بقلم دويينسولا أولاديبو وأيشواريا جاين
نيويورك (رويترز) – يتزايد ارتباط مشغلي الفنادق المستقلين والسلاسل العالمية العملاقة في اتفاقيات الامتياز حيث أضرت أسعار الفائدة المرتفعة بصناعة الضيافة، مما أدى إلى تباطؤ بناء الفنادق الجديدة.
بالنسبة للسلاسل الكبيرة، فإن اتفاقيات الامتياز الجديدة الناتجة عن التحويلات تجعل المستثمرين سعداء من خلال فتح فنادق جديدة على المدى القصير. وفي الوقت نفسه، تحب الفنادق المستقلة التي لا تحمل علامة تجارية التحول إلى اتفاقيات الامتياز لأنها تمنحها وصولاً أكبر إلى الحجوزات المحتملة والتمويل الأرخص من المقرضين.
وقال باتريك سكولز، محلل الأسهم في شركة Truist: “تاريخيًا، كانت التحويلات العالمية تتراوح بين 10% إلى 20% من الغرف التي تدخل النظام، واليوم ربما تكون أقرب إلى 40%”.
بالنسبة لشركة ماريوت الدولية (NASDAQ:) ومقرها الولايات المتحدة، شكلت التحويلات في عام 2023 40% من عمليات توقيع الغرف العضوية، أي ضعف معدل 20% في العام السابق. نصف مقرها فرنسا أكور (EPA:) تم افتتاح الفنادق في العام الماضي من خلال التحويلات. وهذا يطابق الاتجاهات في جميع أنحاء الصناعة.
وقال أنتوني كابوانو، الرئيس التنفيذي لشركة ماريوت، في مكالمة هاتفية للأرباح في وقت سابق من هذا العام: “في مناخ تكون فيه أسواق الديون الخاصة بالبناء الجديد مقيدة إلى حد ما، فإن أهمية التحويلات مرتفعة”.
واستفاد مشغلو الفنادق من تزايد “السفر الانتقامي” مع انحسار الوباء. ومع ذلك، أدى الانتعاش الاقتصادي أيضًا إلى ارتفاع أسعار الفائدة – مما يجعل الحياة أكثر صعوبة بالنسبة للشركات الصغيرة التي تعتمد على الاقتراض الرأسمالي لتمويل عملياتها.
تم افتتاح ما يقرب من 1980 فندقًا في عام 2023، بانخفاض من 2730 فندقًا في عام 2019، وفقًا لشركة استخبارات تطوير الفنادق Lodging Econometrics.
وقالت فرناندا لوبيتال، مديرة الاستشارات والتقييم في أمريكا الجنوبية في شركة HVS لاستشارات الضيافة: “إن الوصول إلى تمويل الفنادق، خاصة في أمريكا الجنوبية، محدود حاليًا لأن العديد من الفنادق واجهت صعوبات في سداد ديونها خلال الوباء”.
وقال روبن فارلي، محلل الأسهم في بنك UBS، إن الفندق ذو العلامة التجارية قد يكون أكثر جاذبية لأصحاب القروض التي يعيدون تمويلها أو يواجهون “جدارًا من آجال الاستحقاق” التي تم تأجيلها.
وقال زاك ديموث، الرئيس العالمي لأبحاث الفنادق والضيافة في شركة JLL، إن ما يقرب من 217 مليار دولار من قروض الفنادق من المقرر أن تستحق السداد عالميًا بحلول عام 2025.
ومن المرجح أن يتم إعادة تمويل هذه القروض بأسعار فائدة أعلى. وقال شيفان بيريرا، نائب الرئيس الأول للديون والمشاركات في بنك أفانا كابيتال العقاري، في الولايات المتحدة، إن أسعار الفائدة للفنادق ذات العلامات التجارية الجديدة تتراوح بين 6.75% إلى 8.25%، ارتفاعًا من 5-6% قبل الوباء. عادةً ما يكون لدى المشغلين الذين لا يحملون علامات تجارية معدلات أعلى قليلاً تتراوح بين 7% و9%.
تتمتع الفنادق التابعة للعلامة التجارية بمخاطر تدفق نقدي أقل من الفنادق المستقلة، وفقًا لدراسة أجرتها جامعة كورنيل عام 2022 على أساس 4000 فندق على مدار 20 عامًا.
وقال فارلي من بنك يو بي إس: “العلامات التجارية الجيدة، وبرنامج الولاء الخاص بها، ونظام الحجز الخاص بها، عادة ما تساعد العقار على الأداء بشكل أفضل، وبالتالي فإن المقرض غالبا ما يكون ذلك شرطا”.
وقال تيم باربروك، رئيس استشارات الديون في HVS London، إن أسعار الفائدة العقارية في أوروبا تتجه نحو 6% و8%، مرتفعة من 2.5% إلى 3% قبل الوباء. بالنسبة للفنادق ذات العلامات التجارية، تكون الأسعار أقل بحوالي 0.25%.
وقال باربروك: “لقد حصل بعض الأشخاص على أموال منخفضة التكلفة للغاية لمدة 13 عامًا. لقد حصلوا على قروض بسعر فائدة ثابت في هذه البيئة ذات المعدلات الأعلى بكثير”. ويتمنى العديد من عملائنا أن يتمكنوا ببساطة من توسيع التسهيلات المتوفرة لديهم بالفعل.”
أطلق كبار المشغلين علامات تجارية “ناعمة” وتحويلية تهدف إلى جذب المستقلين. وقال المحللون إن هذه العلامات التجارية تساعد في تعزيز صافي نمو الوحدة.
ارتفعت إيرادات رسوم الامتياز والترخيص لهيلتون بنسبة 14.6% على أساس سنوي في عام 2023 و38.5% في عام 2022، بينما ارتفعت إيرادات ماريوت بنسبة 13% في عام 2023 و40% في عام 2022.
وقال جان فريتاج، مدير الضيافة الأمريكية في شركة التحليلات CoStar: “كل زوجين 100 أو 1000 غرفة إضافية مهمان لأن هناك رسوم امتياز مرتبطة بها”.
إحدى هذه العلامات التجارية هي سلسلة “Spark” التابعة لشركة هيلتون، والتي تم الإعلان عنها في يناير 2023. بالنسبة للمشغلين الصغار، يتيح لهم التحويل الوصول إلى الضيوف الذين يعتمدون حصريًا على برامج الولاء الخاصة بالسلاسل لحجز الغرف.
وقال لو كارير، الرئيس التنفيذي لمجموعة ديستنكتيف هوسبيتاليتي، وهي شركة تطوير افتتحت أول فندق سبارك في ولاية كونيتيكت: “لم نكن لنقوم (بالتحويل) أبدًا إذا لم نتمكن من القيام بذلك مع هيلتون”. “خلال الشهرين الأولين، كان أكثر من 45% من نزلاء هذا الفندق أعضاءً في برنامج هيلتون أونرز. وكان ذلك رائعًا بالنسبة لي.”
