النضال: الإغاثة اللازمة لأصحاب العقارات في المساكن التي ينظمها الإيجار في مدينة نيويورك

على مدى السنوات الأربع الماضية، واجه أصحاب المباني المستقرة الإيجار في مدينة نيويورك عددًا من التحديات – لوائح جديدة مرهقة، ووقف الإخلاء، ومتأخرات الإيجار، وزيادة نفقات أقساط التأمين والضرائب والديون. ردًا على ذلك، كثف قادة الصناعة جهودهم للدفاع عن المالكين من خلال التماس التعويض في المحكمة العليا، وكابيتول ولاية نيويورك، ومجلس المدينة.

تحدي المحكمة العليا لتحقيق استقرار الإيجار

قدم برنامج تحسين الإسكان المجتمعي (CHIP) وجمعية استقرار الإيجار (RSA) التماسًا إلى المحكمة العليا في مايو الماضي لفحص دستورية تثبيت الإيجار بعد أن أقر المشرعون في ولاية نيويورك قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجر (HSTPA) لعام 2019، والذي قدم أحكام جديدة تحكم الوحدات المنظمة البالغ عددها مليون وحدة في المدينة.

واستند الالتماس واسع النطاق إلى بند الاستيلاء في التعديل الخامس، الذي ينص على أنه لا يمكن الاستيلاء على أي ملكية خاصة للاستخدام العام دون تعويض عادل. وقد فشلت الطعون القانونية السابقة ضد HSTPA في المحاكم الابتدائية، مما دفع المنظمات إلى اللجوء إلى المحكمة العليا، التي أعلنت في 2 أكتوبر أنها لن تنظر في الالتماس.

هناك التماسان آخران أكثر تركيزًا للحصول على شهادة تتحدى استقرار الإيجارات قيد النظر حاليًا أمام المحكمة العليا.

العواقب غير المقصودة للتحكم في الوظائف الشاغرة تجعل مدينة نيويورك مدينة شاذة

للمضي قدمًا، تخطط شركة CHIP، التي تمثل 4000 مالك للعقارات المستقرة للإيجار، للتركيز على الدعوة وتثقيف المشرعين حول العواقب غير المقصودة لتشريعاتهم وسياساتهم المتعلقة بالإسكان، حسبما قال جاي مارتن المدير التنفيذي لشركة CHIP في مقابلة أجريت معه مؤخرًا.

في حين أن المشرعين ربما أقروا قانون HSTPA بنوايا حسنة ورغبة في التخلص من نسبة صغيرة من “الجهات الفاعلة السيئة”، إلا أن التشريع قد تم تطبيقه بالفعل سلبا المستأجرين المتضررة. على سبيل المثال، ألغت لوائح HSTPA الحوافز المقدمة للمالكين لتجديد الشقق المستقرة الإيجارية التي أخلاها المستأجرون لفترات طويلة، مما أدى إلى أكثر من 30.000 وحدة متبقية شاغرة.

وقال مارتن إن متوسط ​​الإيجار المستقر يبقى المستأجر في شقته لمدة تزيد عن 20 عامًا، وبالتالي، تتطلب الوحدات التي تم إخلاؤها تحسينات كبيرة، ليس فقط لأسباب تجميلية ولكن للامتثال لقوانين الإسكان الأكثر صرامة في المدينة. يحدد HSTPA مبلغ التحسينات الفردية للشقق بمبلغ 15000 دولار على مدار 30 عامًا، وهو ما يترجم إلى حوالي 83 دولارًا شهريًا كإيجار إضافي، في حين أن التكلفة الحقيقية لإعادة تأهيل الوحدة تتراوح بين 100000 دولار إلى 150000 دولار.

قال مارتن: “إن نيويورك تعتبر حالة شاذة في جميع أنحاء البلاد”. “لا توجد بلدية أخرى لديها سيطرة على الوظائف الشاغرة. ينص قانون 2019 بشكل أساسي على أنه إذا ترك المستأجر شقة، بغض النظر عما يحدث، فإن الإيجار يبقى كما هو. عندما أصف هذا لأشخاص خارج نيويورك، اندهشوا عندما سمعوا أن هذه هي الطريقة التي يتم بها العمل. وحتى ولاية كاليفورنيا، التي يُنظر إليها على أنها عقابية للغاية ضد حقوق الملكية، لديها القدرة على إعادة تعيين الإيجار عندما تصبح الشقة شاغرة.

السماح بالإيجارات بالنمو، ولكن بمعدل أقل بكثير من التضخم والنفقات

يتم تحديد الإيجارات الثابتة للإيجارات في مباني مدينة نيويورك كل عام من قبل مجلس إرشادات الإيجار (RGB)، الذي صوت في يونيو لصالح زيادة الإيجار بنسبة 3٪ لعقود الإيجار لمدة عام واحد، وزيادة بنسبة 2.75٪ للسنة الأولى من عامين. عقد إيجار لمدة سنة و3.20% للسنة الثانية من عقد إيجار لمدة عامين. ومع ذلك، ارتفع الوقود والمرافق والعمالة والصيانة والتكاليف الإدارية والتأمين والضرائب في المباني متعددة الأسر ذات الإيجار المستقر بنسبة 8.1٪ في الفترة من أبريل 2022 إلى مارس 2023.

باستخدام بيانات مسح RGB لعام 2021، حسبنا أن متوسط ​​الإيجار المستقر في عام 2023 على مستوى المدينة كان 1555 دولارًا، مع ارتفاع متوسط ​​النفقات، باستثناء تكلفة الديون، إلى 77% من الإيجار في بعض الحالات، وهو الأعلى منذ 14 عامًا. في المقابل، كان متوسط ​​الإيجار في السوق الحرة لشهر سبتمبر/أيلول 4350 دولارًا في مانهاتن؛ 3700 دولار في بروكلين؛ و3528 دولارًا في شمال غرب كوينز، وفقًا لتقرير إليمان.

وكما أشرت في مقال سابق لمجلة فوربس، فإن تنظيم الإيجارات في شكله الحالي يفشل في التوفيق بين مصالح المدينة والمستأجرين والملاك. لا ينبغي الخلط بين تثبيت الإيجار والإسكان بأسعار معقولة لأنه لا يوجد شرط للدخل، مما يعني أنه يمكن لأي شخص أن يعيش في وحدة ثابتة الإيجار بإيجار أقل من السوق ويحق له الحصول على عقد إيجار مدى الحياة، حتى ذوي الدخل المرتفع الذين لديهم منازل متعددة.

1.25 مليار دولار في الإيجار الخلفي: عندما لا يدفع المستأجرون، يضطر المالكون إلى الانتظار

أدى فيروس كورونا ووقف الإخلاء إلى تفاقم آثار HSTPA، مما أدى إلى متأخرات الإيجار الحالية للمباني المستقرة الإيجار بنحو 1.25 مليار دولار. وقال مارتن إن شركة CHIP تقدر أن ما يقرب من 4000 مستأجر في المباني ذات الإيجار الثابت لديهم متأخرات تزيد عن 50000 دولار، وأكثر من 500 مستأجر لديهم متأخرات تزيد عن 100000 دولار. تمثل المجموعات 95% من القضايا في محكمة الإسكان بمدينة نيويورك، ولكن منذ تفشي الوباء، ظلت المحكمة في حالة توقف تام.

“ما يحدث هو يتم إلغاء تمويل السكن من خلال إجراءات عدم الدفع هذهقال مارتن. المحكمة لا تتحرك. لكي نكون واضحين: هذا ليس أصحاب العقارات الذين يحاولون طرد الأشخاص أو إخراجهم. وقال: “إنهم (أصحاب العقارات) يحاولون جمع الأموال حتى يتمكنوا من الاستمرار في تشغيل المباني”.

وقال مارتن إن المدينة يمكنها تحسين العملية من خلال تزويد محكمة الإسكان بموارد إضافية حتى يمكن معالجة المزيد من القضايا ومن خلال جلب ممثلي المدينة إلى نظام المحكمة لتقديم قسائم للمستأجرين الذين يحتاجون إلى المساعدة.

الأجندة التشريعية المقترحة للإسكان لعام 2024

أعلنت CHIP مؤخرًا عن عدد من المبادرات التشريعية لعام 2024 التي ستفيد المستأجرين من خلال إنشاء مسار لزيادة المعروض من المساكن ومساعدة المالكين عن طريق تقليل تكاليف التشغيل.

تدافع شركة CHIP عن:

• مشروع قانون تعديل الإسكان المنظم محليًا، والذي تم تقديمه في الجلسة الأخيرة للهيئة التشريعية لولاية نيويورك ولكن لم تتم الموافقة عليه من قبل المشرعين. سيسمح القانون المقترح بتحديد إيجار قانوني جديد بعد مغادرة المستأجر الذي شغل الوحدة لمدة 10 سنوات أو أكثر ويتم تجديد الشقة وإعادتها إلى القانون. وسيسمح ذلك باستخدام الوحدات الشاغرة وإعادتها إلى السوق.
• إصلاح ضريبة الأملاك واستكشاف إنشاء فئة ضريبية جديدة للإيجار المباني المستقرة والتي تشمل أكثر من 35% من الشقق المنظمة. في الوقت الحالي، يذهب أكثر من ثلث إيجار المستأجر لدفع الضرائب العقارية.
• مكافحة ارتفاع تكاليف التأمين من خلال مطالبة الهيئة التشريعية للولاية بإنشاء برنامج لمقدمي الإسكان من شأنه أن يحدد التكاليف بما لا يزيد عن 8٪ من تحصيل الإيجار. وتغادر العديد من شركات التأمين السوق أو ترفض كتابة وثائق تأمين للمباني التي استقرت إيجاراتها قبل الحرب ذات الإيجارات المنخفضة وعدد كبير من مستأجري القسائم، مما أدى إلى ارتفاع أقساط التأمين التي تتقاضاها شركات النقل المتبقية. في برونكس، على سبيل المثال، وجدت شركة CHIP أن بعض المالكين ينفقون ما يصل إلى 25٪ من مجموعات الإيجار الخاصة بهم على أقساط التأمين.
• ومن شأن المبادرات الأخرى المقترحة إنشاء برنامج وساطة للمحكمة قبل السكن؛ برنامج قسيمة الوصول إلى السكن من شأنه أن يسمح بقسائم السفر مع المستأجرين؛ المزيد من التنمية الموجهة نحو العبور ؛ وزيادة الحد الأقصى لنسبة الأرض إلى المساحة (FAR) لمشاريع الإسكان الجديدة؛ ورفع القيود عن الوحدات السكنية الملحقة.

قيم الإيجار المستقرة في انخفاض حاد

واستنادًا إلى بحث أجراه آدم بولاك، كبير المحللين في شركة Ariel Property Advisors، فقد انخفضت تقييمات المباني المستقرة للإيجار إلى مستويات كانت قبل 10 إلى 15 عامًا. تظهر ثلاثة أمثلة لصفقات محددة (انظر أدناه) خصومات قريبة من 30٪ لا تأخذ في الاعتبار التضخم. ومع ذلك، في هذا الربع، تم تداول العديد من الأصول الأخرى بخصم يزيد عن 40٪.

في سبتمبر/أيلول، باعت شركة Barberry Rose Management محفظة مكونة من 16 مبنى للإيجار في إينوود وواشنطن هايتس مقابل 47 مليون دولار، أي بخصم 44% من سعر شراء الحزمة البالغ 83.6 مليون دولار في عام 2016. واستشهد لويس باربانيل، رئيس شركة Barberry Rose، بـ “ثلاثة بنايات سوداء”. أحداث البجعة” التي “جعلت من المستحيل الاحتفاظ بالأصل” – HSTPA، ووباء كوفيد-19 وارتفاع أسعار الفائدة، وفقًا لمقالة في Real Deal. بالإضافة إلى ذلك، تم تداول مبنى مصعد مكون من 88 وحدة في 658 W 188th St في شمال مانهاتن، والذي تم شراؤه في عام 2015 مقابل 23 مليون دولار، في الربع الثالث من عام 2023 مقابل 10.6 مليون دولار، بخصم 54٪.

نحن نرى بعض أصحاب المباني المستقرة الإيجار يبيعون لأنهم مرهقون من السياسة المحلية، والصراعات مع التحصيل وارتفاع تكلفة التأمين ورأس المال. وقد أدى انخفاض القيم إلى ضخ حالة من عدم اليقين في سوق الإقراض، مما يجعل إعادة تمويل المباني المستقرة للإيجار كبديل للبيع أمرا صعبا، إن لم يكن مستحيلا.

يمتلك وسطاء Ariel Property Advisors الآلاف من الوحدات الثابتة للإيجارات الموجودة حاليًا في السوق. المشترين المحتملين هم مستثمرون على المدى الطويل يشترون لسببين رئيسيين: 1) الأسعار المخفضة كما تمت مناقشتها أعلاه و2) فكرة أن هذه اللوائح غير مستدامة لأنها تؤثر بشكل مباشر على معدلات تدهور المباني، ويعتقدون أنه يجب تغيير شيء ما. .

على الرغم من وجود قدر كبير من رأس المال من اللاعبين الوطنيين والمكاتب العائلية المهتمة بشراء المباني المستقرة للإيجار على أساس منخفض، إلا أن هذا القطاع من السوق متعدد الأسر يمثل 16% فقط من مبيعات الاستثمار في الربع الثالث من عام 2023 مقابل 81% لمباني السوق الحرة ، وفقًا لمراجعة الربع الثالث من عام 2023 للربع العائلي من شركة Ariel Property Advisors. بشكل عام، انخفضت مبيعات المساكن المستقرة الإيجار بنسبة 50٪ إلى 3 مليارات دولار في عام 2022 من 6 مليارات دولار في عام 2015.

آجال استحقاق الرهن العقاري تلوح في الأفق: الاهتمام بالمستأجرين المستقرين في المدينة والإيجار

في عام 2024، نتوقع أن نشهد ارتفاعًا في مبيعات سندات الرهن العقاري وحبس الرهن والبيع القسري للعقارات المستقرة للإيجار، والتي ينبغي أن توفر شفافية أكبر في التسعير في السوق متعددة الأسر. ومن المقرر أن يتم بيع مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) لمحفظة بنك Signature Bank، بما في ذلك 2200 عقار مثبت الإيجار أو خاضع للتحكم في الإيجار، بحلول نهاية هذا العام وسيوفر أيضًا اكتشافًا إضافيًا للأسعار.

إن الاضطرابات في السوق متعددة الأسر ليست مثالية للمستأجرين ذوي الإيجارات الثابتة، لأنها ستؤدي إلى تعطيل الصيانة الدورية للأصول وتحرم أصحاب العقارات من الحوافز لمعالجة الانتهاكات. قد تستغرق الفترة الانتقالية بين قيام المُقرض باستعادة العقار سنوات. ونتيجة لذلك، يمكن أن تقع المباني ضمن برنامج الإنفاذ البديل (AEP) البرنامج، مما يثقل كاهل المدينة بشكل كبير ويجعل الظروف المعيشية للمستأجرين المستقرين في الإيجار بائسة.

مطابقة مصالح المستأجرين والمالكين

المالكين الذين نعمل معهم دعم حماية المستأجر ويسعدهم تجديد عقود الإيجار التي تمكن المستأجرين من البقاء في شققهم. لا يوجد سبب يمنعنا من التوفيق بين مصالح مالك العقار والمستأجر الذي يسعى للحصول على سكن مستقر وجيد النوعية. ولسوء الحظ، فإن النظام الحالي عقابي ويفعل العكس من خلال إنشاء نموذج ندرة يترك المالكين دون إيرادات كافية لصيانة مبانيهم على المدى الطويل.