بقلم أمينة نياسي
نيويورك (رويترز) – في حين أن الزيادة في أسعار الفائدة التي صممها مجلس الاحتياطي الاتحادي (البنك المركزي الأمريكي) على مدى العامين الماضيين أعاقت سوق الإسكان في الولايات المتحدة بشكل عام، فقد تطلب الأمر مطرقة ثقيلة على زعانف المنازل من صغار المقاولين إلى نجوم تلفزيون الواقع.
ما عليك سوى أن تسأل طارق الموسى، نجم برنامج “The Flipping El Moussas” على قناة HGTV والمضيف السابق لقناة “Flip or Flop” التي تركز على العقارات والتجديد.
“كيف أحسب (أسعار الفائدة)؟ لقد تعرضت للركل في مؤخرتي العام الماضي. لقد خسرت الكثير من المال. وقال الموسى: “هذا هو واقع العمل”.
في الواقع، انخفض تقليب المنازل ــ أو الاستثمار في منزل لأسرة واحدة، وتجديده في كثير من الأحيان بقصد البيع لتحقيق الربح ــ من الارتفاعات التي شهدناها خلال جائحة كوفيد-19. انخفض عدد الأمريكيين الذين يعملون كمستثمرين في سوق الإسكان بنسبة 38.85٪ بين عامي 2021 و 2023، وفقًا لمزود بيانات العقارات ATTOM Data Solutions. خلال الربع الرابع من عام 2023، انخفضت حصة المنازل التي اشتراها المستثمرون بنسبة 11٪ على أساس سنوي، وفقًا لتقرير صادر عن شركة العقارات والرهن العقاري ريدفين (ناسداك:) قال.
ومع ذلك، أنفق مستثمرو الإسكان 32.3 مليار دولار على المنازل في الولايات المتحدة في عام 2023، مقارنة بـ 33.6 مليار دولار في العام السابق، واشترى الزعانف 26٪ من المنازل الأقل سعرًا خلال الربع الرابع من عام 2023، حسبما قال ريدفين.
السوق المحموم
اشترى الموسى من HGTV 91 منزلاً في عام 2021 – وحصل على متوسط دفع رهن عقاري شهري قدره 600 ألف دولار. ثم ارتفعت معدلات الرهن العقاري، وانخفضت مبيعات المنازل في جنوب كاليفورنيا، ووجد نفسه مع مخزون لا يستطيع بيعه.
وقال تشين تشاو، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin، إن تقليب المنازل يحقق نتائج أفضل في “سوق المشتري” المحموم، مع ارتفاع الأسعار وسط زيادة المعاملات. بعد أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة في مارس 2022 لخفض التضخم، أحجم المشترون والبائعون عن ذلك، مما أدى إلى جمود في سوق الإسكان.
وفي نهاية المطاف، وصلت أسعار الفائدة إلى أعلى مستوى لها منذ عقدين من الزمن بالقرب من 8% في شهر أكتوبر/تشرين الأول، وقد قدمت السوق الناجمة عن ذلك للمستثمرين نفس المشكلة التي يواجهها مشترو المساكن – المخزون المحدود والطلب الفاتر.
تراجعت أسعار الفائدة إلى حد ما: قال فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بلغ 6.87٪. ومع ذلك، فإن المشهد الحالي يمثل خروجًا صارخًا عن بداية الوباء عندما كانت معدلات الرهن العقاري التي تقل عن 4٪ والطلب المتزايد يمكن أن تعد بربح كبير.
هوامش أقل، ومشاكل في العمل
بالنسبة إلى إليسا كوفينجتون، وهي مستثمرة مقيمة في منطقة خليج سان فرانسيسكو، قالت إن عائد الاستثمار خلال عام 2021 يتأرجح غالبًا بين 60% و70%، ويصل أحيانًا إلى 100%.
وقال كوفينجتون: “في عام 2021 وأوائل عام 2022، كانت مشاريعي تحقق عوائد أعلى بكثير”. “لكن هامش الربح لمعظم مشاريعي هذا العام كان متوافقا مع توقعاتي” بنسبة 30% إلى 40%.
إن قلة الطلب على مشتري المنازل من شأنه أن يجعل الأمر أسهل على المستثمرين الذين يبحثون عن منازل لأسرة واحدة، ولكن انخفاض المخزون فاق ذلك إلى حد كبير، مما أدى إلى انخفاض اتجاهات الاستحواذ.
وقال خوليو مارتينيز، المالك المشارك والوسيط في شركة JATS Properties في لوس أنجلوس، إن “2023 كان غريبًا نوعًا ما”. لقد حصل على ستة منازل فقط في العام الماضي، وحتى ذلك كان بسبب أن العديد من العقارات كانت في حالة حبس الرهن. إذا لم يكن الأمر كذلك، “فمن المحتمل أننا قد قمنا بواحدة أو اثنتين فقط”.
وتقول بعض شركات البناء إن الاستثمار في تبريد المنازل قد أدى إلى تقليص النشاط التجاري الجديد. قال غلام مصطفى، مالك شركة Sahara Builders ومقرها نيويورك، إن الانخفاض في مشاريع التجديد الكاملة لشركته منذ الوباء تسبب في انخفاض الأرباح بنسبة 40٪ منذ عام 2021 حتى نهاية عام 2023.
وقال مصطفى إن العام الماضي “كان أبطأ بكثير من الوباء”.
وقال تشاو من RedFin إنه بالنسبة للمقاولين الذين لا يبنون منازل جديدة، يتم استبدال العرض الثابت للمشروع في غياب تجديدات القناة بمشاريع تجديد أصغر حجمًا لأصحاب المنازل الحاليين.
وفي الوقت نفسه، بالنسبة لزعانف المنازل، أدى انخفاض الأرباح إلى انخفاض العمالة التي يمكنهم استئجارها للتجديدات، الأمر الذي يمكن أن يؤدي إلى تباطؤ المبيعات.
وقال إن مارتينيز من شركة JATS Properties اضطر إلى الاستغناء عن عامل بارع بدوام كامل. بالإضافة إلى تقليب العقارات، تعمل شركته المملوكة لعائلته كوسطاء ومديرين للعقارات، وبالتالي فإن خسارة العمالة تعني اهتمامًا أقل بالمشاريع المنزلية.
وقال مارتينيز: “كان علينا إبطاء (العمال) في مشاريعنا، وإقراضها لعملائنا”. “عادةً ما نعطي الأولوية الأولى لأنهم موظفونا. ولكن عندما لا يكون لدينا الأموال اللازمة لتغطية مشاريعنا الخاصة، فإننا نجعلهم يعملون في منازل عملائنا. وهذا يزيل عبء نفقات هؤلاء الموظفين عن كاهلنا “.
النجوم المتلاشية
وفي ظل بطء حركة التداول، تعمل الزعانف على تنويع أنشطتها.
بدأ مارتينيز، الذي شهد انخفاض حجم المعاملات في عام 2023 بمقدار النصف مقارنة بعام 2021، في تقديم قروض عقارية مضمونة للمستثمرين الطموحين. والموسى، الذي كان بحاجة إلى تعويض الخسائر التي كان يعلم أنها تأتي من مشاريع الزعانف غير المباعة، تحول إلى شراء عقود شراء المنازل بالجملة وبيعها للمستثمرين، وهي الصفقات التي عادة ما تحقق هوامش ربح أصغر ولكنها أقل خطورة من التقليب التقليدي.
وقال: “من أجل الاستعداد لتلك الخسائر القادمة، توقفت عن شراء المنازل لتقلبها وركزت فقط على البيع بالجملة”.
لقد تغيرت القصة أيضًا بالنسبة إلى مشهد تلفزيون الواقع في House Flipper.
وانخفضت إيرادات إعلانات HGTV من أعلى مستوى لها في أربع سنوات عند 42.7 مليون دولار في عام 2021 إلى 32.6 مليون دولار في عام 2023، وفقًا لبيانات من iSpot.TV، وهي شركة لقياس الإعلانات التلفزيونية، على الرغم من أنها لا تزال تحتفظ بحصة مهيمنة في قطاعها السوقي.
قالت لورين روش، رئيسة المحتوى المنزلي في HGTV، إن برامج مثل The Moussas دمجت بشكل متزايد مناقشات حول الأسعار، وبطء معدل الدوران، وتسارع الأسعار في جنوب كاليفورنيا للحفاظ على تفاعل المشاهدين. تحول التركيز على تطوير المعرض إلى المنازل الثانوية المستقلة، على سبيل المثال بيت الضيافة، والمعيشة متعددة الأجيال.
“قد لا ينفق الناس مبالغ ضخمة على مشاريع التصميم أو التجديد، لذلك نحن نتطلع أيضًا إلى مجموعة متنوعة من العروض التي تعتبر نقاط سعر أكثر سهولة والتي ربما تعتمد على عدم القيام بنفس القدر من الهدم، ولكن في الواقع تركز على المساحة وقال روتش: “والتكوين”.
