كان مالكو العقارات الكبار يبتعدون عن مباني المكاتب البارزة من الساحل إلى الساحل. وقد شهد هؤلاء الملاك انخفاضًا في إيراداتهم بسبب مغادرة المستأجرين وقرارات عدم تجديد عقود الإيجار. الدخل من المبنى لا يمكن أن يغطي خدمة الديون.
يمكن للمالكين اختيار كتابة شيكات من مصادر أخرى للحفاظ على قروضهم الحالية. لكنهم لا يفعلون. بعبارة أخرى ، الأشخاص الذين يعرفون أفضل المباني ، أصحاب تلك المباني ، لا يرون أي سبب وجيه لإلقاء المزيد من الأموال على المباني. إنهم يعلنون بشكل فعال أن المبنى لا يساوي أكثر من الرهن العقاري.
في بعض الأحيان ، كانت قرارات المباني المتعثرة سلمية ، حيث قام أصحابها ببساطة بتسليم المباني إلى مقرضيهم ، والذين يتعين عليهم بعد ذلك معرفة ما يجب فعله معهم. كانت تلك هي المخاطر التي تحملها المُقرض عندما قدم قرضًا بدون أجر.
في الحالات الأقل وضوحًا ، يعقد المالكون والمقرضون صفقات حتى يظل المالك في حيازة ، ويلتقط المُقرض أي تدفق نقدي متاح ، وسيقوم الطرفان في النهاية ببيع المبنى مقابل كل ما يمكنهم الحصول عليه. هذا يتجنب وصمة عار واضحة لكونها مملوكة من قبل المقرض ، ويحتمل أن يوفر تكرار ضرائب التحويل. كاحتمال آخر ، غالبًا ما يفضل المُقرض بيع قرض متعثر بخصم والسماح لشخص آخر بالتعامل معه ، لأن هذا يرقى إلى عمل مختلف تمامًا عن مجرد إقراض المال.
في المرة الأخيرة التي عانت فيها العقارات التجارية من تراجع كبير ، خلال الأزمة المالية الكبرى في 2008-2009 ، وافق المقرضون في كثير من الأحيان على “التخلص من العيب في الطريق” ، ومنح المقترضين تمديدات القروض والتسهيلات اعتقادًا منهم أن الظروف المعاكسة مؤقتة و سوف يصححون أنفسهم قريبا. لقد فعلوا.
هذه المرة ليس الأمر بهذه البساطة. لا يبدو أن المقرضين يتحلون بالصبر دائمًا. في بعض الأحيان سيتفاوضون على التمديد والتمرين. غالبًا ما يطلب هؤلاء من مالك المبنى جلب النقود إلى الطاولة ، أو سداد القرض ، أو تمويل الفائدة أو احتياطيات التأجير ، أو ترقية المبنى ، أو إظهار التزام المالك المالي بالأصل. إذا كان من الواضح أن المبنى تحت الماء ، فإن هذه الاستثمارات الإضافية غالبًا لا تكون منطقية بالنسبة للمالك.
في عالم المباني المكتبية ، يعاني الملاك من عواقب تغييرين كبيرين:
(1) استمرار العمل من المنزل ، مقروناً
(2) زيادات ضخمة ومفاجئة وغير متوقعة على الإطلاق في أسعار الفائدة.
العمل من المنزل يعني أن مستأجري المكاتب الرئيسيين يحتاجون إلى مساحة أقل. على الرغم من أن بعض الشركات تضغط أو تطلب من موظفيها العمل في المكتب أكثر ، فإن هؤلاء الأشخاص في الغالب لا يزالون في المكتب كل يوم. يبدو أن يومي الثلاثاء والأربعاء مشغولان نسبيًا ، ولكن مع ذلك لا يوجد الجميع هناك. لا يحب أصحاب العمل ترك الكثير من المساحات الشاغرة في أيام الأسبوع الأخرى ، لذا فهم يكتشفون كيفية استخدام مساحة أقل. هذا ليس جيدًا لأصحاب المباني المكتبية أو المقرضين.
نظرًا لأن العديد من الشركات قررت السماح بانتهاء صلاحية عقود الإيجار ، فقد أدى توفير المساحات الشاغرة في المدن الكبرى إلى مستويات من التوافر لم نشهدها منذ عقود. هذا يؤدي إلى انخفاض إيجارات المكاتب.
في الوقت نفسه ، هناك عدد قليل من مباني المكاتب تعمل بشكل جيد. تتكون هذه المباني في الغالب من مباني المكاتب التي تم بناؤها مؤخرًا ، مع تشطيبات عالية الجودة ووسائل راحة – مباني تتمتع بجاذبية كبيرة للمستأجرين وموظفيهم بحيث يمكنهم التغلب جزئيًا على شعبية العمل من المنزل. قد تكون المباني الأخرى الناجحة جدًا قديمة ، لكنها في مواقع رائعة وقد استثمر أصحابها للتو بشكل كبير في الترقيات ومراكز الراحة. لا تزال هذه الإجراءات تجتذب أفضل المستأجرين وموظفيهم. ستظل مباني المكاتب مثل هذه تحقق أعلى قيمة للدولار ، وحتى حروب العطاءات العرضية ، في سوق الإيجارات.
في نفس الوقت الذي يتعامل فيه العديد من مالكي المباني المكتبية العاديين مع انخفاض الطلب ، وعدم تجديد عقود الإيجار ، وانخفاض إيجارات السوق للمكاتب العادية ، فإن الزيادات الضخمة الأخيرة في أسعار الفائدة تعني أنه إذا كان لدى المالك ديون ذات معدل عائم ، فسوف يعاني من ألم فوري. حتى إذا كان المالك لديه دين بسعر ثابت ، بمجرد استحقاقه ، لا يمكن للمالك إعادة التمويل دون ضخ رأس مال كبير للحد من مبلغ القرض. هذا استثمار غالبًا ما لا يكون له معنى في السوق الحالية.
يأخذ ألم المالك أحيانًا شكل مطلب في مستندات القرض للمقترض عند نقطة معينة ، قبل استحقاق القرض ، لشراء حد أقصى لسعر الفائدة لحماية المالك من معدلات الفائدة التي تتجاوز نسبة معينة ثابتة. نظرًا لأن أسعار الفائدة في السوق أصبحت عالية جدًا ، فقد أصبحت هذه الحدود القصوى باهظة الثمن للغاية. يصبح سعر الشراء لمثل هذا السقف استثمارًا لا معنى له في ظل ظروف السوق.
في كثير من الحالات ، حصل الملاك على مبانيهم وقاموا بتمويلها عندما كان المال عمليًا مجانيًا. تلك الحالة التي ربما استمرت لفترة أطول مما ينبغي. اليوم ينفجر في وجوه المستثمرين. يمكن للمرء أن يأمل بالتأكيد أن تنخفض الأسعار مرة أخرى. ومع ذلك ، فإن العودة إلى معدلات تقترب من الصفر في الفترة من 2009 حتى 2022 تبدو مستبعدة تمامًا. وهذا يعني أن بناء القيم سيتعين حتما أن تنخفض وتظل منخفضة. إنه تغيير جوهري في العالم.
ربما ينطبق الأمر نفسه على العمل من المنزل ، حتى لو حقق بعض أصحاب العمل بعض النجاح في طلب أو إقناع موظفيهم بالعودة إلى المكتب. علم الوباء فئات كبيرة من العمال أنهم لا يحتاجون إلى مكتب ويمكنهم القيام بعملهم في المنزل. صحيح أن العمل من المنزل ليس طريقة رائعة لنقل ثقافة الشركة أو توجيه الموظفين المبتدئين أو بناء العلاقات أو إنجاز التدريب في أي شيء عدا جدول الأعمال الضيق الذي تمت مناقشته بالفعل في مكالمة تكبير. هناك طرق للعمل مع ذلك ، ليست مرضية دائمًا. لا تتطلب بالضرورة أن يكون الجميع دائمًا في المكتب.
بالنظر إلى كل ما تمت مناقشته أعلاه ، من العدل أن نستنتج أنه من المحتمل جدًا أن يكون الأمر مختلفًا هذه المرة ، على الأقل بالنسبة لمباني المكاتب التي لا تعتبر ممتلكات تذكارية.
