قد يبدو الحصول على قرض للاستثمار العقاري أكثر صعوبة من أي وقت مضى – خاصة بالنسبة لأولئك الجدد في اللعبة. في أعقاب ثلاث حالات فشل مصرفية ، وارتفاع أسعار الفائدة ، وانكماش الائتمان بين المقرضين ، من الواضح أن هناك تحديات إضافية في السوق اليوم. في أوائل عام 2023 ، انهار بنك سيليكون فالي ، تبعه عن كثب خروج Signature Bank ثم First Republic Bank ، كما ورد في Financial Times. في مايو ، أعلن الاحتياطي الفيدرالي عن زيادة معدلات الفائدة من 5٪ إلى 5.25٪ في محاولة لترويض التضخم وتحفيز نمو الوظائف.
ومع ذلك ، فإن الدين يأخذ عادةً جزءًا من مجموعة رأس المال وغالبًا ما يكون ضروريًا للحصول على عقار. بمجرد العثور على فرصة رائعة ، ستجمع عادةً نوعين رئيسيين من الأسهم ، يُعرفان باسم الأسهم المفضلة والأسهم المشتركة (شرحت كيف تعمل هذه في مقالة سابقة). تتضمن مجموعة رأس المال أيضًا طبقات من الديون ، والتي سننظر فيها بعمق هنا. هذه ديون كبيرة وديون ميزانين ، ومن المهم أن تفهم ما هي وكيف يمكن أن تؤثر بيئة الإقراض اليوم على نشاطك التمويلي.
تحديد مصادر الديون الكبيرة
تصدر البنوك ومؤسسات الإقراض هذا النوع من الديون ، الذي يتم ضمانه برهن عقاري أو رهن على العقار. يمكن أن تكون الديون الكبيرة متاحة أيضًا من شركات التأمين وأسواق CMBS. (يرمز CMBS للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري.) إذا لم يتم سداد المدفوعات ، يحتفظ المُقرض عادةً بالحق في الاستيلاء على المكان من خلال الرهن. يمكنهم بعد ذلك إعادة بيع الممتلكات لاسترداد العائد المتوقع.
يأخذ الدين الأعلى أدنى مستوى من مكدس رأس المال ، حيث أنه ينطوي على أدنى مخاطر. سيتم الدفع للمقرضين أولاً ، قبل حاملي الديون الميزانين والمستثمرين في الأسهم. تتمتع الديون الكبيرة أيضًا بأقل فرصة للحصول على مكافآت ، حيث سيتم تحديد سعر الفائدة وعادة ما يكون أقل مما سيحصل عليه المشاركون في الميزانين والأسهم.
مصادر ديون الميزانين
في كومة رأس المال ، يقع ديون الميزانين في الوسط ، أدنى من حقوق الملكية العادية والمفضلة ، وفوق الدين الرئيسي. إنها أداة إقراض هجينة تعمل كجسر بين أجزاء الديون وحقوق الملكية. إنه بمثابة قرض ثانوي مقابل ملكية العقار. يمكن أن يأتي هذا النوع من التمويل من مصادر مثل مكتب العائلة أو معاملة أخرى يتم التفاوض عليها بشكل خاص. يتوقع مقرضو ديون الميزانين عمومًا تلقي مدفوعات منتظمة بسعر فائدة أعلى من معدل الدين الرئيسي. وعادة ما يحتفظون بالحق في تحويل الدين إلى حصة في رأس المال إذا تخلف المقترض عن سداد القرض.
فيما يتعلق بالمدفوعات ، تتم خدمة دين الميزانين بعد نفقات التشغيل والديون العليا. لهذا السبب ، فإنه ينطوي على مخاطر أعلى في مكدس رأس المال من الديون الكبيرة. ومع ذلك ، فإن لها أيضًا الأولوية على الأسهم الممتازة والأسهم العادية. على هذا النحو ، تعتبر بشكل عام أكثر أمانًا من الأسهم الممتازة والأسهم العادية. كما أن لديها إمكانية أقل للمكافآت من أجزاء الأسهم في مكدس رأس المال.
الديون في سوق اليوم
خلال العام الماضي ، قامت البنوك بتشديد سياسات الإقراض الخاصة بها لجميع فئات القروض العقارية التجارية ، وفقًا لمسح رأي كبار مسؤولي القروض الصادر عن مجلس الاحتياطي الفيدرالي في أبريل 2023. وتضمنت التغييرات الأكثر شيوعًا هوامش أكبر لمعدلات القروض على تكلفة البنوك للأموال ، إلى جانب انخفاض في نسب القرض إلى القيمة. (يشير القرض إلى القيمة إلى مبلغ القرض مقسومًا على القيمة الإجمالية للممتلكات).
ومع ذلك ، يدرك مسؤولو البنوك الأمريكية هذه الاتجاهات ويتعاملون مع ضغوط السوق. في يونيو ، طلب كبار المنظمين من المقرضين العمل مع مالكي العقارات التجارية الذين يواجهون مثل هذه البيئة الصعبة ، كما ورد في بيسنو. قد يتمكن المقترضون الذين يتمتعون بمركز ائتماني جيد من إبرام اتفاقيات بشأن سداد القروض لاستيعاب أوضاعهم.
بالنظر إلى هذه الاتجاهات ، يمكن للمستثمرين اليوم توقع الحاجة إلى جلب المزيد من الأسهم إلى الطاولة عند شراء العقارات. قد تنطوي أنواع التمويل المتاحة على مخاطر أكبر أيضًا. انتبه إلى الضمانات ، حيث قد تكلفك الضمانات الشخصية إذا حدث ما هو غير متوقع. لهذا السبب ، أنصح دائمًا بالتأكد من أنك لا تفرط في الاستفادة من أموالك عند الدخول في صفقة.
عند الحصول على الديون ، سيتمكن وسيط الرهن العقاري الجيد من تقديم خيارات الإقراض والمساعدة في تقييم ما هو متاح لك. سنلقي نظرة أكثر تعمقًا على هذا في المقالة التالية. مع وجود الخطة المناسبة وأدوات التمويل ، قد تكون في طريقك للحصول على عوائد طويلة الأجل تفوق أداء السوق.
