ليس سراً أن هناك نقصاً في المساكن في الولايات المتحدة ، وهناك الكثير من اللوم الذي يجب أن نتحمله بسبب أسبابه التي لا تعد ولا تحصى. تتراوح هذه من صناعة بناء المنازل التي تستشهد بالقوانين واللوائح مثل قانون الجودة البيئية في كاليفورنيا (المعروف باسم CEQA) ، إلى دعاة الهجرة الذين يشيرون إلى نقص عمال البناء الأجانب مما يؤدي إلى تفاقم مشكلة العمل المستمرة ، إلى المتخصصين في الإسكان الذين ينتقدون NIMBYism وإيجارات العطلات ، إلى الاقتصاديين مع الإشارة إلى تأثير القفل الناتج عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري التي تمنع التحركات ، بالنسبة للبناة الذين يختارون بناء إيجارات لعائلة واحدة بدلاً من بيع المنازل في اتجاه BTR الذي تم توسيعه مؤخرًا ، إلى 60 دقيقة من تشغيل الكاميرا على المستثمرين الذين يقومون بتحويل ممتلكات إعادة البيع – خاصة في البداية مستوى المنزل – للإيجارات مع عنوان درامي: “قد يضطر مشترو المنازل المحتملون إلى استئجار الحلم الأمريكي ، بدلاً من شرائه.”
حلم مؤجل
لماذا تم اعتبار ملكية المنازل على أنها “الحلم الأمريكي” لأكثر من قرن؟ من المؤكد أن المقرضين والبنائين والمتخصصين في العقارات قد روجوا لها كفرصة تجارية لشركاتهم ، لكن شعبيتها الدائمة لدى الأمريكيين العاديين والمسؤولين المنتخبين تتحدث عن أكثر من مجرد التجارة البحتة.
في تقرير صدر عام 2016 ، كتبت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “بالإضافة إلى المزايا المالية الملموسة ، تجلب ملكية المنازل مزايا اجتماعية كبيرة للعائلات والمجتمعات والبلد ككل”. وأشار على وجه التحديد إلى المشاركة المدنية ، والإنجاز التعليمي ، وصيانة الممتلكات ، والحد من الجريمة والفوائد الصحية من بين الأسباب التي جعلت المشرعين يقدمون حوافز لشراء المنازل والاستثمار فيها.
لقد أرسلت استبيانات إلى ثلاثة من خبراء الإسكان للحصول على إجابات مكتوبة حول النقص وأسبابه وآثاره على مجموعات مختلفة – لا سيما المشترين لأول مرة وصحة الأسرة ورفاهها. قمت بتضمين ردودهم أدناه. فيما يلي بعض النصائح السريعة:
- غالبًا ما تؤدي ملكية المنازل إلى تحسين رفاهية الأسرة بشكل عام ، بما في ذلك الصحة الجسدية والعقلية.
- أكثر المتضررين من نقص المساكن هم المشترين لأول مرة.
- لا يُعد البناء للإيجار وإعادة البيع لتحويلات الإيجار من المساهمين الرئيسيين في نقص المساكن ، ولكن يتعين على صانعي السياسات النظر في خيارات لزيادة المنازل في مناطقهم.
الإسكان والصحة
يتذكر جوناثان ريكفورد ، الرئيس التنفيذي لشركة “هابيتات فور هيومانيتي” قائلاً: “لقد أبرز الوباء الأهمية الحاسمة للمنزل”. “كانت رسالة مسؤولي الصحة العامة واضحة: من أجل صحة عائلتك ، وصحة مجتمعك ، فإن أفضل شيء يمكنك القيام به هو البقاء في المنزل. ولكن ماذا لو كان المنزل الذي تستخدمه كملاذ يزيد من مرضك؟ بالنسبة للعديد من الأسر ذات الدخل المنخفض ، وخاصة الفئات الضعيفة مثل كبار السن والذين يعانون من نقص المناعة ، فإن الافتقار إلى المأوى الآمن واللائق جعل من الصعب للغاية مكافحة جائحة الفيروس التاجي.
نشرت شركة Habitat في الواقع تقريرًا عن الفوائد الصحية لملكية المنازل قبل عام من ضرب Covid للولايات المتحدة.يبدأ الأمر على هذا النحو: “المنزل الجيد هو أكثر من مجرد سقف وجدران” ، كما تقول رينيه جلوفر ، الرئيس السابق لمجلس إدارة Habitat for Humanity International . إنه يوفر لأصحاب المنازل شعورًا بالاستقرار والفخر ، فضلاً عن تحقيق نتائج قابلة للقياس مثل انخفاض زيارات الطبيب وزيادة معدلات التخرج من المدرسة الثانوية. والتعرض للمواد السامة والإصابات ومشاكل الصحة العقلية. صرح مؤلفوها أن “أصحاب المنازل لديهم ميزة صحية كبيرة على المستأجرين ، في المتوسط”. علق أحد المتلقين لمنزل مقتبس عنه أن إيجارها السابق كان ملوثًا بالعفن.
وخلص التقرير إلى أن “المساكن غير الآمنة أو غير الصحية تعرض السكان لمسببات الحساسية ومخاطر أخرى مثل الاكتظاظ” ، مشيرًا أيضًا إلى أن العديد من هذه المناطق التي لا تحتوي على مساكن جيدة هي صحارى غذائية ذات مساحة خارجية آمنة محدودة وقربها من الطرق السريعة والتلوث الصناعي.
يتأثر السكان ذوو الدخل المنخفض أكثر من غيرهم بنقص المساكن (والآثار الصحية المرتبطة به) ، والذي يكون أكثر حدة على المستوى الميسور التكلفة.
منازل غير بداية
قال ريكفورد: “كان الانخفاض الكبير في بناء المنازل للمبتدئين محركًا رئيسيًا لنقص الإسكان الوطني لدينا”. “انخفض الإنتاج السنوي للمنازل المشيدة حديثًا الأصغر والأقل تكلفة بشكل كبير منذ أواخر السبعينيات ، وقمنا ببناء عدد قليل جدًا من الوحدات منذ انهيار سوق الإسكان عام 2008”.
يرى زعيم الموئل هذا في أكثر الولايات تكلفة في البلاد ، بما في ذلك كاليفورنيا ونيويورك وهاواي. وأضاف: “ما يمثل تحديًا الآن هو أن الأسواق ذات الأسعار المعقولة تاريخياً مثل تامبا وأوستن وتشارلوت شهدت أسعار المساكن تتضاعف أو تتضاعف ثلاث مرات في غضون سنوات قليلة”. يستشهد ريكفورد بالأرض وتكلفة البناء ونقص العمالة كعوامل مهيمنة. وأشار أيضًا إلى أن “الحواجز التقسيمية والتنظيمية أدت إلى زيادة التكاليف وتجعل بنائها أبطأ وأصعب”.
كتبت جيسيكا لوتز ، نائبة كبير الاقتصاديين في مجموعة صناعة العقارات ، “هناك عدد من العوامل التي أعاقت البناء مثل قيود العمالة ، وتوافر الأراضي ، وقيود الكثافة داخل المجتمعات المحلية ، و- في السنوات الأخيرة- نقص الإمدادات . “
وكشفت أن حصة المشترين في السوق لأول مرة انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ أن بدأت المجموعة في جمع البيانات في عام 1981. وأضافت أن مكاسب أسعار المساكن على أساس سنوي ونقص حقوق الملكية أبعدتهم عن السوق. “نقص المساكن يؤثر بشكل حاد على المشترين لأول مرة أكثر من غيرهم.”
قد يكون هناك المزيد من هؤلاء المشترين الطموحين يدخلون السوق أيضًا. وفقًا لمحللي صناعة العقارات John Burns Research & Consulting ، كانت هناك زيادة غير متوقعة في التكوينات العائلية هذا العام ، وهذا غالبًا ما يدفع الزوجين إلى اتخاذ قرار شراء المنزل والتوقيت. “بينما نما عدد البالغين في أمريكا بأدنى معدل منذ عقود من 2020 إلى 2022 ، ارتفعت التكوينات المنزلية فعليًا – على عكس ما توقعناه – إلى 1.5 مليون سنويًا.” نائب رئيس الشركة للأبحاث إريك فينيجان غرد تلك النتائج في 20 يونيو ، مضيفًا ما قاله: “يتوقع بناة المنازل الآن زيادة بدء الأسرة الواحدة هذا العام” ، مع التأكيد على الزيادة مع جميع الأحرف الكبيرة ، ومعلنًا ، “Game ON!” اعتمادًا على ما يبنونه – ولمن – يمكن أن يجلب هذا بعض الراحة لأصحاب المنازل المحتملين.
بناء للإيجار
فئة واحدة معينة لن تساعدهم كثيرًا – على الأقل في المدى القصير. كانت إيجارات الأسرة الواحدة والمنازل المستقلة إلى حد كبير مجالًا لملاك العقارات المحليين أو الأفراد أو أصحاب الحيازات الصغيرة لسنوات عديدة ، ولكنها انفجرت مؤخرًا كفئة عقارات سكنية للشركات. توقعت بيرنز زيادة بنسبة 90 ٪ في إمدادات BTR ، مع 708 مجتمعات جديدة يبلغ مجموعها أكثر من 131000 منزل في أحدث نشرتها الإخبارية. (يقلل الخبراء من تأثير ذلك على الطلب التنافسي على الأراضي وفرق البناء لبناء منازل للبيع ، ولكن من الناحية الإحصائية ، لا يمكن أن يكون صفرًا وهو يتزايد بسرعة).
ترى كيلي مانجولد ، مديرة الاستشارات العقارية في RCLCO ، أن Sunbelt هي منطقة نمو BTR ، جنبًا إلى جنب مع أسواق مثل أتلانتا التي يتم تسعيرها بشكل معتدل مع ما حددته على أنها تحتوي على عدد أقل من الحواجز أمام الدخول. Reckford ليس بالغ الأهمية حيث يتم تأكيد BTRs: “البناء للتأجير يزيد العرض ، لذلك يكون ذلك أكثر فائدة في وقت نحتاج فيه إلى المزيد من الوحدات.”
يرى لوتز أن الأمر إيجابي محتمل أيضًا. “كان الغرب الأوسط أكبر حصة من المساكن المبنية للإيجار التي بدأت في عام 2022 بنسبة 12٪. نظرًا لأن هذه المنطقة ميسورة التكلفة أكثر من غيرها ، فمن الممكن أن يساعد هذا شريحة من الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل يوفر مساحة أكبر “.
في غضون ذلك ، يمكن للمدخرين الصغار الاستمتاع بالمزايا التي تأتي مع وجود ساحة وجدران خاصة بهم لاستئجار أسرة واحدة. في حين أنهم يتجنبون تكاليف ملكية المنازل ، فإنهم لا يبنون حقوق الملكية.
إلدر يتحرك
في هذا الصدد ، فإن صاحب المنزل الأكبر سنًا الذي لا يريد أعمال صيانة منزلية مستمرة والذي يجد نقصًا في المنازل الجذابة يصبح احتمالًا مثاليًا لـ BTR. وأشار مانجولد إلى أن تقليص حجم المتقاعدين مع عقود من حقوق الملكية العقارية هم الأقل تأثراً بنقص المساكن وبيئة معدلات الرهن العقاري المرتفعة الحالية. “ومع ذلك ، لا يزال يتعين عليهم التعامل مع الندرة الحالية التي قد تزيد من صعوبة العثور على منزل يلبي احتياجاتهم في الموقع الذي يرغبون فيه.” قد يكون مجتمع تأجير البناء الجديد الذي لا يحتاج إلى صيانة والذي يقع بالقرب من أطفالهم وأحفادهم البالغين جذابًا للبعض.
يمكن أن تجد المزيد من التطورات الصديقة للشيخوخة في مكانها مستأجرين متحمسين ومستقرين بين هؤلاء السكان الأكبر سنًا ، بينما يمكن للآباء الصغار الذين يتعاملون مع DIY شراء وتحسين ممتلكاتهم السابقة.
حلول القدرة على تحمل التكاليف
اقترح ريكفورد أن “إصلاح سياسات استخدام الأراضي يمكن أن يساعد في سد الفجوة بين تكاليف البناء والأسعار التي يمكن لمشتري المساكن الجدد تحملها” ، وقد بدأت الدول في تنفيذها.
يوافق مانجولد على أن البيئة التنظيمية تجعل من الصعب الموافقة على التطورات الجديدة. وأشارت إلى أن هذا “يحد من العرض في أي سوق ويساهم في الندرة وارتفاع الأسعار”.
يبحث صانعو السياسات في جميع أنحاء البلاد في التغييرات التنظيمية ، لا سيما فيما يتعلق بتقسيم الأسرة الواحدة. في بعض الحالات ، يمكن للبناة الآن وضع دوبلكس أو أربعة طوابق في أحد هذه الأحياء السابقة. في مناطق أخرى ، تم التخلي عن قواعد وقوف السيارات بالقرب من العبور لاستيعاب المزيد من المنازل السكنية والبناء متعدد العائلات. سيكون بعض هؤلاء إيجارات. يمكن للآخرين تقديم فرص جديدة لامتلاك شريحة من الحلم الأمريكي ، على طراز الشقة.
