لقد كانت مانهاتن دائمًا مركزًا لجاذبية ونشاط العقارات. ولكن، مثل المدينة نفسها، فإن سوق العقارات يتطور باستمرار، وتشير الاتجاهات الحالية إلى تحول لصالح المشترين. سواء كنت من المتحمسين للعقارات أو مجرد مراقبة عرضية، فمن الواضح أن البائعين حاليًا في موقف صعب. يؤدي هذا إلى إنشاء إشارة شراء قوية، كما يتضح من الاتجاهات في الرافعة المالية، وحركة السعر، وخيارات المخزون، وديناميكيات التفاوض. لقد استغرق هذا الوضع أشهرًا وهو تقدمي بطبيعته.
وبالنظر إلى سعر مبيعات الشقق المعاد بيعها للقدم المربع خلال فصل الصيف، تظهر زيادة تدريجية واضحة:
- يونيو 2023: 1415 دولارًا
- يوليو 2023: 1427 دولارًا
- أغسطس 2023: 1,444 دولارًا
لكن هذا الارتفاع لا يروي القصة بأكملها لأن بيانات المبيعات تتخلف عن ظروف السوق في الوقت الفعلي. ينبع هذا التأخير من الفجوة الزمنية بين وقت توقيع العقد وتسجيل سعر البيع النهائي رسميًا، والتي تمتد أحيانًا لبضعة أشهر. ونتيجة لذلك، فإن الاعتماد على هذه البيانات المتأخرة لتحديد أسعار العقارات الحالية يشبه استخدام مرآة الرؤية الخلفية للمضي قدمًا؛ إنه يعكس الظروف الماضية وليس المشهد الحالي. قد يجد البائعون الذين يعتمدون استراتيجية التسعير الخاصة بهم على مثل هذه البيانات التاريخية أنفسهم غير متوافقين مع معنويات السوق السائدة، مما يؤدي إلى المخاطرة إما بالمبالغة في الأسعار أو التقليل من أسعار قوائمهم.
بيانات المبيعات المتأخرة
إذا قمنا بتقسيم المبيعات المسجلة التي تشكل أشهر يونيو ويوليو وأغسطس، فمن الواضح أن المبيعات هي في الغالب صفقات تمت قبل شهرين. تعكس مبيعات شهر يونيو نشاط الصفقات في شهر أبريل، ومبيعات شهر يوليو تعكس مبيعات شهر مايو، ومبيعات أغسطس تعكس مبيعات شهر يونيو. وبالتالي، فهو نهج مرآة الرؤية الخلفية. قد ينجح هذا بينما يتحرك السوق في اتجاه واحد، ولكن عندما تكون البيانات بطيئة في عكس التغيرات في العالم الحقيقي، يتباعد المشترون والبائعون.
الآن، دعونا نلقي نظرة على العقود الموقعة في يوليو وأغسطس وسبتمبر أدناه. يمكننا أن نرى أنه في حين أن متوسط شهر أغسطس (1,456 دولارًا) كان أعلى من متوسط شهر يوليو (1,439 دولارًا)، فإن متوسط شهر سبتمبر (والشهر لم ينته بعد) هو الأدنى على الإطلاق (1,406 دولارًا).
لاحظ أيضًا أن عدد الصفقات الموقعة بقيمة 3000 دولار أو أكثر للقدم المربع قد انخفض شهريًا، وهي علامة على تراجع النشاط الفاخر، الذي يعد عادةً رائدًا في مانهاتن. ويشير الانخفاض في سعر العقد للقدم المربع وتقلص عدد الصفقات “الكبيرة” معًا إلى أن السوق ينكمش بشكل نشط.
مع ظهور قوائم جديدة عبر الإنترنت في الخريف، أصبح البائعون الذين عرضوا عقاراتهم في السوق منذ الصيف عرضة بشكل متزايد لتقديم خصومات ومفاوضات مرنة. تشير هذه الثغرة الأمنية، بالإضافة إلى أكثر من أربعة أشهر من عدم اليقين في السوق، إلى إرهاق متزايد في جانب البيع.
من باب الذكاء، فإن النظر إلى أسعار المبيعات بحلول تاريخ توقيع العقد (بدلاً من شهر إغلاق البيع) ومقارنة ذلك بمتوسط آخر سعر طلب للعقود في ذلك الشهر يوضح أنه على الرغم من أن أسعار مانهاتن مستقرة نسبيًا على المدى الطويل، إلا أن الأسعار الأخيرة الصفقات تشير إلى انخفاض الأسعار.
وهذا يمثل تحديًا للبائعين اليوم. أولاً، يعتمد العديد من البائعين على التركيبات الحديثة لتوجيه استراتيجية التسعير الخاصة بهم. كما هو موضح أعلاه، فإن الاعتماد على هذه الطريقة سيعتمد الأسعار على المبيعات التي حدثت في سوق مختلفة، حيث كان المشترون أكثر نشاطًا، وكانت الأسعار في ارتفاع. التحدي الثاني الذي يواجه البائعين هو الوقت الموجود في السوق وتأثيراته غير المباشرة. البائعون الذين أدرجوا أسهمهم في الربيع أو الصيف ولم يوقعوا بعد على صفقة يجدون أنفسهم الآن مصورين على أنهم قديمون ومتجاهلون من قبل المتسوقين ذوي القيمة، كما أنهم فجأة يتنافسون مع المزيد من القوائم بأسعار أكثر تنافسية. باختصار، السوق المتغيرة تؤدي إلى المنافسة. عندما يتنافس البائعون، يفوز المشترون. وهذه هي النقطة الرئيسية في مقال اليوم.
لكن أولاً، دعونا نتعمق في هذا التحول.
يتنافس البائعون، ويفوز المشترون
هناك ثلاثة أسباب، على وجه الخصوص، تؤكد التحول في السوق.
نشاط العقد يتراجع
تحدد السيولة، أو النافذة المتداولة لنشاط العقد لمدة 30 يومًا، مستويات منخفضة جديدة، وعادةً ما تكون إشارة إلى أن البائعين قد يكونون أكثر انفتاحًا على عروض الأسعار المنخفضة مع تلاشي نشاط المشتري.
يبرد مؤشر المناخ
يقيس هذا المؤشر نسبة الإدراجات التي يتم التعاقد عليها مقابل تلك التي تخرج من السوق. يشير الانخفاض في هذا المقياس إلى بيئة أكثر تحديًا للبائعين. تؤكد البيانات الواردة من الأشهر الماضية، رغم أنها تظهر ارتفاعًا طفيفًا مقارنة بشهر أغسطس، تحولًا كبيرًا في السوق مما كان في السابق بيئة بيع محايدة إلى سهلة.
يتضاءل معدل نجاح قائمة البائعين
هناك عامل مقنع آخر وهو انخفاض معدل نجاح الإدراج. يُظهر الرسم البياني الذي يتتبع النسبة المئوية للإدراجات (استنادًا إلى الشهر المدرج) التي دخلت في العقد أو تم إغلاقها بنجاح، انخفاضًا ملحوظًا منذ عام 2021. ويكرر هذا الاتجاه الانتقال من سوق مزدهرة سابقة إلى سوق مليئة بالتحديات.
ومع ذلك، وعلى الرغم من كل التحديات التي تواجهها، فإن السوق ليس قاتمًا تمامًا، خاصة بالنسبة للمشترين المميزين. أولئك الذين هم على استعداد للنظر، وتقديم بعض التنازلات، والاستثمار في بعض التدخلات يمكن أن يجدوا قيمة جيدة في سوق اليوم. تذكر، بينما نشاهد هذه الأنماط في الوقت الفعلي، سيستغرق الأمر عدة أشهر أخرى حتى تؤكد بيانات المبيعات المغلقة هذه الرؤى. بالنسبة للمشترين المتحمسين، هذا هو الوقت المناسب للتصرف، حيث أن لديك خيارًا ورافعة مالية وضغطًا أقل من المعتاد خلال موسم مزدحم عادةً.
نصيحة للبائعين
بالنسبة للبائعين الحاليين الذين لديهم عقار في السوق لأكثر من 90 يومًا، فإن المشهد مروع. مع تنافس القوائم الأحدث على الاهتمام، إذا لم يكن هناك أي نشاط مزايدة خلال 30 يومًا، فقد حان الوقت لإعادة النظر في أسعارك، خاصة وأن الطلب قد يشهد ارتفاعًا موسميًا في أكتوبر. بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في الإدراج الآن، من المهم فهم تردد المشتري الحالي. لم تتم مكافأة سوى عدد قليل من العقارات، في حين قوبل الكثير منها بعروض أقل حماسة، خاصة تلك التي تعتبر بحاجة إلى تجديدات. يجب أن يكون التسعير استراتيجيًا، ويجب أن تكون التوقعات واقعية.
نصيحة للمشترين
يمثل المشهد الحالي فرصة سانحة للمشترين للتأثير على البائعين للوفاء بشروطهم. وفي ظل التحديات الثلاثية المتمثلة في تراجع السيولة، وتضاؤل نجاح الإدراج، والمناخ المتغير بشكل عام، أصبح البائعون اليائسون أكثر استعداداً للتفاوض. والمفتاح هنا هو تحقيق توازن حكيم بين الحزم والواقعية، وضمان عدم فشل الصفقة.
المشترين لديهم الميزة
إن سوق المبيعات السكنية في مانهاتن، مثل العديد من المناظر الطبيعية الاقتصادية، يتأرجح بين المد والجزر استجابة لعدد لا يحصى من العوامل الداخلية والخارجية. تؤكد البيانات الأخيرة على مرحلة انتقالية تتميز بارتفاع تحديات البائع وزيادة متزامنة في فرص المشترين.
يُنصح البائعون بالبقاء أذكياء، وإعادة تقييم استراتيجياتهم بشكل متكرر بما يتماشى مع اتجاهات الأسواق الناشئة. وفي الوقت نفسه، يقف المشترون في موقع متميز، حيث يُعرض عليهم نطاق أوسع من الخيارات ونفوذ تفاوضي متزايد. ومع ذلك، كما هو الحال مع أي مرحلة انتقالية، فإن مسار السوق ليس ثابتًا. ويجب على المشاركين والمهنيين أن يظلوا يقظين، وأن يتكيفوا باستمرار مع تحولات السوق، خاصة أنها تؤثر على المناطق المحلية للغاية. سيكون فهم هذه الاتجاهات واتخاذ الإجراءات الإستراتيجية هو مفتاح النجاح لكل من المشترين والبائعين في الأشهر المقبلة.
