بينما تواصل المدن صراعها مع عدد لا يحصى من المشاكل ، فإن معظم مباني المكاتب فارغة بشكل ملحوظ بسبب زيادة العمل من المنزل ، والمدن إدوارد جلايسر وكارلو راتي في نيويورك تايمز
نيويورك تايمز
اقتراح دور جديد للمدن – “مدينة الألعاب”. في حين أن لديهم بعض الأفكار المفيدة ، فإن تحليلهم يتجاهل المشاكل الاقتصادية والهيكلية والإنصاف التي تواجه المدن والتي يمكن لمفهوم “الملعب” أن يزيدها سوءًا.
ما هي فكرة “الملعب”؟ يقول جلايسر وراتي إن المدن يجب أن تتبنى التحول “من المهنة إلى الترفيه” وأن تجعل المدن أكثر حيوية ومتعة للعيش فيها – ما يسمونه “مدينة الألعاب”. يجب على المدن “جذب الأثرياء والموهوبين” ، وإعادة تشكيل الأحياء إلى مساحات آمنة يمكن المشي فيها مع الكثير من وسائل الراحة.
ينظر المؤلفون إلى مباني المكاتب الفارغة في نيويورك ومدن أخرى ، حيث “يشغل حوالي 50 في المائة من مستويات تفشي الوباء ، مما يضر بملاك العقارات والاقتصاد المحلي”. معدلات الإشغال المنخفضة هذه مدفوعة بالزيادة التي يسببها الوباء في العمل من المنزل (WFH) ، والذي يبدو الآن أنه سمة دائمة في سوق العمل أكثر مما توقعه الكثيرون (بمن فيهم أنا).
يعتقد المحللون مثل نيكولاس بلوم من جامعة ستانفورد أن هذا يمثل تحولًا دائمًا في موقع العمل بالنسبة للكثيرين ، وخاصة عمال الخدمة ذوي الأجور الأعلى والأكثر تعليماً. يجادل خبراء آخرون ، مثل الأستاذ في مدرسة وارتون بيتر كابيلي ، بأن WFH لم يتم تسويته بعد ، لأنه يمثل العديد من المشكلات لكل من أصحاب العمل والموظفين ، بدءًا من الإشراف إلى الإنتاجية وحتى تعيين عمال جدد.
ولكن على الرغم من نجاح WFH في النهاية ، فلا شك في الانكماش الذي يواجه العقارات التجارية (CRE) ، وخاصة مباني المكاتب. تتعرض البنوك ذات المحافظ الاستثمارية الكبيرة في أسواق الاستثمار العقاري لضربات في الأسواق ، حيث تأتي إعادة التمويل مستحقة في وقت ترتفع فيه أسعار الفائدة وتراجع الإشغال.
إذن ما الذي يجب أن تفعله المدن؟ هناك الكثير من الاهتمام بإعادة تخصيص مباني المكاتب للمساحات السكنية ، على الرغم من أن هذه عملية مكلفة وأحيانًا صعبة. تشير الأدلة القصصية إلى أننا لم نتجه نحو تحويل واسع النطاق ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن مالكي المباني والبنوك لم يقبلوا أن WFH والطلب المكتبي المنخفض يمثل مشكلة طويلة الأجل.
لكن هل المتشائمون محقون بشأن WFH وتأثيراته طويلة المدى على المكاتب التجارية ووسط المدن؟ بعض البيانات تدعم حججهم. تستمر معدلات إشغال المكاتب في التباطؤ – لا يزال “بارومتر” Kastle الذي يقيس الضربات الشديدة في بطاقة المفاتيح في عشر محطات مترو رئيسية يحوم حول 50٪ ، مرتفعًا إلى حد ما من 43٪ في مارس من العام الماضي ، لكنه لم يرتفع بشكل حاد.
ولكن كما يشير جلايزر وراتي ، فإن حركة مرور الهاتف المحمول في نفس الرموز البريدية للمكتب لم تنخفض بنفس القدر تقريبًا ، مما يشير إلى عدد أكبر من الأشخاص في وسط المدينة ممن يذهبون إلى المكاتب. تشير بيانات أخرى في نفس الاتجاه. على عكس إشغال المكاتب ، فإن حجوزات المطاعم ، وحضور مسرح برودواي ، والإنفاق المباشر على السفر في الولايات المتحدة ، تقترب الآن من مستويات ما قبل الوباء.
لطالما كان جلايسر من أنصار المدن كمراكز خبرة للأثرياء. كتابه الأكثر مبيعًا لعام 2011 انتصار المدينة، له فصل بعنوان “هل لندن منتجع فاخر؟” تجتذب مدن مثل لندن ونيويورك “الأشخاص المهرة” الذين “يقدمون الأفكار التي تغذي الاقتصاد المحلي” ، لذا فإن تلبية مصالحهم هي استراتيجية اقتصادية قابلة للتطبيق.
القطعة الحالية صريحة. يقول المؤلفون إن نيويورك ومدن أخرى بحاجة إلى “النظر إلى المدينة على أنها شركة تطوير عقاري هادفة للربح مملوكة بالكامل لكيان غير هادف للربح لتخفيف حدة الفقر.” يجب أن تظل المدينة “جذابة للأثرياء” وأن تستخدم الإيرادات للتعليم و “دعم الفقراء”.
لكن هذا هو ما كانت عليه المدن الأمريكية في كثير من الأحيان قبل انتشار الوباء ، مع نمو الضواحي الغنية المدعومة من الحكومة البيضاء المحيطة بالمدن الأساسية. كما أشرت في كتابي الأخير ، مدن غير متكافئة، الشكل الحضري لأمريكا لديه اقتصاد إقليمي واحد مع مدينة أساسية محاطة حرفياً بالمئات من الحكومات المستقلة سياسياً والمعادية في كثير من الأحيان.
تم بناء الضواحي الأمريكية واستدامتها من خلال الإعفاءات الضريبية على الرهون العقارية ، وتقسيم المناطق الذي منع التكامل العرقي وبناء مساكن متعددة العائلات ، وسياسات النقل التي تفضل السيارات على وسائل النقل العام ، والعداء السياسي للمدن من حكومات الولايات والحكومات الفيدرالية. يعتمد تمويل التعليم العام على ضرائب الملكية المحلية ، حيث تستحوذ الضواحي الأكثر ثراءً على نصيب الأسد حتى مع اعتمادها على الحيوية الاقتصادية الأساسية للمدينة.
إذا كان العمل من المنزل ينقل بشكل دائم قدرًا كبيرًا من الأعمال ذات الأجور المرتفعة إلى الضواحي الأكثر ثراءً ، فسيؤدي ذلك إلى الإضرار بقواعد ضرائب المدينة وأيضًا وظائف الخدمة ذات الأجور المنخفضة في خدمات تنظيف المباني والأمن والمطاعم والضيافة والقطاعات الأخرى. سيؤدي ذلك بدوره إلى تقليل إنفاق المدينة على الضروريات مثل الشرطة والصرف الصحي والتعليم ، ناهيك عن وسائل الراحة للأثرياء.
لذا فإن فكرة “مدينة الألعاب” ليست جديدة. إنه ما شهدته العديد من مدننا لعقود من الزمن ، من خلال مزيج سام من الإهمال الاقتصادي ، وهيمنة الضواحي والعداء ، والعنصرية الهيكلية في الإسكان والتعليم والتوظيف. أصبح التغلب على هذه القوى الآن أكثر صعوبة للمدن مع زيادة الضغوط على مكاتبها ووسطها.
لدى Glaeser و Ratti بعض الأفكار الجيدة لجعل أحياء المدينة أكثر جاذبية وسياسات للتحويل السريع للمكاتب إلى مساكن. لكن إهمالهم للقوى الاقتصادية الهيكلية وجغرافيتنا السياسية المتناثرة في المدن يجعل حلهم “الملعب” غير كافٍ لتحقيق الانتعاش الاقتصادي الكامل ، أو التقدم في عدم المساواة.
