يتعرض مالكو ومديرو العقارات التجارية لضغوط أكثر من أي وقت مضى لإظهار الإبداع والكشف عن مصادر جديدة للإيرادات حيث يستمر إشغال المكاتب في الأداء دون مستويات ما قبل الوباء. خيارات قليلة غير مطروحة على الطاولة ، من المساحة المرنة الموجهة للمجتمع إلى المطاعم الموجودة على السطح وأماكن الحفلات. أضف إلى هذا المزيج مراكز البيانات ، والتي يُنظر إليها بشكل متزايد على أنها طريق محتمل لربحية بناء المكاتب.
هناك حاجة متزايدة للبنية التحتية الرقمية ، مدفوعًا بالوصول شبه العالمي للإنترنت واشتراكات الهاتف المحمول والتطبيقات القائمة على الهواتف الذكية وحتى اعتماد الذكاء الاصطناعي ، وفقًا لبحث حديث. بينما تلبي أدوات القياس الفائقة وشركات الوسائط المتطورة ومراكز البيانات المتطورة غالبية الطلب اليوم ، هناك حاجة إلى مساحة بيانات أكبر في جميع المناطق. من المتوقع أن ينمو سوق مراكز البيانات العالمية في مواقع مشتركة بمعدل نمو سنوي مركب لمدة خمس سنوات (CAGR) يبلغ 11.3٪ من 2021-2026 ، بينما من المتوقع أن ينمو سوق النطاق الفائق بشكل أسرع ، بمعدل نمو سنوي مركب بنسبة 20٪ تقريبًا.
حتى مع هذا النمو ، فإن الطلب يفوق العرض. لقد تأخرت المكونات المطلوبة لبناء وتشغيل مراكز البيانات وأصبح إيجاد مساحة كافية لمركز البيانات يمثل تحديًا في جميع المناطق. كما تم إطلاق جزء كبير من خط الإمداد الجديد مسبقًا ، حيث لم تعد معظم مشاريع البناء الجديدة صالحة للسكن حتى أواخر عام 2023 أو 2024. ولكن هل يمكن أن تشكل الوظائف الشاغرة في سوق المكاتب حلاً ممكنًا؟
مع استمرار الضغط على سوق المكاتب للتكيف ، توفر تحويلات مركز البيانات فرصة حقيقية لجعل المساحات المكتبية أكثر فائدة وربحًا ، ولكنها تتطلب بنية تحتية محددة تشكل تكلفة مقدمة فورية.
تحدد أساسيات مركز البيانات الجدوى
تشترك مباني المكاتب بشكل خاص في مراكز الولايات المتحدة في الكثير من البنية التحتية اللازمة لجعل تحويل مركز البيانات ممكنًا ، بما في ذلك إمدادات الطاقة غير المنقطعة وأنظمة التبريد والاتصال عالي السرعة. يعد الموقع أيضًا عاملاً بالغ الأهمية لجعل التحويل قابلاً للتطبيق.
ستستمر أسواق مركز البيانات الإقليمية المنشأة مثل شمال فيرجينيا ودالاس ومنطقة خليج سان فرانسيسكو في مسار نموها على الرغم من تصاعد تكاليف الأراضي والمرافق. توفر هذه الأسواق مخاطر واستقرارًا منخفضًا ، ومن الصعب تكرار النظم البيئية للمؤسسات والبنية التحتية لاتصال الشبكة وقدرات مزود الخدمة في أماكن أخرى في الولايات المتحدة ، مما يجعلها خيارًا جذابًا للغاية.
توفر المساحات المكتبية الموجودة في مركز ثابت أفضل فرصة لاستكشاف إمكانيات التحويل. هناك أيضًا بعض المستثمرين ذوي القيمة المضافة الذين يتطلعون إلى أسواق أمريكية ثانوية ، مثل شمال غرب المحيط الهادئ وأتلانتا ، حيث توجد منافسة أقل لتطوير مركز البيانات ، ولكن لا يزال الطلب متزايدًا.
تحديد نموذج الإيرادات التشغيلية المثالي
مع الموقع الصحيح والبنية التحتية في مكانها الصحيح ، فإن الخطوة الحاسمة التالية هي تحديد نموذج الإيرادات التشغيلية. يتعين على مالكي المباني أن يقرروا ما إذا كانوا سيجرون التحويل بشكل مستقل ، أو دعوة شخص ما للشراكة معهم أو متابعة مشروع مشترك مختلط.
يمكن أن يكون التحويل الذي يحركه المالك تحديًا ولكنه مجزٍ. قد يكلف إنشاء البنية التحتية اللازمة 15 مليون دولار ويستغرق حوالي 18 شهرًا لإكماله. بمجرد تشغيل مركز البيانات ، يمكن لمجموعة التأجير المساعدة في ملء المساحة وإدارة المستأجرين ، بينما يجني المالك جميع المكافآت. لكن كلاً من وقت التحويل ونفقاته يجعلان هذا النهج محفوفًا بالمخاطر.
يمكن لمالكي مباني المكاتب أيضًا الدخول في شراكة مع مجموعة خارجية لتأجير مساحة وتحمل نفقات بناء وتشغيل مركز البيانات. بموجب هذا النموذج ، يتلقى المالك الإيجار وربما جزءًا من الإيرادات المتولدة ، على غرار الطريقة التي قد يحصل بها المالك على نسبة مئوية من المبيعات إذا تجاوز مطعم يعمل في مبناه أهدافًا معينة. يمكن أن يكون هذا النوع من الترتيبات مفيدًا للطرفين ، حيث يستفيد المالك من مدفوعات الإيجار الثابتة ، بينما يمكن لمجموعة الطرف الثالث العمل في موقع استراتيجي. من المهم التفاوض على شروط الاتفاقية بعناية لضمان شراكة عادلة ومربحة لكلا الطرفين.
النموذج الثالث هو مشروع مشترك مختلط ، حيث يتعاون مالك المبنى ومجموعة الطرف الثالث لبناء وتشغيل مركز البيانات. في هذا النموذج ، يساهم المالك بجزء من النفقات الرأسمالية المطلوبة للبناء ويتم التفاوض على تدفق الإيرادات بين الطرفين. على سبيل المثال ، إذا استثمر المالك 8 ملايين دولار من المبلغ المقدر بـ 15 مليون دولار لإجراء تحسينات البنية التحتية اللازمة للمشروع ، فقد يطلبون الحصول على نصف الإيرادات الناتجة عن مركز البيانات طوال دورة حياته. يوفر هذا النموذج المختلط توازنًا بين الخيارات الأخرى ، حيث إنه يمكّن المالك من مشاركة الإيرادات الناتجة عن مركز البيانات مع تخفيف بعض المخاطر المالية لمجموعة الجهات الخارجية.
تحليل التكاليف الأخرى
من الضروري تحديد مقدار المساحة المكتبية التي سيتم تخصيصها لمركز البيانات بعد إجراء دراسة الجدوى وتحليل التكاليف والوقت اللازم للتحويل. يجب أيضًا مراعاة عوامل مثل الكابلات والتبديل والهندسة ومتطلبات الطاقة ، والتي تعتبر بالغة الأهمية في مراكز البيانات. بالإضافة إلى ذلك ، هناك جانب من جوانب التدفئة والتهوية وتكييف الهواء الذي يجب مراعاته نظرًا لأن التبريد الكافي ضروري ، والتكامل مع الشريك التكنولوجي مطلوب لربط السوق بقدرات المركز.
بشكل عام ، يوفر تحويل المساحات المكتبية الشاغرة إلى مراكز بيانات لأصحاب العقارات إمكانية توليد دخل إضافي ، نظرًا لأن مشغلي مراكز البيانات غالبًا ما يكونون على استعداد لدفع علاوة مقابل البنية التحتية المتخصصة والموقع الذي توفره مباني المكاتب. في حين أنه قد لا يكون حلاً مثاليًا لكل مكتب غير مستغل ، إلا أن مراكز البيانات تعد من بين العديد من الفرص الناشئة المدرة للدخل للمباني التي لا يمكنها الاعتماد على إيجارات المكاتب طويلة الأجل.
