يبدو كما لو أن وول ستريت قد تخلت عن العقارات السكنية. وفي عامي 2021 و2022، بدا حماس المستثمرين بلا حدود. لقد ضخوا المليارات في المنطقة، حريصين على الاستفادة من الإيجارات المرتفعة. ووفقاً لمؤسسة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، فإن كبار ملاك العقارات في ذروة تلك الطفرة اشتروا ما يقرب من 2.5% من كل المساكن في الولايات المتحدة. ولكن منذ ذلك الحين، انحسر المد، حيث استحوذ الملاك على 0.4% فقط من المساكن في الولايات المتحدة خلال الربع الثاني من هذا العام، وهي الفترة الأحدث التي تتوفر عنها بيانات كاملة. وبالمقارنة، حافظ مشتري المنازل الأفراد على اهتمامهم. وقد تذبذبت وتيرة الشراء من شهر لآخر مع ارتفاع أسعار المساكن، وخاصة تكاليف التمويل، ولكن أي تردد ناجم عن اعتبارات التكلفة لا يقارن بالانسحاب المفاجئ للمستثمرين.
ومن الطبيعي أن تثير هذه الاتجاهات المتباينة بشكل أساسي تساؤلات حول أي من المجموعتين على حق. هل أصدرت أموال وول ستريت الذكية إنذاراً بأن الأفراد فشلوا في تلقيها أم أن هؤلاء الأفراد يعرفون شيئاً أكثر من كبار المستثمرين؟ والسؤال طبيعي وغني بالمعلومات، ولكن الحقيقة هي أن هذه المجموعات لا تتحرك لتحقيق أهداف متعارضة. تلعب الأموال الكبيرة والأفراد ألعابًا مختلفة تمامًا تقريبًا. حسابات أحدهما ليس لها علاقة تذكر بحسابات الآخر، والطريقة التي تبدو بها الآن كلاهما عقلانية تمامًا.
ومن وجهة نظر المستثمر، هناك سبب وجيه للتراجع. ففي العام ونصف العام الماضيين أو نحو ذلك، ارتفعت تكاليف التمويل بنحو خمس نقاط مئوية كاملة، في حين ارتفع متوسط سعر المسكن المباع في الولايات المتحدة بنحو 8.5% وفقاً لمكتب الإحصاء. وفي الوقت نفسه، تباطأت الزيادات في الإيجارات بشكل ملحوظ. تُظهر البيانات المقدمة من iPropertyManagement أن متوسط الإيجارات على المستوى الوطني، بعد ارتفاعه بنسبة 12.1% من عام 2019 إلى عام 2021، انخفض بالفعل بنسبة تزيد عن 9% في عام 2022، وفي عام 2023 يظل أقل من أعلى مستوياته في عام 2021. ونتيجة لذلك، عانى العائد على الاستثمارات العقارية السكنية، الأمر الذي لا يدعو إلى التساؤل عن سبب فقدان صناديق الاستثمار العقاري والمستثمرين الآخرين شهيتهم لمزيد من الشراء. ومما يدل على الوضع والتوقع العام بأن الأمور قد تزداد سوءا هو كيفية تداول أسهم صناديق الاستثمار العقارية ذات الأسرة الواحدة الآن بخصم 20٪ من إجمالي قيمة أصولها.
بعض هذه الاعتبارات لا تهم مشتري المنازل الفردية. وتقوم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) بمقارنة دخول الأسر بتكاليف التمويل وأسعار المساكن لحساب ما تسميه “مؤشر القدرة على تحمل التكاليف”. ويشير هذا الحساب إلى أن القدرة على تحمل التكاليف انخفضت بنحو 17% على مدى الأشهر الاثني عشر الماضية. مما لا شك فيه أن هذه الحقائق تثبط مشتري المنازل المحتملين وقد تؤدي إلى إخراج بعض الأشخاص من السوق. ولكن بدلاً من التخلي عن المنطقة، كما فعل أصحاب الأموال الكبيرة، فإن هذه التكاليف المتزايدة من المرجح أن تدفع الناس إلى خفض توزيع الأسعار لشراء منازل أقل في موقع ربما أقل جاذبية مما خططوا له في الأصل. لقد صمدوا قدر استطاعتهم لأن اعتبارات أخرى ــ لا تنطبق على المستثمرين ــ تعمل على تحفيز مشتري المساكن من الأفراد.
أحد هذه الاعتبارات هو الحاجة الجسدية المستمرة. على مدار الأعوام الثمانية عشر الماضية، وفقًا لمكتب الإحصاء، شهدت الولايات المتحدة زيادة في تكوين الأسرة بنسبة تزيد عن 3%. ولأن بناء المنازل الصافية لم يستمر، تواجه البلاد عددًا أكبر من الأشخاص الذين يسعون للحصول على منزل لأسرة واحدة أكثر مما هو متاح. سيدفع هؤلاء الأشخاص المال إذا استطاعوا بدلاً من الاستمرار في المشاركة أو العيش في أماكن ضيقة. ويرتبط بهذا الدافع غير الملموس، ولكن مع ذلك، المهم للجهد، وإذا لزم الأمر، بذل الجهد لمنح الأسرة ما تريده وما يستحقه في نظر كل معيل.
كما يقوم مشترو المساكن الأفراد ــ بشكل صريح في بعض الأحيان، وبشكل ضمني في بعض الأحيان ــ بحسابات حاسمة لا يقوم بها المستثمرون. وفي البيئة التضخمية التي تسيطر على هذا الاقتصاد في الوقت الحاضر، توفر الملكية ميزة هائلة حتى لو كانت تنطوي على دعم الرهن العقاري بسعر فائدة مرتفع. وبمجرد تسوية الأمور، مهما كان العدد، تظل تكلفة المأوى ثابتة. إن الأمر يستحق الكثير بالنسبة لأي أسرة أن تحدد سعر ميزانية الأسرة الكبيرة عندما ترتفع جميع تكاليف المعيشة الأخرى، وهو ما قد يقوله البعض بشكل لا يمكن التنبؤ به. بل إن الأمر يستحق توسيع ميزانية اليوم للقيام بذلك.
ولا شك أن هذا الاعتبار الأخير هو السبب وراء استمرار شراء المساكن خلال فترة التضخم الكبير الأخيرة في السبعينيات والثمانينيات، عندما كانت تكاليف الرهن العقاري فلكية، على الرغم من التكاليف المرتفعة. والواقع أن هذا الشراء كان كافياً لدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بسرعة أكبر من معدل التضخم. تسجل وزارة العمل أن أسعار المستهلك ارتفعت في المتوسط بنسبة مثيرة للقلق بلغت 6.2% سنوياً بين عامي 1970 و1990. كما أفادت تقارير مكتب الإحصاء أن أسعار المساكن ارتفعت خلال هذه الفترة بنسبة 8.6% سنوياً. كان الأمر يستحق إصلاح بند الميزانية هذا حتى لو كان ذلك يعني امتدادًا ماليًا أوليًا.
إن المقارنات بين السلوكيات في أجزاء متباينة من الاقتصاد تنطوي دائما على مخاطر محفوفة بالمخاطر. ومن المؤكد أنه في هذه الحالة. المستثمرون ليسوا بالضرورة مخطئين، وبالتأكيد يبدون عقلانيين وفقًا لحساباتهم الخاصة. وينطبق الشيء نفسه على مشتري المنازل الأفراد وفقا لحسابات التقييم المختلفة الخاصة بهم.
