عندما يتعلق الأمر بسوق العقارات في مانهاتن ، فإن شقق التطوير الجديدة يتم تداولها تقليديًا بسعر أعلى مقارنة بالمباني المعاد بيعها. توفر هذه الشقق الجديدة وسائل الراحة الحديثة ، والميزات الأكثر حداثة ، والتصميمات المعاصرة التي تلبي احتياجات المشترين الذين يبحثون عن نمط حياة فاخر ومريح. ومع ذلك ، مع تقدم العمر في المباني ، تظهر ظاهرة مثيرة للاهتمام تسمى “الاضمحلال المتميز” ، مما يسلط الضوء على تناقص قسط التأمين المرتبط بعمر العقارات الجديدة بالمقارنة مع العقارات المعاد بيعها. في هذه المقالة ، سوف نتعمق في الأسباب الكامنة وراء هذا الاضمحلال وآثاره على المشترين والبائعين في السوق.
لماذا هذا مهم
يتناقص قسط التأمين المرتبط بشقق التطوير الجديدة بمرور الوقت مع تقدمهم في العمر والانتقال إلى خصائص إعادة البيع. في حين أن هذا لا يؤدي بالضرورة إلى انخفاض في القيمة الإجمالية للعقار ، إلا أنه يؤدي إلى انخفاض في قسط التأمين المرتبط بسعر القدم المربع عند مقارنته بالتطورات الجديدة الأخرى. هذا الاتجاه مهم للمشترين للنظر فيه عند شراء شقة تطوير جديدة والبائعين ليأخذوا في الاعتبار عندما يحين وقت البيع.
صعود Premium Dev الجديد
على مدى العقد الماضي ، أصبحت شقق التطوير الجديدة في مانهاتن أطول وأكثر فخامة وأكثر تكلفة. وقد أدى ذلك إلى انتشار متزايد بين وحدات إعادة البيع الجديدة والقائمة. على سبيل المثال ، في عام 2007 ، كان متوسط سعر القدم المربع لشقة تطوير جديدة في مانهاتن 1،168 دولارًا أمريكيًا مقارنة بـ 1،068 دولارًا أمريكيًا لشقة معاد بيعها ، مما أدى إلى فرق بنسبة 8 ٪. ومع ذلك ، بحلول عام 2022 ، بلغ متوسط سعر القدم المربع لشقة تطوير جديدة 2070 دولارًا ، في حين تم تسعير الشقق المعاد بيعها بـ 1445 دولارًا للقدم المربع ، مما أدى إلى فرق بنسبة 43 ٪. يوضح الرسمان البيانيان أدناه التغير في سعر القدم المربع بمرور الوقت ، جنبًا إلى جنب مع الزيادة المقابلة في الأقساط التي تفرضها التطورات الجديدة. يمكن أن يعزى هذا القسط المتسع إلى الميزات المحسنة ووسائل الراحة والتصاميم المعاصرة التي توفرها التطورات الجديدة.
الكشف عن ظاهرة التسوس المميز
في حين أنه من الطبيعي أن تحصل المباني الأحدث على علاوة بسبب ميزاتها الحديثة ومدى استحسانها ، إلا أن ظاهرة الانحلال المتميز تصبح واضحة مع تقدم هذه المباني في العمر. كما يظهر الرسم البياني الذي يصور سعر القدم المربع للشقق التطويرية الجديدة المتقادمة ، يتحرك السعر تدريجياً من مستوى القسط الأولي باتجاه متوسط سوق إعادة البيع. يتبع تسوس قسط التأمين نمط وظيفة الخطوة ، مع بقاء قسط التأمين على حاله خلال السنوات الخمس الأولى ، ثم يتراجع تدريجياً بنسبة 10-15٪ مع تقدم العمر في المبنى. بحلول الوقت الذي يصل فيه المبنى إلى عيد ميلاده الخامس عشر ، يمكن أن تنخفض القسط بنسبة تصل إلى 30٪. من المهم أن نلاحظ أن هذا الاضمحلال لا يعني انخفاض في القيمة ، بل انخفاض في قسط التأمين المرتبط بشقق التطوير الجديدة.
الآثار المترتبة على المشترين والبائعين
يجب على المشترين الذين يفكرون في شراء شقة تطوير جديدة أن يكونوا على دراية بظاهرة اضمحلال الأقساط. في حين أن هذه الخصائص قد تستمر في الارتفاع من حيث القيمة ، فمن غير المرجح أن يتطابق اتجاه ارتفاعها مع التطورات الجديدة. من المهم أن ندرك أن اتجاهات الأسعار للتطورات الجديدة تعتمد على أحدث المباني فقط. لذلك ، يجب على المشترين الانتباه إلى اتجاهات التطوير الجديدة عند إجراء عملية شراء ، ولكن أيضًا مراقبة سوق إعادة البيع بشكل عام للحصول على دليل أفضل عندما يحين وقت البيع. بالنسبة للبائعين ، يمكن أن يساعد فهم ديناميكيات تسوس الأقساط في وضع توقعات واقعية لقيمة إعادة بيع وحدتهم من خلال مواءمتها بشكل وثيق مع توقعات المشترين.
خاتمة
تاريخياً ، كانت جاذبية شقق التطوير الجديدة في مانهاتن مدفوعة بميزاتها الحديثة ووسائل الراحة الفاخرة والتصميمات المعاصرة. ومع ذلك ، مع تقدم هذه المباني في العمر ، فإن قسط التأمين المرتبط بها يتلاشى تدريجياً ، مما يجعل سعرها للقدم المربع أكثر تماشياً مع سوق إعادة البيع الإجمالي. يجب أن يكون المشترون مدركين لهذه الظاهرة عند اتخاذ قرارات الشراء ، بينما يجب على البائعين أن يخففوا من توقعاتهم فيما يتعلق بأقساط إعادة البيع المستقبلية. من خلال فهم ديناميكيات التدهور المتميز ، يمكن لكل من المشترين والبائعين التنقل في سوق العقارات في مانهاتن بمنظور أوضح واتخاذ قرارات أكثر استنارة.
