سيطرت المدن الجامعية ومدن صناعة الطاقة ومدن الغرب الأوسط والشمال الشرقي على زيادات أسعار الإيجارات الشهر الماضي، في حين استسلم نمو إيجارات الحزام الشمسي الذي ارتفع خلال الوباء بشكل أكبر إلى موجة كبيرة من البناء.
تصدرت مدينتا ميدلاند وأوديسا التوأم في تكساس قائمة المدن الأصغر العشرين التي قامت شركة RealPage لبرمجيات الشقق في منطقة دالاس بتحليلها، حيث سجلت نموًا في الإيجارات بنسبة 13.8٪ في الشهر الماضي مقارنة بالعام الماضي لعقود إيجار الشقق الجديدة. تنافس مدن التنقيب عن النفط نمو الإيجارات المكون من رقمين الذي أظهرته مدن فلوريدا في عام 2021 وحتى العام الماضي. وجاءت مدينة ماديسون بولاية ويسكونسن، موطن الحرم الجامعي الرئيسي لجامعة ويسكونسن، في أعقاب ميدلاند/أوديسا بمكاسب بلغت 8.8%.
ولم ترتفع أسعار الإيجارات في الأسواق الصغيرة بسبب الطلب القوي للغاية على الشقق. وكان لديهم ما يكفي من النشاط الاقتصادي لملء الشقق بوتيرة تفوق المعروض من الشقق القائمة. ولا يوجد لدى أي من الأسواق خطوط أنابيب كبيرة لبناء شقق جديدة لوقف ارتفاع الإيجارات.
وقال كارل ويتاكر، مدير الأبحاث والتحليلات في RealPage، في عرض تقديمي على شبكة الإنترنت حول ظروف السوق الأسبوع الماضي: “إن الأمر يتعلق في الواقع بغياب قصة العرض”.
سجلت مدينة نيو هيفن بولاية كونيتيكت أدنى معدل نمو على أساس سنوي بين المدن العشرين التي تتبعتها RealPage بنسبة 4%. لكن هذا تصدر الأسواق الكبيرة مثل ميامي، التي حققت نموًا بنسبة 1.2٪ في سبتمبر، وأورلاندو حيث انخفضت الإيجارات المطلوبة بنسبة 2.4٪ عن العام الماضي، وفقًا لأحدث تقرير لموقع Apartments.com. تقود كلتا المدينتين البلاد في نمو الإيجارات المكون من رقمين في أواخر عام 2021 وحتى العام الماضي.
ارتفعت إيجارات الشقق في أسواق صن بيلت الكبيرة حيث تزايد نمو الوظائف والسكان على مدى السنوات العديدة الماضية، معظمها في فلوريدا وتكساس ونورث كارولينا وكارولينا الجنوبية وتينيسي وجورجيا. وقد طغى الطلب على المعروض من الشقق القائمة.
استجاب المطورون بمستويات تاريخية من بناء الشقق الجديدة، مما أدى في النهاية إلى إخضاع الوتيرة الشديدة لنمو الإيجارات في Sun Belt. انخفض الطلب على الشقق العام الماضي مع بقاء المستأجرين قلقين بشأن الاقتصاد.
ارتفع الطلب الإجمالي على الشقق في جميع أنحاء البلاد خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام بعد عام 2022 الباهت. وقال جاي بارسون، كبير الاقتصاديين في RealPage، خلال العرض التقديمي: “إننا نرى أن الناس بدأوا يشعرون بالتحسن تجاه حالة العالم”. ومكانتهم فيه.”
وكان تباطؤ التضخم عاملا كبيرا. وصل مؤشر ثقة المستهلك الصادر عن كونفرنس بورد إلى أعلى مستوى له منذ عامين في يوليو، على الرغم من أنه انخفض منذ ذلك الحين بسبب ارتفاع أسعار الغاز وتكلفة البقالة.
لكن الطلب المتجدد لا يزال أقل بكثير من حجم العرض الجديد الذي يأتي بعد أن يصل البناء إلى مستويات تاريخية في عام 2022. وقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تباطؤ عمليات البناء. وإذا استمر الطلب في الارتفاع، فقد يؤدي ذلك إلى تضييق الفجوة مع العرض في العام المقبل وحتى عام 2025.
نفس الشيء، ولكن مختلف
لقد كان نمو الوظائف من نوع ما عاملاً في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد، ولكن بدرجات متفاوتة.
لا يوجد في ميدلاند/أوديسا أي وحدات قيد الإنشاء. لكن الطلب على الشقق موجود في الوقت الحالي مع ارتفاع أسعار النفط. توفر أعمال النفط والغاز وظائف عندما ترتفع أسعار النفط، وتختفي الوظائف عندما تنخفض أسعار النفط.
وقال سام تينينباوم، الخبير الاقتصادي في شركة كوشمان آند ويكفيلد ومقره في أوستن بولاية تكساس، في مقابلة أجريت معه: “إنها دراسة حالة مثالية للاقتصاد”. “إنها واحدة من أكثر بيئات الإيجار تقلبًا في البلاد.”
كان نمو الإيجارات أعلى في عام 2018، في وقت سابق للوباء الذي شهد ازدهار أعمال النفط والغاز. وأدى الوباء إلى انهيار الإيجارات بعد انخفاض أسعار النفط.
استقطبت جنوب فلوريدا الكثير من الوظائف من الشمال الشرقي والغرب الأوسط بسبب الطقس والبيئة التي تعتبر أكثر ملاءمة لضرائب الأعمال بالإضافة إلى عدم وجود ضريبة دخل على مستوى الولاية.
يوجد في ميامي 31,631 وحدة سكنية قيد الإنشاء، أو 26% من 120,317 وحدة قائمة، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield. أوستن، تكساس، هي سوق شقق قوي آخر، حيث يوجد بها 41.972 وحدة قيد الإنشاء أي ما يعادل 15.7% من الوحدات القائمة.
تغطي بيانات Cushman & Wakefield العقارات السكنية التي تحتوي على 50 وحدة أو أكثر، والتي تعتبر بشكل عام من الدرجة الاستثمارية. تشمل المصادر الأخرى جميع العقارات السكنية التي تقل عن 50 وحدة. معظم، إن لم يكن كل، شقق البناء الجديدة هي من الدرجة الاستثمارية.
عادة ما يتبع الشغور الأعلى خط أنابيب بناء كبير. لقد ارتفع معدل الشواغر في أوستن على مدى أكثر من عام ويصل الآن إلى حوالي 10٪ للربع الثالث. وقد أدى ذلك إلى انخفاض الإيجارات المطلوبة بنسبة 4.8٪ على أساس سنوي في الشهر الماضي، وهو أكبر انخفاض بين 40 سوقًا رئيسيًا يتتبعها موقع Apartments.com. ميامي تصل إلى 6.5٪ بعد أن سجلت أدنى مستوياتها التاريخية خلال الوباء.
وبالمقارنة، في ماديسون، أظهر أحدث تقرير لسوق الشقق لشركة الوساطة المالية كوشمان آند ويكفيلد وجود 2593 وحدة قيد الإنشاء، وهو ما يمثل حوالي 4.4٪ من الوحدات الحالية البالغ عددها 57288 وحدة. كان لدى ماديسون قدر ضئيل من نمو الوظائف.
تبلغ نسبة الشواغر في ماديسون 3.5٪ للربع الثالث، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield، وترتفع بوتيرة أبطأ بسبب الندرة النسبية في البناء. كان نمو الوظائف في مترو الأنفاق يتجه في اتجاه إيجابي لعدة سنوات، حيث ارتفع إلى أعلى من مستويات ما قبل الوباء في عام 2021. وبلغت البطالة أدنى مستوى لها منذ عقد في أبريل عند 1.6٪ لكنها ارتفعت إلى حوالي 3٪ في أغسطس، وهو ما كان أقل بقليل من المستوى الوطني. متوسط 3.8%.
يوجد بالمدينة أيضًا أكبر حرم جامعي في نظام جامعة ويسكونسن. كان معدل التسجيل في الخريف هذا العام أعلى بنسبة 1.3٪ عن العام الماضي حيث بلغ 50255 طالبًا، مما يضع ضغطًا على مخزون الشقق المحلية.
هناك نقص في السكن الطلابي ولكن المزيد من التطوير الخاص قادم. لدى المطورين 4480 سريرًا في الطريق، مما يجعلها السابعة في البلاد من حيث العرض، وفقًا لشركة تحليلات الإسكان الطلابي College House ومقرها أتلانتا.
وحدثت ديناميكيات مماثلة في كوليج ستيشن، تكساس، موطن جامعة تكساس إيه آند إم؛ ليكسينغتون، كنتاكي، موطن جامعة كنتاكي؛ شامبين-أوربانا، إلينوي، موطن جامعة إلينوي؛ وفايتفيل، أركنساس، موطن جامعة أركنساس؛ و لينكولن في نبراسكا.
نمو وظائف تصنيع السيارات
وبعيدًا عن المدن الجامعية، أظهرت مدن مثل يونجستاون، أوهايو، وكولومبوس، جورجيا، نموًا في الإيجارات وسط الوظائف القادمة من صناعة السيارات.
افتتحت جنرال موتورز وشركة إل جي الكورية الجنوبية خطة للبطاريات في وارن خارج يونجستاون في عام 2022 لجلب الوظائف التي ساعدت بشكل متواضع على عكس التراجع الذي دام قرابة عقد من الزمن في الوظائف. أغلقت جنرال موتورز مصنعها للسيارات في المنطقة في عام 2019 بعد 53 عاما، وهي العملية التي تضاءلت إلى بضعة آلاف فقط من العمال من ارتفاع في السبعينيات بلغ حوالي 15 ألف عامل.
تمتلك شركة تصنيع الإلكترونيات التايوانية الآن المصنع وتخطط لتجميع السيارات الكهربائية لشركة Fisker الناشئة في عام 2025. ولم يكن لدى Youngstown العديد من الوحدات السكنية الجديدة منذ أكثر من عقد من الزمان، ولا يوجد بناء الآن.
وبلغ نمو الإيجارات في كولومبوس، جورجيا، على بعد حوالي ساعة ونصف جنوب أتلانتا، 4.5%. لقد حصلت على نمو متواضع في الوظائف من افتتاح شركة Hyundai لمصنع KIA على طول الطريق السريع 85 في عام 2009 في ويست بوينت. اتبعت الإمدادات لجلب المزيد من فرص العمل. وفي يوليو، أعلنت شركة هيونداي عن توسع بقيمة 200 مليون دولار لبناء سيارة كهربائية.
تقوم شركة Imperium Development، ومقرها ألفاريتا، جورجيا، ببناء أكبر مشروع سكني من بين ثلاثة مشاريع قيد التنفيذ حاليًا في المنطقة. ومن المقرر افتتاح 300 وحدة في شهر مارس المقبل.
وقال جريج باور، المدير الإداري في شركة إمبيريوم، في مقابلة: “لم يتم بناء أي منتج سكني جديد هناك” منذ الركود الكبير في الفترة 2007-2009. “والآن، التحدي التالي هو التغلب على مشاكل البنية التحتية البلدية مثل الصرف الصحي.”
