بمجرد العثور على فرصة استثمارية عقارية رائعة ، فقد حان الوقت لزيادة رأس المال لهذه الصفقة. تتضمن هذه الخطوة عادة هيكلة طبقات الأسهم والديون. بعبارات بسيطة ، تشير حقوق الملكية إلى الأموال التي ستجلبها إلى الطاولة وتشمل الديون أنواع التمويل المختلفة التي ستؤمنها للصفقة. من المحتمل أن تعمل مع شريك لهذه الخطوة ، جنبًا إلى جنب مع مستثمرين ومقرضين آخرين.
لأغراض التبسيط ، سنلقي في هذه المقالة نظرة على نوعين من الأسهم: الأسهم العادية والأسهم المفضلة. في مقال قادم ، سننظر في شكلين من الديون: ديون كبيرة وديون ميزانين. دعنا نلقي نظرة على جزء الأسهم من مكدس رأس المال في الأقسام التالية ، جنبًا إلى جنب مع المخاطر والمكافآت التي تجلبها كل طبقة وكيف تلعب في السوق اليوم.
الأسهم العادية في الاستثمار العقاري
في المعاملة ، يعكس جزء الأسهم العادية الملكية الأساسية ، وعادةً ما يشمل الأفراد في الصفقة الذين لديهم “مظهر جيد في اللعبة”. قد تكون أنت وشريكك ومستثمرين آخرين في فريقك. يمكن أن تأتي الأسهم العادية من المدخرات الشخصية أو من مبلغ مقطوع من الدخل (مثل المكافأة أو الميراث) الذي تتلقاه وترغب في استثماره.
غالبًا ما يكون هناك شريك أو راع عام يدير الأنشطة اليومية للصفقة ويجمع الأموال من الشركاء المحدودين. قد يساهم الراعي في أي مكان من 5٪ إلى 50٪ من رأس المال العادي ، اعتمادًا على حجم الصفقة. إذا كنت الشريك العام وتضع أموالك الخاصة ، فيمكن أن يتردد صداها جيدًا مع شركائك المستثمرين ويظهر ثقتك في الصفقة.
أولئك الذين يساهمون في الأسهم العادية يتحملون أكبر قدر من المخاطرة ، لأنهم يتمتعون بأقل أولوية في مكدس رأس المال. سيتم الدفع لهم أخيرًا ، بعد أن يتلقى المقرضون أموالهم ويتم منح أصحاب الأسهم الممتازة نصيبهم. على الجانب الإيجابي ، يتمتع أولئك الذين يساهمون في الأسهم العادية بإمكانية أكبر لتحقيق المكافأة أيضًا. بمجرد تلبية حد معين ، سيحصلون على حصة من الأرباح تسمى الترويج ، ولا يوجد بشكل عام حد أقصى لمدى ارتفاع العائد الذي يمكنهم الحصول عليه. إذا حقق الاستثمار عائدًا كبيرًا ، فستكون الأموال الإضافية ملكًا لهم للاحتفاظ بها.
حقوق الملكية الممتازة في الاستثمار العقاري
يتمتع المستثمرون الذين يساهمون في رأس المال المفضل بمزايا تتجاوز الملكية الأساسية. عادة ما يكون معدل العائد على الأسهم الممتازة ثابتًا ، مما يجعل احتمالية تحقيق المكافأة أقل من الأسهم العادية. ومع ذلك ، فإنه ينطوي أيضًا على مخاطر أقل ، حيث سيتم الدفع لأولئك الذين يساهمون في الأسهم الممتازة قبل الأفراد الذين يطرحون الأسهم العادية.
عندما يسعى الشريك العام للحصول على الأسهم المفضلة ، غالبًا ما تكون إحدى الشبكات الأولى التي يتم النقر عليها هي الأصدقاء والعائلة. كما ذكر جوردان فوغل ، الشريك المؤسس لمجموعة Benchmark Real Estate Group ، في البودكاست الخاص بي ، “The Insider’s Edge to Real Estate Investing” عند زيادة رأس المال ، قام هو وشريكه بإنشاء قائمة بكل شخص يعرف أنه يعتقد أنه يمكنه كتابة 50000 دولار يفحص. أعطى بعض المستثمرين 25000 دولار وبلغ متوسط المبالغ الأعلى 100000 دولار.
قبل طلب الاستثمار ، من الممارسات الجيدة أن تبدأ في تثقيف المستثمرين المحتملين حول السوق وخطة عملك. سترغب في تنمية العلاقة وبناء جمهور ؛ بمجرد أن يكون لديك صفقة لتقديمها ، ستكون قد أثبتت مصداقيتك معهم. في معظم الأوقات عندما تقوم برفع رأس المال ، سوف تتفاعل مع مستثمرين معتمدين باستخدام طرح خاص. بالنظر إلى هذا ، ستحتاج بالتأكيد إلى استشارة محامٍ حول كيفية التعامل معهم والتأكد من أنك تجمع الأموال بالطريقة الصحيحة دون انتهاك أي من القواعد.
عادة ما يكون هناك طلب لكيفية تلقي المستثمرين في الأسهم المفضلة ومستثمري الأسهم العادية أموالهم وحصة أرباحهم. التسلسل هو عادة أن يستعيد المستثمرون حقوق الملكية الخاصة بهم ثم يستعيد الشريك العام حقوق الملكية الخاصة بهم. بعد ذلك ، يحصل المستثمرون على عائدهم المفضل. ثم يتلقى الراعي عودتهم ، وأخيرًا الترقية.
الأسهم في سوق العقارات اليوم
عند بناء مكدس رأسمالي ، ضع في اعتبارك أنه في الآونة الأخيرة ، أصبحت بيئة الإقراض أكثر صعوبة. في السنوات السابقة ، ربما كان من الممكن الحصول على قرض بنسبة 65٪ أو 70٪ لقيمة الصفقة. (يشير القرض إلى القيمة إلى مبلغ القرض مقسومًا على القيمة الإجمالية للممتلكات). ومع ذلك ، قد تكون هذه الأرقام الآن في مرآة الرؤية الخلفية. نتيجة لذلك ، قد يُطلب منك جلب المزيد من الأسهم إلى الطاولة أكثر مما كان عليه في الماضي. يمكن أن يكون هذا صحيحًا حتى بالنسبة للأصل المتدفق النقدي. قد تتطلب العديد من المعاملات اليوم 40٪ أو 45٪ أو حتى 50٪ من حقوق الملكية.
عند جمع الأموال في السوق اليوم ، ضع في اعتبارك أن الأسهم عادة ما تكون أغلى من الديون. حتى مع ارتفاع أسعار الفائدة ، قد لا يزال الدين الرئيسي للممتلكات متعددة العائلات المتدفقة نقدًا أقل من 6٪ ، في حين يبحث المستثمرون في الأسهم عادةً عن المزيد. اعتمادًا على ملف المخاطر الخاص بالمعاملة ، قد يطلب المساهمون المفضلون في الأسهم عائدًا واحدًا مرتفعًا. سوف يتطلعون أيضًا عادةً إلى الاستفادة من إمكانات الاتجاه الصعودي أيضًا. يهدف العديد من مستثمري الأسهم في نهاية المطاف إلى حل معدلات عائد المراهقين المتوسطة إلى العالية ، والتي لا تختلف كثيرًا عن المستثمرين المؤسسيين.
نظرًا للحاجة إلى المزيد من الأسهم ، جنبًا إلى جنب مع النفقات الإضافية التي تحملها في المعاملة ، فمن المهم رفع هذا الجزء من مكدس رأس المال بالطريقة الصحيحة. مع أخذ ذلك في الاعتبار ، سنغطي هذا الموضوع بعمق في مقال قادم ، والذي سيشرح كيفية إنشاء أفضل عرض تقديمي للمستثمر.
سنناقش أيضًا الطبقات المتبقية من مكدس رأس المال – الديون الكبيرة وديون الميزانين – في مقال مستقبلي. من خلال فهم قوي لهذه المفاهيم ، ستتمكن من هيكلة الصفقة بشكل صحيح والمضي قدمًا في الصفقة. حتى في سوق اليوم ، هناك الكثير من الفرص لأولئك الذين لديهم الفريق المناسب في المكان والمسار الداخلي اللازم لاكتساب ميزة تنافسية.
