هل كنت قادرًا على تجديد منزلك عندما كانت الأسعار منخفضة؟ أتمنى ذلك.
لا تخبر زوجتي، ولكن نحن بالكاد غاب عن عصر المعدل المنخفض. ظل نصفي الأفضل يسأل عن إعادة التمويل. قلت: “نعم، نعم”. “سنفعل عندما تنخفض الأسعار.”
في أوائل عام 2021، انطلقوا تحت أنفي. أحدق في سوق السندات طوال اليوم وأكاد أفتقد هذا الشيء!
ولحسن الحظ، حصلنا على تراجع في الأسعار. اتصلت بصديقي، وهو سمسار رهن عقاري، الذي اتصل بي وأخبرني بمعدل فائدة رائع قدره 2.2% على رصيدنا المتبقي. نقطتان اثنان!
لو فاتنا تلك الصفقة، فلن أتخلى عنها أبدًا. ربما كنت أنام في مكتبي لفترة من الوقت.
حسنا، هذا الوضع الحالي في توزيعات الأرباح هو من هذا القبيل. لقد ارتفعت العائدات إلى عنان السماء للمرة الأولى منذ التسعينيات. لا تفوت الفرصة “لتأمين” تدفقات دخل التقاعد هذه اليوم!
الآن هي فرصتنا “لإعادة توزيع” أرباحنا
بينما أكتب هذا، هناك المئات من دافعي الأرباح الذين يتمتعون بعائدات أعلى مما كانوا عليه منذ سنوات – وهم آمنون أيضًا. يمكننا أن نشكر الاحتياطي الفيدرالي على ذلك.
لقد رفع جاي باول وشركاؤه أسعار الفائدة إلى أعلى مستوياتها، إلى درجة أنهم كادوا أن يحطموا البنوك! لكن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يسيطر إلا على النهاية “القصيرة” لمنحنى العائد، وهذا هو السبب في أن عائد سندات الخزانة لأجل عامين يتوافق بشكل وثيق مع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية:
إن دفع 5.1٪ لمدة عامين يعني المزيد من “المنافسة على العائد” على المؤسسات المفضلة لدينا ذات العائد المرتفع، مثل المرافق وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) والصناديق المغلقة (CEFs). وأنا متأكد من أنك لاحظت، لقد تم غسلها جميعًا ردًا على ذلك.
ولكن هذه هي النتيجة: هم عوائد الأرباح لقد ذهبت من خلال السقف!
تبا، حتى الأداة المساعدة “من المستوى الأول” تلعب دورًا كذلك الاتصالات فيريزون
VZ
(فز) العائد الكبير: تدفع VZ 8.2٪ اليوم. وهذا بالضبط ما يحصل عليه الجمهور السائد؛ ومن خلال البحث بشكل أعمق قليلًا، يمكننا نحن المتناقضون أن ننتزعها حتى انه اعلى العوائد – غالبًا ما تُدفع شهريًا أيضًا.
إنها حقًا أرض صيد غنية بالأرباح الكبيرة في الوقت الحالي. ولكن الأمر لن يستمر طويلاً، وهنا تأتي فرصتنا “لإعادة توزيع” أرباحنا. ومع تباطؤ الاقتصاد، ستنخفض أسعار الفائدة. سينتقل المستثمرون من سندات الخزانة إلى الأسهم والصناديق ذات العائد المرتفع، ويرسلون أموالهم الأسعار لأعلى، ولهم عائدات يعترف بالهزيمة – يتراجع.
وبعبارة أخرى، الآن هو الوقت المناسب لتأمين الدفعات الكبيرة على صناديق الاستثمار العقارية والمرافق وصناديق الاستثمار المشتركة المختارة بعناية – ثم المضي قدمًا مع عودة أسعار توزيعات الأرباح هذه إلى “طبيعية”!
إليك مؤشرين يستحقان اهتمامك الآن. ولدي الكثير من المشتريات في الوقت المناسب في انتظارك في محفظتي تقرير الدخل المتناقض خدمة استثمارية ذات عائد مرتفع.
“إعادة توزيع الأرباح” المسرحية رقم 1: دافع “مخفض مضاعف” بنسبة 9.5%
ال صندوق كوهين آند ستيرز للبنية التحتية (UTF) يمنحنا الآن فرصة رائعة “لإعادة توزيع الأرباح”، وذلك بفضل “الخصم المزدوج” الذي يقدمه لنا.
الأول هو ما يحصل عليه كل مستثمر رئيسي يشتري المرافق في السوق المفتوحة: فرصة شراء الشركات القوية، مثل العصر القادم للطاقة
ني
(NEE)، الشركة الجنوبية (SO) ومزود الغاز الطبيعي الكندي إنبريدج
إنب
(إنب)– جميع مقتنيات UTF الأعلى – رخيصة.
والثاني متاح فقط لأولئك منا في “صالة VIP” الخاصة بـ CEF، ويأتي من خصم UTF الخاص على صافي قيمة الأصول، والذي يبلغ 4.5%، وهو أفضل صفقة رأيناها في هذه اللعبة الكلاسيكية “المقاومة للركود” منذ ذلك الحين. تعرض بنك وادي السليكون وآخرون للانزلاق في الربيع الماضي.
وكما ناقشنا الأسبوع الماضي، ليس الخصم الحالي لصافي قيمة الأصول هو المهم بالنسبة لـ CEF، بل الخصم كما يقارن بالتاريخ.
لدينا بالفعل أخبار جيدة حول ذلك في الرسم البياني أعلاه. ولكن المتوسط على المدى الطويل يشق طريقنا أيضًا: في السنوات الخمس الماضية، تم تداول UTF بمتوسط خصم قدره 0.8٪ – أو على قدم المساواة في الأساس. وهذا يعطينا بعض الاتجاه الصعودي اللطيف مع اختفاء الخصم الحالي بنسبة 4.5%، ليرافق الدفعة الشهرية للصندوق، والتي تدر 9.5% على أساس سنوي.
“إعادة توزيع الأرباح” المسرحية رقم 2: دفع تعويضات بنسبة 4.5% وهذا أمر صاعد
نظرًا لأننا نتحدث عن إعادة التمويل، فسنكون مقصرين ناهيك عن صندوق الاستثمار العقاري السكني – حيث أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة اليوم تدفع المزيد من الأشخاص إلى سوق الإيجار. هذا هو محرك الربح الكبير ل الأسهم السكنية
معدل الاستجابة السريعة
(إق آر)، مالك حوالي 80 ألف وحدة سكنية حول محطات المترو الرئيسية مثل نيويورك وبوسطن وسياتل وواشنطن العاصمة.
EQR هي المستفيدة الصافية من ارتفاع الأسعار، حيث ارتفعت أسعار الإيجار من مبانيها الحالية بنسبة 3.5٪ في أغسطس وتصل نسبة الإشغال إلى 96٪ بشكل أساسي. كما أن ميزانيتها العمومية تتمتع بصحة جيدة حيث تبلغ ديونها 27٪ من الأصول.
علاوة على ذلك، لدى EQR 11.8% فقط من ديونها المستحقة هذا العام، وتنخفض إلى 0.1% فقط في العام المقبل و7% في عام 2025، وتحمل قروضها متوسط سعر فائدة مرجح يبلغ حوالي 4% – وهو أقل بكثير مما كنا ندفعه أنا وأنت بسعر الفائدة. البنك!
تعتبر تغطية أرباح الأسهم قوية أيضًا بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية، حيث تبلغ حوالي 70٪ من الأموال المعدلة من العمليات (AFFO، مقياس ربحية صناديق الاستثمار العقارية الرئيسية). ونمو العوائد قوي وثابت أيضًا.
وهذا يتركنا مع “عائد مبدئي” بنسبة 4.5٪ وهو أعلى مما كان عليه منذ عام 2020. من خلال الشراء الآن، نحتفظ بهذا العائد ونبدأ في زيادة العائد على الشراء الأصلي بفضل النمو المطرد في عوائد EQR.
بريت أوينز هو كبير استراتيجيي الاستثمار في النظرة المتناقضة. لمزيد من الأفكار الرائعة للدخل، احصل على نسختك المجانية من أحدث تقرير خاص له: محفظتك للتقاعد المبكر: أرباح ضخمة – كل شهر – إلى الأبد.
الإفصاح: لا يوجد
