سوق الأسهم يخرج من ارتفاع آخر للسكر ، لكن صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) لا تزال رخيصة. هذه أخبار رائعة لنا مستثمري الدخل ، الذين يتخطون الأسهم الممتازة التي يدفعونها في مؤشر ستاندرد آند بورز 500. نحن نفضل صناديق الاستثمار العقاري لأنهم يدفع، ونحن نقدر الصفقة عندما نرى واحدة.
أصبحت صناديق الاستثمار العقاري على وشك الانتهاء لأن الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة بلا هوادة. جيد. أولئك منا الذين يرغبون في التقاعد على أرباح الأسهم وحدها يحبون مدى انتشار عائد صناديق الاستثمار العقاري على الأسهم الأساسية.
حتى صندوق الفانيليا مثل صندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ) مصدر دخل أفضل من “مؤشر أمريكا” – ينتج VNQ 4.1٪ بينما SPDR S&P 500 ETF يدفع 1.6٪ فقط.
تتوفر صفقات توزيعات الأرباح هذه لأن المصدر الرئيسي للضغط الهبوطي على صناديق الاستثمار العقارية استمر على قدم وساق في عام 2023. رفع الاحتياطي الفيدرالي مؤخرًا سعره القياسي آخر 25 نقطة أساس إلى 5٪ -5.25٪.
معدلات الفائدة المرتفعة لا تعني فقط ارتفاع تكاليف رأس المال بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري (وجميع الشركات الأخرى ، في هذا الصدد) ، ولكن أيضًا المزيد من المنافسة على الدخل حيث تصبح عائدات السندات تنافسية بشكل متزايد.
ومع ذلك ، فإن هذه المعدلات المرتفعة لن تستمر إلى الأبد. فنحن ، بعد كل شيء ، نتجه نحو الركود الأكثر توقعًا في كل العصور. عندما يضرب التباطؤ رسميًا ، سينخفض الاحتياطي الفيدرالي – وستقوم صناديق الاستثمار العقاري مثل الخمسة التالية بإلقاء نظرة فاحصة من مستثمري الدخل. لنلقِ نظرة على هذه المحفظة المحتملة التي تدفع 8.5٪ قبل القطيع:
نمو العقارات CTO (CTO، 9.3٪) هو صندوق متنوع يمتلك 15 عقارًا للبيع بالتجزئة وثلاثة عقارات مكتبية وخمسة عقارات متعددة الاستخدامات تبلغ مساحتها الإجمالية أكثر من 3.7 مليون قدم مربع. كما أنها تمتلك ما يقرب من 15٪ من أسهم صندوق ممتلكات الدخل في جبال الألب (باين)، صافي التأجير REIT.
انخفض CTO بأكثر من 20 ٪ خلال العام الماضي ، متأثرًا جزئيًا بإجباره على خفض الإيجارات على عقدين إيجاريين كبيرين.
لا يزال ، CTO تتحمل المراقبة. لقد تحولت إلى هيكل REIT منذ عامين فقط ، لكنها رفعت بالفعل دفعاتها ثلاث مرات منذ ذلك الحين. في حين أن تغطية توزيعات الأرباح ممتدة – عند حوالي 90٪ من الأموال المعدلة الأساسية المقدرة لعام 2023 من العمليات (AFFO) – فإن الطلب على الممتلكات يتحسن.
American Assets Trust (AAT ، عائد 6.8٪) هو صندوق آخر متنوع ، يضم 23 عقارًا تشمل المكاتب والتجزئة والسكن. تعرضت AAT للضرب ، وفقدت ما يقرب من نصف قيمتها خلال العام الماضي أو نحو ذلك – وهو أمر جيد من منظور التقييم ، ولكن قد يكون لمسه خطيرًا للغاية. انخفض معدل الإشغال في المكاتب والتجزئة ومتعددة العائلات على أساس سنوي خلال الربع الأول ، مع ازدياد الاستخدام المختلط فقط. ومع ذلك ، كان هناك سبب للأمل في تقرير الربع الأول: تحسن FFO بنسبة 16 ٪ على أساس سنوي ، بينما تحسن NOI في نفس المتجر بنسبة 6.5 ٪.
One Liberty Properties (OLP ، عائد 8.8٪) هي عبارة عن صافي إيجار REIT والذي كان يحول نفسه على مدى السنوات القليلة الماضية. تشمل خصائصها البالغ عددها 121 مطاعم ومراكز لياقة وعقارات مثبتة في البقالة ومساحات مكتبية ، لكنها تتحول بشكل متزايد نحو الحيازات الصناعية. الاخبار الجيدة؟ تشكل الصناعة الآن ما يقرب من 60 ٪ من عائدات الإيجار. الأخبار السيئة؟ إن إفلاس Bed Bath & Beyond ، بالإضافة إلى إعادة الهيكلة المحتملة لعقود الإيجار مع Regal Cinemas ، معلقة على رأس OLP. وعلى الرغم من أن OLP لديه عائد ممتاز يقترب من 9٪ ، إلا أن العائد لم ينمو منذ سنوات.
Broadstone Net Lease (BNL ، العائد بنسبة 7.0٪) هو صندوق آخر للتأجير الصافي ، يركز هذا على العقارات التجارية للمستأجر الفردي. تضم محفظتها 801 عقارًا ، تنتشر الغالبية العظمى (794) في 44 ولاية ، والباقي في أربع مقاطعات كندية. على الرغم من خسائره التي بلغت 30٪ تقريبًا خلال العام الماضي ، إلا أن الأمور لا تبدو رهيبة بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري هذا ، الذي يضم نسبة إشغال تبلغ 99.4٪. لدى BNL أيضًا سلسلة طويلة من الديون ، مع استحقاق أقل من 2 ٪ من ديونها حتى نهاية عام 2025.
جلادستون التجارية (جيد ، 10.4٪) هي جزء من عائلة جلادستون من صناديق الاستثمار العقاري ، والتي تركز على العقارات الصناعية والمكتبية المؤجرة عبر الإنترنت والمستأجر متعدد المستأجرين. كما كتبت في آذار (مارس) الماضي ، فإن شركة Gladstone تتعرض للعراقيل بسبب تخصيصها بنسبة 40٪ للممتلكات المكتبية – لدرجة اضطرت GOOD إلى خفض أرباحها بنسبة 20٪ هذا العام ، إلى 10 سنتات لكل سهم.
“الحفاظ على رأس المال” هو خطوة ذكية لصناديق الاستثمار العقارية المتعثرة ، وقد خفضت نسبة مدفوعات FFO من 96٪ قبل ذلك إلى 77٪ الآن. ومع ذلك ، ستنتهي سقوف أسعار الفائدة التي تبلغ قيمتها 100 مليون دولار تقريبًا في منتصف هذا العام ، مما سيزيد من نفقات الفائدة ، ويواجه مشكلة طويلة الأجل تتعلق بما يعنيه WFH لممتلكاته.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في نظرة مخالفة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، احصل على نسخة مجانية من أحدث تقرير خاص له: محفظة التقاعد المبكر الخاصة بك: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
إفشاء: لا يوجد
