في هذه المرحلة ، فإن أزمة الإسكان في الولايات المتحدة موثقة جيدًا. الأمة تفتقر إلى 6.5 مليون منزل ، ولا يبدو أن المطورين يبنيون بسرعة كافية لتلبية الطلب. توقع الخبراء أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تفاقم النقص في المساكن من خلال تعطيل نشاط التنمية والتخلص من بند العرض والطلب على الإسكان – ولكن في مايو ، كانت هناك بعض الأخبار الجيدة. ارتفع بناء المنازل في الولايات المتحدة ، حيث ارتفع بنسبة 22٪ على الرغم من التوقعات بانخفاض نشاط البناء الجديد. كما اتضح ، أدت المستويات المنخفضة من المعروض من المساكن إلى زيادة ثقة البناء بما يكفي لتعويض المخاوف الاقتصادية وارتفاع التكاليف. وفقًا لمؤشر الرابطة الوطنية لبناة المنازل / Wells Fargo Housing Market Index ، تزداد ثقة البناء للمرة الأولى منذ عام.
تساعد الثقة في تسريع الفرص البديلة لبناء المنازل ، وقد تصدرت مراكز التسوق القديمة القائمة. في حين ندرة المساكن ، تعاني مراكز التسوق من مشكلة الوفرة. لا يستخدم الناس أو يحتاجون إلى الكثير من مساحات البيع بالتجزئة الفعلية كما فعلوا في الماضي. نظرًا لأن تجارة التجزئة اتبعت تاريخياً أسطح المنازل ، فإن معظم مراكز التسوق موجودة بالفعل في مراكز سكانية كثيفة – وهي الأماكن الأكثر احتياجًا للسكن. تدفع الديناميكية المطورين إلى إعادة توظيف مواقع مراكز التسوق في مشاريع متعددة الاستخدامات يمكن أن توفر كلاً من الإسكان والتجزئة التي تحتاجها المجتمعات لتزدهر. بدأت الطفرة الجديدة في بناء المساكن في زيادة العطاءات لمواقع إعادة تطوير مراكز التسوق في جميع أنحاء البلاد.
الإسكان يقود مشاريع إعادة تطوير المول
يعد الإسكان مناسبًا تمامًا لإعادة تطوير المول ، وهو الاستخدام الأكثر شيوعًا من قبل المطورين. في تحليل 135 مشروعًا لإعادة تطوير مركز تجاري ، وجدت شركة JLL أن 53.6٪ تشمل الإسكان. وبالمقارنة ، فإن أقل من 34٪ يتحولون إلى مكتب ، وهو ثاني أكثر استخدامات مضافة. هذا لا يعني أن البيع بالتجزئة خارج. عند تحويل مركز تسوق ، تحتفظ 85٪ من المشاريع بالبيع بالتجزئة على الموقع ، مما يوضح قيمة دمج الاستخدامات في مشروع واحد.
ليس من الصعب رؤية جاذبية تحويل التجزئة غير المستخدمة إلى مساكن. غالبًا ما تكون مراكز التسوق في مواقع جذابة حيث يرغب الناس في العيش ، على عكس المشاريع المكتبية أو الصناعية التي يمكن أن تكون في مناطق غير مرغوب فيها للاستخدام السكني. كما أن مساحة موقع المركز التجاري (مترامية الأطراف ومسطحة ومصممة لاستخدام المستهلك) قابلة للتكيف بسهولة مع الاستخدام السكني. وبالنسبة لتجار التجزئة ، هناك فائدة إضافية: الإسكان يدعم البيع بالتجزئة وتجارة التجزئة الاحتياجات السكنية للبقاء على قيد الحياة. مع وجود السكان (المعروفين أيضًا باسم المستهلكين) في الموقع ، يمكن للسكن أن يفي بمكانة ثابتة في العقار ، مع تكييف نموذج التجزئة القياسي ليناسب عادات المعيشة والتسوق الحديثة.
هناك أمثلة ناجحة لهذه المشاريع الناشئة في جميع أنحاء البلاد. في مقاطعة أورانج بولاية كاليفورنيا ، يتحول ويستمنستر مول إلى مجمع متعدد الاستخدامات يضم 3000 وحدة سكنية و 425 غرفة فندقية ومساحات خضراء ، بينما يتم إعادة تطوير مركز لاجونا هيلز إلى 1500 وحدة سكنية ، بالإضافة إلى المكاتب والفنادق ومساحات البيع بالتجزئة ، وكلها أكثر انسجامًا مع احتياجات المجتمع. هناك فرصة كبيرة لمفاهيم مماثلة في جميع أنحاء البلاد. يقدر معهد الأرض الحضرية ومؤسسة أبحاث المجلس الوطني للإسكان متعدد العائلات أن هناك مليار قدم مربع من تجارة التجزئة القديمة في الولايات المتحدة ، مما يعني أن هذه المشاريع من المرجح أن تصبح أكثر شيوعًا.
تنفيذ مشروع إعادة تطوير ناجح
في حين أن الإسكان متوافق مع تنسيق المركز التجاري ، فإن إعادة تطوير عقار ما إلى استخدام جديد ليس بالأمر السهل. للبدء ، يجب على المطورين توخي الحذر لتحديد الموقع المناسب لمشروعهم. وهذا يعني ، اختيار المواقع الموجودة في الأسواق مع حاجة واضحة للإسكان وفائض في المعروض من التجزئة – الديناميكية الخاصة التي تجعل مشروع التحويل من مركز تسوق إلى سكن قابلاً للتطبيق.
ديناميات السوق هي مجرد اعتبار واحد. من المحتمل أن يحتاج مشروع التحويل إلى تعديلات على تقسيم المناطق والاستحقاقات لتعكس الاستخدام الجديد ؛ قد يراجع المطورون أيضًا الحوافز التي تقدمها الحكومات المحلية لتحويل العقارات غير المستغلة إلى إسكان. هناك أيضا الفروق الدقيقة التشغيلية. يجب أن يعمل المطورون عن كثب مع الإدارة للتنقل في علاقات المستأجرين الحالية ، بما في ذلك معالجة اتفاقيات الإيجار الحالية والتفاوض على عمليات الخروج المبكر. بمجرد الانتهاء ، قد يحتاج المطور أيضًا إلى تنفيذ استراتيجية تأجير جديدة للمستأجر لالتقاط مفاهيم الأعمال والبيع بالتجزئة التي تتوافق بشكل أفضل مع التنسيق الجديد متعدد الاستخدامات.
نظرًا للتعقيد في كل من تنفيذ مشروع إعادة التطوير وكذلك الاحتياجات التشغيلية المختلفة للعقار متعدد الاستخدامات ، يسعى العديد من المطورين ومديري العقارات إلى إقامة شراكات استراتيجية. في العام الماضي ، على سبيل المثال ، قامت JLL و Poag Shopping Centers بإبرام اتفاقية مع Poag لتقديم خدمات التطوير للعقارات التي تديرها JLL ، بينما تقدم JLL خدمات إدارية لمحفظة Poag المكونة من 10 عقارات من مراكز نمط الحياة. توضح الشراكة العلاقة التكافلية بين إعادة التطوير والوظائف التشغيلية ، والاهتمام المتزايد من المالكين بمتابعة فرص إعادة التطوير.
تعد مشاريع إعادة تطوير المراكز التجارية فرصة لتقديم إمدادات الإسكان الضرورية للمجتمعات والأحياء التي هي في أمس الحاجة إليها. بينما سيحتاج المطورون إلى السعي وراء مزيج من حلول التطوير لخلق ما يكفي من العرض لتلبية الطلب على الإسكان ، فإن إعادة تطوير مراكز التسوق تدفع بالتأكيد الإبرة في الاتجاه الصحيح.
