بتحسين “سرعة وقوة ومرونة الإشراف”.

وسيستمر الضغط النزولي على قيم CRE في مواجهة العمل المستمر من المنزل (WFH). وجد الخبير الاقتصادي في جامعة ستانفورد ، نيكولاس بلوم ، الذي يتتبع WFH عن كثب ، أن “حوالي 5 ٪ فقط من القوة العاملة الأمريكية النموذجية كانت تعمل من المنزل” قبل COVID-19. ولكن الآن يعمل ما يقرب من 30٪ من المنزل على الأقل لبعض الوقت ، ويبدو أن هذه الحصة تستقر عند مستويات أعلى مما توقعه الكثيرون (بمن فيهم أنا).

هذه أخبار سيئة للمكاتب التجارية والإيجارات والقيم. على الرغم من أن معظم WFH يتجه نحو نموذج “هجين” حيث يقسم العمال الوقت بين المنزل والمكتب ، إلا أن هذا لا يزال يعني انخفاض الطلب على المساحات المكتبية. يترجم انخفاض الطلب إلى إيجارات أقل ، مما يعني قيمًا أقل لمباني المكاتب. وهذا يفرض ضغطًا هبوطيًا على البنوك – مثل PacWest – مع التعرض الكبير للعقار CRE.

وبغض النظر عن المشاكل القطاعية ، فإن الخوف السائد هو أن ضغوط البنوك وإخفاقاتها ستؤدي إلى ضائقة اقتصادية أوسع عبر عملية “عدوى”. انتشرت المشكلات أولاً عبر القطاع المالي ثم يمكن أن تنتقل إلى بقية الاقتصاد. يمكن أن يؤدي الفشل المالي إلى نقص الائتمان والذي بدوره يمكن أن يخنق الاستثمار والنمو.

سأشير مرة أخرى إلى الخبير الاقتصادي هايمان مينسكي ، الذي أخبرنا كيف أن “الهشاشة المالية” في ظل الرأسمالية تنتج هذه التهديدات بشكل منهجي. رأى مينسكي كيف تندلع الأزمات في أجزاء مختلفة من النظام المالي عندما تتدفق مخاطر قطاعية لا داعي لها إلى بقية النظام. أخبرنا أن “الاستقرار يؤدي إلى عدم الاستقرار” من خلال تشجيع هذه المخاطر وأن الباحثين عن الربح “سيتفوقون دائمًا على المنظمين”. إن تاريخ الأزمات من ديون العالم النامي ، والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، والمدخرات والقروض ، وفقاعة “دوت كوم” ، والعقارات السكنية التي أدت إلى الركود العظيم ، كلها تؤكد تحذير مينسكي.

لكن قد يكون مسارنا الحالي قد فاجأ حتى مينسكي: جائحة عالمي يؤدي إلى تقليل إشغال المكاتب ، والذي بدوره أضر بقيم CRE على حساب البنوك الإقليمية ذات التعرض المرتفع للعناصر المكتبية. دعونا نأمل ألا نحصل على الدورة بأكملها ، ولا تتحول مشاكل CRE التي تواجه البنوك الإقليمية إلى ذعر مالي كامل أو ركود عميق.