بقلم هوارد شنايدر
واشنطن (رويترز) – يقول مسؤولو مجلس الاحتياطي الاتحادي (البنك المركزي الأمريكي) إنهم واثقون من أن تضخم أسعار الإسكان سيهدأ أخيرا في الأشهر المقبلة، وهو عنصر رئيسي طال انتظاره في جهودهم للسيطرة على الزيادات الإجمالية في الأسعار وتأمين تحولهم إلى خفض أسعار الفائدة.
ومع ذلك، فإن التحدي الحقيقي على هذه الجبهة قد يكون في الأفق عندما يبدأ خط أنابيب من الشقق الجديدة في النضوب بينما يظل مخزون منازل الأسرة الواحدة قصيرا، وهي وصفة لضغط الأسعار في المستقبل في فئة تمثل حوالي الثلث من مؤشر أسعار المستهلك.
على الرغم من أن هدف التضخم البالغ 2% يستخدم مؤشرًا أقل حساسية لتكاليف المأوى، إلا أن مسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي ما زالوا يرون أن ديناميكيات الإسكان والإيجار جزء مهم لم يتم حله من معركة التضخم، وهو جزء يمكن أن يسلط الضوء على واحدة من التوترات المتأصلة في ضيق الائتمان اليوم. موقف السياسة.
يعترف مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي بصعوبة العثور على تحديد سعر يبقي الطلب الإجمالي تحت السيطرة دون خنق المعروض من المنازل والشقق الجديدة، لكن البعض يجادلون بأن صناع السياسات قد اعتمدوا بالفعل على الاقتصاد بشدة.
وقال جاي ليبيك، المدير الوطني لتحليلات العائلات المتعددة في شركة البيانات العقارية كوستار: “تعتقد أنه يمكنك التقاط أصابعك ويمكن إنشاء المساكن.. الحقيقة هي أن الأمر ليس كذلك”. بعد زيادة كبيرة في بناء المعروض من الشقق، تشير بيانات CoStar إلى أن أحجام الوحدات الجديدة في انخفاض حاد بحلول أوائل العام المقبل، حيث تنخفض إلى 50.000 أو 60.000 شهريًا مقابل 100.000 المقدرة اللازمة لمواكبة الطلب.
وقال ليبيك: “نحن نخاطر بتسارع حقيقي في الإيجارات من شأنه أن يجعل الأمور أسوأ في عامي 2025 و2026”.
“مشاكل طويلة الأمد”
اشتدت المخاوف بشأن القدرة على تحمل تكاليف السكن خلال الوباء، مع قفز متوسط أسعار المساكن بنسبة 50% منذ بدايتها وحتى نهاية عام 2022 – على الرغم من تراجعها منذ ذلك الحين – وميل بناء الشقق نحو الوحدات الراقية. وقد دعا أعضاء الكونجرس بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة لخفض تكاليف الرهن العقاري للمستهلكين وتشجيع البناء؛ وتتعامل الولايات مع تدابير وبرامج التحكم في الإيجارات لتعزيز العرض.
القضايا أكبر بكثير من بنك الاحتياطي الفيدرالي.
وقال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في مؤتمر صحفي عقب اجتماع البنك المركزي في يناير: “لدينا مشاكل طويلة المدى فيما يتعلق بتوفر الإسكان”. وقال باول: “لم يتم بناء ما يكفي من المساكن، لكن هذه ليست أشياء لدينا أي أدوات لمعالجتها”.
تختلف أسواق الإسكان بشكل كبير في جميع أنحاء البلاد، وتتشكل حسب قواعد تقسيم المناطق المحلية والسياسة وأسعار الأراضي. ومع ذلك، فإن تكاليف التمويل التي تتأثر بشكل كبير ببنك الاحتياطي الفيدرالي تعتبر أساسية لقرارات الاستثمار التي يتم اتخاذها اليوم والتي ستحدد المعروض من المساكن في المستقبل.
بالنسبة للأغراض المباشرة لبنك الاحتياطي الفيدرالي، يبدو أن “الانكماش” القادم في تكاليف المأوى الإجمالية يبدو شبه مؤكد مع تلاشي القفزة القياسية في حقبة الوباء في الإيجارات وأسعار المنازل إلى الماضي، ولكنه مع ذلك ضروري لاكتساب الثقة اللازمة في انخفاض التضخم لبدء تخفيضات أسعار الفائدة. . بعد الزيادات السريعة في أسعار الفائدة التي بدأت في مارس 2022، ظل سعر الفائدة ثابتًا عند 5.25% إلى 5.50% منذ يوليو.
الضغط التضخمي “المدمج”.
وفي حين انخفض التضخم من أعلى مستوياته منذ 40 عاما، فإن التقدم الأخير كان “وعرا” كما يعترف مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي، مع بقاء تضخم المساكن على وجه الخصوص أعلى لفترة أطول مما كان متوقعا.
كانت القفزة المفاجئة في مؤشر أسعار المستهلك الشهر الماضي مدفوعة إلى حد كبير بتكاليف المأوى التي لا تزال ترتفع بنسبة 6٪ على أساس سنوي مقابل 4٪ التي شوهدت عادة قبل الوباء عندما كان التضخم الإجمالي قريبًا أو أقل من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي.
تشير مقاييس الإيجارات التي تم تجميعها في وقت أقرب إلى الوقت الفعلي بهدف التقاط أسعار السوق الحالية بدلاً من المتوسطات البطيئة الحركة في البيانات الرسمية إلى تباطؤ زيادات الأسعار. على سبيل المثال، كان مؤشر شركة العقارات عبر الإنترنت Zillow (NASDAQ:) الذي يراقبه مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي عن كثب يرتفع بمعدل سنوي 3.4٪ اعتبارًا من يناير.
وقال أربين سكيفجاني، نائب كبير الاقتصاديين في شركة إدارة العقارات والتحليلات RealPage، عن انخفاض التضخم في الإسكان في عرض تقديمي حديث للجمعية الوطنية لاقتصاديات الأعمال: “نحن نعلم أنه قادم”. بعد ارتفاعها بنسبة 16% سنويًا تقريبًا في أوائل عام 2022، لم تظهر الإيجارات المطلوبة أي زيادة تقريبًا منذ الصيف الماضي، وفقًا لبيانات RealPage.
ومع ذلك، فإن القيود على العرض قد تهدد بتضخم أسرع على نحو متزايد.
وقال مارك فليمنج، كبير الاقتصاديين في شركة “فيرست أمريكان” للملكية والتسوية: “لم نبني ما يكفي من المنازل، ولم نقم ببناء ما يكفي من المأوى لمدة عشر سنوات على الأقل… هناك نقص في المعروض من السلعة التي لا يزال الجميع يريدها”. قال في مناقشة NABE حول التضخم في الإسكان. “ماذا سيحدث للسعر؟… على المدى الطويل، هناك بالتأكيد ضغوط تضخمية.”
“قطعة اللغز” المفقودة
بلغ تضخم المأوى ذروته بمعدل سنوي 8.32٪ في مارس 2023، وهو الأسرع منذ أوائل الثمانينيات. وأظهرت بيانات التعداد أن متوسط سعر المنزل ارتفع بنسبة 50% تقريبًا من 322 ألف دولار في الربع الثاني من عام 2020 حيث بدأ الوباء في الوصول إلى ذروته عند 479 ألف دولار في نهاية عام 2022، وهو أسرع ارتفاع منذ أوائل الستينيات.
ومنذ ذلك الحين، عاد السعر المتوسط إلى 417 ألف دولار، وهو أحد الآثار الجانبية لرفع أسعار الفائدة من جانب بنك الاحتياطي الفيدرالي الذي دفع عند نقطة ما متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما إلى ما يقرب من 8٪، وهو أعلى معدل في ربع قرن.
لكن بعض مؤشرات مبيعات المنازل الأحدث تظهر ارتفاع الأسعار مرة أخرى، مما يجعل مسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي يبحثون عن بيانات حول مبيعات المنازل والبناء لإظهار أدلة على أن الطلب والعرض قد يتحركان نحو توازن أفضل.
يعد البحث الجديد الذي أجراه بنك الاحتياطي الفيدرالي في كليفلاند حول الخلل الصارخ بين العرض والطلب والذي أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن في عصر الوباء أحد الأمثلة على التركيز عليه.
ووصف رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في شيكاغو، أوستان جولسبي، الإسكان بأنه “قطعة ألغاز” مفقودة في أمل بنك الاحتياطي الفيدرالي في انخفاض التضخم على نطاق واسع، في حين قام رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند، توماس باركين، بتحليل أنماط البناء في منطقته، ومقارنة المجتمعات القادرة على مواكبة بناء المنازل الجديدة مع تلك المجتمعات. المقيدة، وهي عنصر أساسي في خطاباته الأخيرة.
وقال كبير الاقتصاديين في EY، جريجوري داكو، إن مسار تضخم المساكن على المدى القريب كان واضحًا. إنه يتجه نحو الانخفاض، ويمكن أن يساهم بشكل كبير خلال الشهرين المقبلين في خفض التضخم الرئيسي، وهي حقيقة يقول إنها واضحة للغاية لدرجة أنه يشعر “بالإحباط المتزايد” بسبب إحجام بنك الاحتياطي الفيدرالي عن التصرف حيال ذلك.
وقال إن العام المقبل قصة أخرى.
وقال “لقد تباطأ تضخم الإيجارات بشكل هائل. ولم يظهر ذلك بشكل كامل بعد” في البيانات التي يراقبها بنك الاحتياطي الفيدرالي عن كثب. “وبعد ستة إلى 12 شهرا أخرى… وربما يتحرك في الاتجاه الآخر… وهنا يأتي نقص المعروض.”
(تم تصحيح هذه القصة لتغيير وصف الأمريكي الأول في الفقرة 17)
