ابق معي لبعض التفكير في أرباح “المستوى التالي”. لدينا فرصة محتملة الآن لشراء خمسة دافعين بعائد يصل إلى 14.9٪ مع توجه الاقتصاد إلى الركود.
انتظر ماذا؟ لماذا هل نرغب في شراء الأسهم مع تباطؤ الاقتصاد؟
حسنا، نحن لا نريد أن نملك أي أسماء. سوف نمرر حبيبي الذكاء الاصطناعي عالي السماء شركة إنفيديا (NVDA). أعطونا صناديق الاستثمار العقارية الرخيصة (صناديق الاستثمار العقاري) لأنها من المرجح أن ترتفع مع انخفاض أسعار الفائدة.
نعم، هذا ما يحدث في حالة الركود. يتدفق المستثمرون إلى الدخل الثابت. تنخفض أسعار الفائدة، وترتفع صناديق الاستثمار العقارية – التي تميل إلى تحريك أسعار معاكسة.
وقد بدأ أصحاب العقارات هؤلاء بالفعل في النهوض من على السجادة بعد عامين تقريبيين ارتفعت فيهما المعدلات بلا هوادة. لقد كان نوفمبر شهرًا لا يُنسى بالنسبة للقطاع، حيث ارتفع مؤشر القطاع بنسبة 8.1%:
لقد قمت بالدعوة إلى تجمع REIT هذا قبل شهرين، وقد وصل قبل الموعد المحدد وبكامل قوته. ومع ذلك، فإن هذه الأسهم ليست باهظة الثمن بأي حال من الأحوال بفضل السوق الهابطة لمدة عامين. في الحقيقة هم يدفعون كثيراً المزيد من متوسط سوق الأوراق المالية:
لكن كن حذرا. الدلو مليء بالملاك الذين سيواجهون صعوبة في تحصيل الإيجار في حالة الركود. نريد تجنب الباعة المتجولين في المكاتب وأصحاب التجزئة.
دعونا نختار مجموعة من خمس صناديق الاستثمار العقاري التي تدفع اليوم نسبة رائعة تبلغ 10.3%. وحتى بعد شهر نوفمبر الرائع، تظل هذه الأرباح سخية:
الوسائط الخارجية (خارج، عائد 9.6%) هي واحدة من أكثر الألعاب العقارية المتخصصة التي ستجدها — فهي تشتغل بالإعلانات.
وبشكل أكثر تحديدًا، فهو يعمل في الأماكن التي يرغب المعلنون في وضع إعلاناتهم فيها. وهذا يعني اللوحات الإعلانية، ومحطات النقل والمركبات، و”الأصول المتنقلة” – وهي في الواقع حملات إعلانية على الأجهزة المحمولة مرتبطة، على سبيل المثال، بزيارة متجر العميل أو تواجده في منطقة معينة.
تم إعاقة Outfront، مثل صناديق الاستثمار العقارية الأخرى، بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، ولكن آلامها مرتفعة إلى حد ما بسبب ضعف النقل. على وجه التحديد، بعد فيروس كورونا، انتعش عدد الركاب في أنظمة المترو مثل MTA وWMATA إلى حد ما، لكنه لا يزال بعيدًا عن أرقام ما قبل فيروس كورونا. ومن المفترض أن يساعد التعافي المستمر، بما في ذلك سياسات العودة إلى المكتب، ببطء ولكن بثبات.
وحتى ذلك الحين، سيظل يعاني من الاكتئاب الحاد. حتى مع الارتفاع الأخير في الأسهم، يتم تداول أسهم Outfront بمعدل 7 أضعاف تقديرات الأموال المعدلة من العمليات (AFFO)، ويصل العائد إلى ما يقرب من 10٪. إنها أرباح آمنة جدًا، حيث تبلغ 72٪ فقط من AFFO.
على الرغم من وجود مجال لنمو المدفوعات، فمن الصعب معرفة ما إذا كان هذا التوزيع سينمو في أي وقت في المستقبل القريب. علقت إدارة OUT توزيعات الأرباح الفصلية البالغة 38 سنتًا للسهم وسط فيروس كورونا، ثم أعادتها إلى 10 سنتات فقط في عام 2021 قبل مضاعفتها ثلاث مرات إلى 30 سنتًا في أوائل عام 2022. وظلت الأرباح دون تغيير منذ ذلك الحين.
SL Green Realty (SLG، عائد 9.7%) يُوصف بأنه “أكبر مالك للمكاتب في مدينة نيويورك.” وتمتلك مصلحة في 59 مبنى تبلغ مساحتها الإجمالية 32.5 مليون قدم مربع، بما في ذلك 28.8 مليون قدم مربع من مباني مانهاتن. الأعمال التجارية هي في الغالب ممتلكات مكتبية بطبيعتها، بنسبة 92٪ من صافي الدخل التشغيلي (NOI)، على الرغم من أنها تحتوي أيضًا على تعرضات ضئيلة للبيع بالتجزئة والسكنية.
إن SLG ليست مجرد عائد مرتفع، ولكنها ذات عائد شهري – وهي ممارسة بدأت في عام 2020. ما لم تفعله في عام 2020، هو خفض أرباحها مثل العديد والعديد من صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة الأخرى.
للأسف، يبدو أن SL Green كان متأخرًا عن المباراة. لقد خفضت مدفوعاتها بنحو 13٪ في نهاية عام 2022 – وعلى الرغم من أن ذلك قدم في الواقع رياحًا داعمة، حيث قامت SLG بخفض الأرباح لتحسين السيولة وسداد المزيد من الديون، إلا أن تلك الرياح كانت قصيرة.
انتعشت SLG إلى حد ما وسط التحركات الأكثر عدوانية من قبل الشركات الأمريكية لسحب موظفيها مرة أخرى إلى المكتب. لكن بشكل أساسي، لا يزال هذا الرقم أقل من المتوقع، فقد أعلنت الشركة مؤخرًا أنها ربما لن تحقق هدف الإشغال الذي يزيد عن 92% والذي حددته لعام 2023 في العام الماضي.
إذا كان هناك جانب مشمس لـ SL Green الآن، فهو عرض القيمة. تحقق الأسهم ما يقرب من 10٪ عند المستويات الحالية، ويتم تداولها بشكل ضعيف، بأقل من 6 أضعاف تقديرات FFO للعام المقبل.
Brandywine Realty Trust (BDN، عائد 14.9%)– التي لها بصمة جغرافية غريبة تشمل فيلادلفيا، ومنطقة واشنطن العاصمة الكبرى، وأوستن، تكساس – تتعامل أيضًا في مباني المكاتب، ولكن هذا يمثل أقل من ربع مزيج عقاراتها. تشكل الوحدات السكنية الجزء الأكبر بنسبة 42%، تليها علوم الحياة بنسبة 27%؛ أما الـ 9٪ المتبقية فهي منتشرة عبر أنواع العقارات الأخرى.
لا يحظى برانديواين إلا بقدر قليل جدًا من الحب من مجموعة المحللين – في وقت سابق من هذا العام، قمت بتسليط الضوء عليه كواحد من أكثر الأسهم المكروهة في وول ستريت، ولم يتحمس المحترفون للاسم إلا قليلاً منذ ذلك الحين. من المؤكد أن أسعار الفائدة تأثرت بشدة، ولكن أيضًا انخفض معدل الإشغال. وربما لن تتحسن الأمور كثيرًا في عام 2024 أيضًا، حيث تأتي التقديرات أقل من توقعات عام 2023.
كانت BDN من بين أسوأ صناديق الاستثمار العقارية لعام 2023، حيث فقدت ما يقرب من ثلث قيمتها. ما لم يساعد الأمور كان خفض الأرباح بشكل غير متوقع إلى حد ما. في حين كانت تغطية دفعات برانديواين ضيقة بشكل واضح، كانت الإدارة مقتنعة في وقت سابق من هذا العام بأنها تستطيع الاستمرار في تمويل أرباحها عند المستويات الحالية – وهو الموقف الذي تخلت عنه في سبتمبر عندما خفضت التوزيع بنسبة 21٪ لدعم السيولة.
إذا كان هناك أي سبب يجعلك تحب برانديواين الآن (بالإضافة إلى الأمل في استقرار أسعار الفائدة أو انخفاضها)، فهو تقييم رخيص للغاية. لا يقتصر الأمر على أن BDN لا يزال يحقق عائدًا بنسبة 15% حتى بعد تخفيض العوائد، ولكنه يتداول بأقل من 4 أضعاف تقديرات FFO في العام المقبل.
صندوق الرعاية الصحية العقارية (الموارد البشرية، عائد 8.7٪) تمتلك وتدير مباني العيادات الخارجية الطبية، والتي تقع عادةً حول حرم المستشفيات. فهي تمتلك أكثر من 700 عقار تبلغ مساحتها الإجمالية أكثر من 40 مليون قدم مربع، يتركز معظمها في 15 سوقًا للنمو – وهي أكبر بكثير مما كانت عليه من قبل، بفضل اندماجها الذي تم إغلاقه مؤخرًا مع Healthcare Trust of America.
قد تظن أن المكاتب الطبية ستكون عملاً صحيًا، ولكن الموارد البشرية هي واحدة من صناديق الاستثمار العقارية النادرة التي جرحها فيروس كورونا – واستمرت في النزيف منذ ذلك الحين.
صراعات الموارد البشرية لا تعد ولا تحصى. بعد تجاوز الصعوبات الخاصة بارتفاع أسعار الفائدة، أدى فيروس كورونا إلى انخفاض الإجراءات الاختيارية وغير الطارئة، والتي تعتبر بالغة الأهمية لمستأجري شركة Healthcare Realty. أيضًا، عدد قليل جدًا (اقرأ: 6٪) من عقود إيجار الموارد البشرية بها سلالم متحركة قائمة على التضخم، مما أدى إلى تضييق شديد على قدرة صندوق الاستثمار العقاري على تجاوز أسعار المستهلكين المرتفعة.
تتوقع شركة Healthcare Realty زيادة كبيرة في نسبة الإشغال (من 85.1% حاليًا إلى 87% في النصف الثاني من عام 2024). ولكن من المحتمل أن تجد فرصًا أفضل للتعافي تنتظرها. على الرغم من أن قسم الموارد البشرية يقدم عائدًا لذيذًا يصل إلى 9٪ تقريبًا، إلا أنك لا تحصل على قيمة صارخة هنا – حيث يتم تداول الأسهم بما يقرب من 11 ضعفًا لتقديرات AFFO في العام المقبل.
صندوق الاستثمار العقاري الطبي العالمي (GMRE، عائد 8.6%) هو مالك مكتب طبي خارج الحرم الجامعي ومرافق طبية للمرضى الداخليين بعد الحالات الحادة. وتمتلك حاليًا 185 مبنى تمثل 4.7 مليون قدم مربع قابلة للتأجير لـ 268 مستأجرًا.
في حين كان أداء GMRE أفضل بكثير من أداء الموارد البشرية منذ بداية عام 2020 – فالأولى متعادلة تقريبًا وعلى قدم المساواة مع القطاع، وقد فقدت الأخيرة ما يقرب من نصف قيمتها – فقد جاءت بطريقة متقلبة. وصلت إلى أدنى مستوياتها في أواخر عام 2022 عندما دخل أحد مستأجريها، Pipeline Health System، بموجب الفصل 11 من الحماية من الإفلاس.
وقد انتعش بشكل طفيف منذ ذلك الحين، ولكنني أشعر بالتشجيع أكثر بسبب بعض التحركات التي قام بها منذ ذلك الحين. فمن ناحية، احتفظت بقدر كبير من تمويلها بمعدلات فائدة تبلغ نحو 4% لسنوات في المستقبل. كما تمكنت أيضًا من تجريد العقارات بمعدلات فائدة منخفضة بشكل مدهش نظرًا لبيئة الأسعار الحالية.
لا يزال لدى الأسهم قيمة قليلة متبقية، بحوالي 10 أضعاف AFFO. ومع ذلك، فإن العلم الأحمر الجدير بالملاحظة هنا هو تغطية الأرباح. إن توزيعات الأرباح البالغة 21 سنتًا للسهم تزيد قليلاً عن توقعات AFFO لعام 2023. هذا الضغط يجب السهولة – من المتوقع أن تعمل GMRE على تنمية AFFO في كل من العامين المقبلين. لكن أي عقبات أمام نموها يمكن أن تضع أرباحها مباشرة في مرمى المتشككين.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، احصل على نسختك المجانية من أحدث تقرير خاص له: محفظتك للتقاعد المبكر: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
الإفصاح: لا يوجد
