بقلم شانكار راماكريشنان
(رويترز) – قال مستثمرون ومحللون ومحامون إن بنك الاحتياطي الفيدرالي المتشدد يعمل على تضييق نافذة التداولات التي كانت بعض البنوك الإقليمية الأمريكية تأمل في استخدامها لتقليل تعرضها للعقارات التجارية.
وتتطلع البنوك، ولا سيما البنوك الإقليمية والمجتمعية الصغيرة، إلى تقليص تعرضها الضخم لبنك الاستثمار العقاري بسبب مخاطر التخلف عن السداد المتزايدة بعد أن أدى تغيير السلوك الاجتماعي بعد الوباء إلى زيادة الوظائف الشاغرة في المكاتب وانخفاض حاد في تقييمات العقارات.
وقال سام جرازيانو، العضو المنتدب في تشاتام فاينانشيال، إن الارتفاع في أسعار الفائدة الأمريكية على مدى السنوات القليلة الماضية ترك قروضها ذات سعر الفائدة الثابت ذات سعر خاطئ مقارنة بأسعار السوق الحالية. لذا فإن عدم القدرة على التخلص من التعرض قد يعرضهم للخسائر ويضعف ميزانياتهم العمومية.
ومنذ انهيار البنك في مارس الماضي، باع بعض المقرضين الإقليميين قروضًا بمليارات الدولارات لمستثمرين من القطاع الخاص لتقليل المخاطر ودعم السيولة. كما اشترى البعض تأميناً ضد مخاطر الخسارة في مجمعات القروض من المستثمرين لتحرير رأس المال الثمين.
وقال تسعة مستثمرين ومحللين ومحامين مشاركين في مثل هذه الصفقات، إنه في حين أن البنوك لا تزال تتطلع إلى تقليل تعرضها لـ CRE من خلال مثل هذه الصفقات، فإن المستثمرين أقل حرصًا على شراء مثل هذه الأصول منهم.
ويأتي تراجع الاهتمام في أعقاب الانعكاس الأخير في توقعات المستثمرين بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة بقوة هذا العام.
وكان متداولو العقود الآجلة للأموال الفيدرالية يراهنون في الغالب على أن يتم خفض سعر الفائدة لأول مرة في يونيو، بعد توقعات مارس السابقة. وكانوا يسعرون حوالي 80 نقطة أساس من التخفيضات هذا العام، بانخفاض عن ما يقرب من ضعف ذلك في وقت سابق من هذا العام.
ونتيجة لذلك، زادت مخاطر التخلف عن السداد في أركان سوق العقارات التجارية مثل المكاتب والمنازل متعددة الأسر.
انخفضت تقييمات العقارات، وخاصة تلك الخاصة بالمباني المكتبية، بنسبة 25-30٪ تقريبًا من ذروتها في عام 2019، عندما تم إنشاء العديد من القروض المستحقة هذا العام، وفقًا لمات ريدي، مدير التحليل الاقتصادي CRE في Moody’s Analytics.
قال المستثمرون إنهم إما سيبتعدون عن بعض أصول CRE أو سيطالبون بدفع الكثير من المال مقابل الحصول عليها.
وقال جيسون ووكر، كبير مسؤولي الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالأصول في شركة الائتمان البديلة CQS: “لا نعتزم تحمل مخاطر أعلى تنطوي عليها محافظ CRE التي لا يمكن تصميم احتمالية خسارتها بسهولة على أنها قروض للمستهلكين أو الشركات”.
استثمرت CQS 1.7 مليار دولار في معاملات تحويل المخاطر، وهي تجارة تنطوي بشكل أساسي على بيع التأمين للبنك ضد الخسائر من محفظة القروض.
وقال مستثمر آخر، شارك في بيع التأمين على محافظ قروض البنوك لكنه طلب عدم الكشف عن هويته للحديث عن الصفقات، إن البنوك الإقليمية قد تضطر إلى دفع عائدات عالية من رقمين للمستثمرين مقابل التأمين على قروض CRE، مقارنة بأرقام فردية عالية على القروض الاستهلاكية والشركات.
مشاكل لجنة المساواة العرقية
إن الافتقار إلى اهتمام المستثمرين يمكن أن يجعل من الصعب على البنوك حل مشاكل قطاع العقارات التجارية. يواجه القطاع المصرفي ككل 441 مليار دولار من قروض CRE المستحقة هذا العام، وفقًا لتحليلات Moody’s (NYSE:)، التي تتوقع زيادة حصة القروض المتعثرة.
جاءت معاينة المخاطر الكامنة في دفاتر البنوك في وقت سابق من هذا العام، عندما بدأت المخاوف بشأنها نيويورك المجتمع بانكورب (NYSE:) لسوق العقارات متعددة الأسر في نيويورك أثر على الأسهم في جميع أنحاء القطاع، مما دفع المنظمين ووكالات التصنيف إلى إجراء فحوصات.
يمكن أن تتراكم الخسائر في دفاتر البنوك حيث يكافح المقترضون لإعادة تمويل القروض القديمة بأسعار فائدة جديدة أعلى، مما يجعل بعض العقارات غير مربحة.
ومن المرجح أيضًا أن تتراكم الخسائر في القروض المجمعة في الأوراق المالية. وقالت وكالة موديز ريدي إن ما يقرب من 75% إلى 80% من قروض المكاتب المستحقة المدرجة في مجمعات التوريق هذا العام يمكن أن تواجه مشاكل في السداد في الوقت المناسب، مما يؤدي إلى المزيد من عمليات التهرب من الرسوم والتأخر في السداد.
وقال ريدي: “نتوقع المزيد من التسويات والتمديدات من قبل البنوك لتأخير الخسائر هذا العام”.
المشاكل الهيكلية
ومع ذلك، تحاول البنوك إنجاز بعض الصفقات.
وقال مات بيسانز، شريك الممارسة التنظيمية للخدمات المالية في ماير براون، إن شركته “تعمل على صفقات متعددة في الوقت الحالي للبنوك الإقليمية” لبيع مخاطر الخسائر في العديد من فئات الأصول، بما في ذلك محافظ قروض CRE.
وقال: “يمكننا أن نرى تداولات نقل المخاطر على قروض CRE في الربع الثاني”.
ويبقى أن نرى ما إذا كانوا سينجحون. يمكن لأي تقدم أن يساعد في تهدئة أعصاب السوق، ولكن إذا جاء بتخفيضات كبيرة في الأسعار، فقد يؤدي ذلك أيضًا إلى إثارة مخاوف المستثمرين.
وقال ديفيد مينيريت، المؤسس والمدير التنفيذي لصندوق التحوط الائتماني ميل هيل كابيتال، الذي يبيع على المكشوف لسندات بعض البنوك الإقليمية بسبب تعرضها لبنك الاستثمار العقاري، إن المشكلة كانت أكثر هيكلية.
وقال “يجب أن تتحمل (البنوك) الخسائر، ستتحملها وسيستغرق الأمر سنوات”.
