بقلم كيري فيفكوت كامبل ، الجادة التالية
اتخذت ديب مورغان ، 74 عامًا ، قرارًا في عام 2021 لبيع منزلها في أيكن ، ساوث كارولينا ، والاقتراب من ابنها في سينسيناتي. في حين أن سوق العقارات المزدهر ساعدها في الحصول على منزلها في أيكن أكثر مما تخيلت ، عمل السوق أيضًا ضدها عند العثور على مكان جديد للعيش فيه.
لم ترغب مورغان في دفع ثمن منزل مبالغ فيه ، ولم تكن متأكدة من رغبتها في امتلاك منزل آخر. قال مورجان: “اتصلت بمجمعين سكنيين كبيرين وكان لكل منهما متطلبات الدخل للحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنني تحقيقه”.
علمت مورجان أنها تكسب 1000 دولار سنويًا أكثر من اللازم للتأهل للعيش في ما يعتبر إسكانًا منخفض الدخل. ورفضت الكشف عن دخلها بالضبط ، واكتفت بالقول إنه أقل من 3000 دولار شهريًا.
في حين أنها تكسب الكثير من أجل إسكان ذوي الدخل المنخفض ، “أنا لا أكسب ما يكفي للعيش في مجمع سكني فاخر لكبار السن” ، على حد قولها. “لا يبدو أن هناك أي شيء في متناول كبار السن من ذوي الدخل المتوسط”.
عتبات الدخل المنخفض
هناك بعض برامج الدخل المنخفض المحلية والولائية ، ولكن معظمها يتم تمويله من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ، مع تخصيص الشقق بناءً على ما إذا كانت HUD تعتبر مقدم الطلب منخفض الدخل أو منخفض الدخل للغاية. لا يتعدى الدخل المنخفض 80٪ من متوسط الدخل للمدينة أو المقاطعة التي تعيش فيها. الدخل المنخفض للغاية لا يزيد عن 50٪ من متوسط الدخل المحلي. تختلف الأرقام حسب الموقع.
قالت جينيفر مولينسكي ، مديرة مشروع برنامج الإسكان والشيخوخة في المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد في كامبريدج ، ماساتشوستس ، إن وضع مورغان شائع جدًا بين أولئك الذين يدرسون الإسكان لكبار السن لدرجة أنهم يشيرون إليه على أنه “محاصر” الفجوة “.
وأضاف مولينسكي: “هناك عدد قليل جدًا من الخيارات المخصصة لإسكان كبار السن متوسطي الدخل”. “هذا صحيح بالنسبة للإسكان المستقل بسعر السوق وكذلك المعيشة بمساعدة.”
قالت إنه مع تقدم الناس في العمر ، يرغبون عادة في بيع منازلهم ، إذا كانوا يمتلكون ، أو تقليص حجمها أو الاقتراب من الأسرة أو مراكز المدن حيث توجد المزيد من الخدمات. وأوضح مولينسكي: “لا يمكنهم تحمل تكلفة الخيارات ، حتى لو كان هناك سكن كبير متاح ، وعندما تضع إمكانية الوصول في هذا المزيج ، يصبح الأمر أكثر تعقيدًا”.
انتقلت آن لويز فيني ، 82 عامًا ، إلى بيتسبرغ من نيوجيرسي في عام 2003 جزئيًا بحثًا عن تكلفة معيشية أقل. زارت فيني ، وهي معلمة متقاعدة ، مستشارًا ماليًا وعلمت أنها لن تكون قادرة على تحمل تكاليف السكن الفاخر لكبار السن – ومع دخلها ، الذي قالت إنه أقل من 30 ألف دولار في السنة ، كانت تكسب 200 دولار شهريًا أكثر من اللازم للتأهل لذوي الدخل المنخفض سكن كبار في منطقتها.
فكرت في الاستئجار ، لكنها لم ترغب في “إهدار المال مقابل ذلك”. لقد دفعت دفعة أولى بنسبة 20 ٪ على شقة سكنية صغيرة ، لكنها قالت إن الضمان الاجتماعي لم يواكب تكاليف المعيشة ، والتي تشمل رسوم الوحدات السكنية والزيادات في الرعاية الطبية والتأمين الصحي التكميلي.
أمضت فيني وابنتها أكثر من عام في البحث عن منزل للمشاركة ، لكنها قالت إنه عندما يجدون منزلًا يمكنهم تحمل تكاليفه ، تندلع حرب مزايدة ، مما يرفع السعر. قالت فيني عن وضعها: “لا أعرف ماذا سيحدث بعد ذلك”.
عدم وجود حوافز السوق
قال مولينسكي إن السبب الرئيسي لوجود عدد قليل جدًا من خيارات الإسكان لكبار السن متوسطي الدخل هو حقيقة أن المطورين لديهم حافز مالي ضئيل لتطوير الإسكان لتلك المجموعة. قال مولينسكي: “مع ارتفاع تكلفة البناء ، يواجه البناؤون صعوبة في جعل الأرقام تعمل”. “قد تطلب منهم البلديات القيام بنسبة مئوية من ذوي الدخل المنخفض في منطقة ما ، لكن ليس لديهم حافز للبناء لكبار السن من ذوي الدخل المتوسط.”
تكاليف التطوير هي عائق. قالت شركة CBRE ، وهي شركة عقارية واستثمارية تجارية رائدة ، إن تكلفة تطوير مساكن كبار السن ارتفعت بنسبة 17.8٪ في عام 2020 لتصل إلى 317.400 دولار للوحدة أو 333 دولارًا للقدم المربع. يستشهد بناة التكاليف المرتفعة للعمالة والمواد كأسباب رئيسية.
عالجت الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB) في عام 2020 ما تصفه بأنه “الوسط المفقود” لكبار السن متوسطي الدخل. واقترح أن يبدأ البناؤون في تلبية الطلب على إسكان كبار السن متوسطي الدخل من خلال:
- العثور على أرض بأسعار معقولة بالقرب من الخدمات العامة والتسوق
- العمل مع البلديات لتسريع إجراءات الحصول على جميع التصاريح وعمليات التفتيش اللازمة لهذا النوع من المساكن
- اكتشاف طرق لخفض تكاليف البناء
الطلب قد يتضاعف
من المرجح أن يزداد عدد كبار السن من ذوي الدخل المتوسط الذين يبحثون عن سكن ميسور التكلفة. قدرت دراسة مشتركة برئاسة NORC ، وهي مؤسسة بحثية مستقلة غير حزبية مقرها في جامعة شيكاغو ، أن عدد كبار السن متوسطي الدخل قد تضاعف تقريبًا بين عامي 2014 و 2029 ، من 7.9 مليون إلى 14.4 مليون.
وقالت الدراسة إن متوسطي الدخل سيشكلون أيضًا نسبة أكبر من إجمالي سكان البلاد من كبار السن ، حيث سترتفع النسبة من 40٪ في عام 2014 إلى 43٪ في عام 2029.
قالت مولينسكي إنه لا يوجد الكثير من الأشياء التي يتم القيام بها على الصعيد الوطني لتخفيف تكاليف السكن على كبار السن من ذوي الدخل المتوسط من قبل الوكالات الحكومية ، على الرغم من أنها قالت إن هناك عددًا قليلاً من المبادرات المحلية.
وقالت إن خفض متطلبات الدخل لن يساعد على الأرجح ، لأن هناك بالفعل نقصًا في المساكن لكبار السن ذوي الدخل المنخفض المؤهلين بالفعل. وقالت “لمجرد أن الناس مؤهلون للحصول على إسكان ذوي الدخل المنخفض لا يعني أنهم يستطيعون الحصول عليها”.
اقترح مولينسكي بدائل أخرى ، مثل العثور على رفقاء في السكن متشابهين في التفكير من خلال خدمة مشاركة المنزل أو بناء وحدة سكنية ملحقة (ADU) في ممتلكات أحد أفراد الأسرة.
حدود بيوت الضيافة
تعد جامعة أبوظبي أحد الخيارات التي قالت مورغان إنها حققت فيها ، لكن المجتمعات التي يمتلك أطفالها فيها منازل (لديها أيضًا ابنة في منطقة سياتل) لا تسمح بوحدات ADU. انتهى الأمر بمورغان باستئجار شقة بسعر السوق لم يكن دخلها يفي بالحد الأدنى من متطلبات الإيجار. ومع ذلك ، سمح لها المجمع باستخدام مدخراتها المتواضعة للتأهل.
تم تشييد المبنى الذي تعيش فيه مورغان في الستينيات ويحتوي على سلالم ، مما قد يمثل مشكلة تنقل لها في المستقبل. كما أنها تفتقر إلى التكييف المركزي والتدفئة ، وتعتمد بدلاً من ذلك على وحدات النوافذ المكلفة والتدفئة غير الفعالة من اللوح الأساسي.
قالت مورجان إن لديها كل ما تحتاجه وتقوم بتغطية نفقاتها ، لكنها لا تزال غير مريحة في دفع أكثر من 30٪ من دخلها لتكاليف السكن ، وهو المعيار الذي التزمت به دائمًا.
قال مورغان: “أكثر ما يفاجئني هو حقيقة أنني اضطررت لمشاهدة كيف أنفقت المال طوال حياتي ، وما زلت مضطرًا للقيام بذلك في هذا العمر.”
