الكثير من الأغاني الناجحة تأتي من صناعة موسيقى الريف في ناشفيل بولاية تينيسي كل عام. لكن مدينة الموسيقى حققت إنجازًا خاصًا بها من خلال تصنيفها كأفضل احتمال للاستثمار العقاري بشكل عام للعام الثالث على التوالي، بينما فقدت مدن فلوريدا بعضًا من بريقها مع تباطؤ التنمية في جميع أنحاء البلاد واستمرار المخاوف الاقتصادية.
أصبحت عاصمة تينيسي المنطقة الحضرية الوحيدة التي تكررت في المرتبة الأولى لمدة ثلاث سنوات متتالية في تاريخ 45 عامًا لتقرير “الاتجاهات الناشئة في العقارات” السنوي الصادر عن منظمة الأبحاث والسياسات غير الربحية المؤثرة Urban Land Institute.
تم إصدار تصنيف ناشفيل في 31 أكتوبر، حيث يقترب قطاع العقارات من عام آخر من أسعار الفائدة المرتفعة، وتباطؤ التنمية، وانخفاض مبيعات العقارات، واحتمال حساب انخفاض قيم العقارات ومخاوف الركود المستمرة.
أجرت شركة الاستشارات PwC وULI مقابلات مع 600 متخصص في القطاع العقاري بشكل فردي وتلقت ردودًا على الاستطلاع هذا العام من ما يقرب من 1260 شخصًا في الصناعة من أجل التقرير، أي أقل بحوالي 200 مشارك من استطلاع العام الماضي.
وجاء ما يقرب من ثلث الردود من أصحاب العقارات الخاصة أو مطوري العقارات التجارية ومتعددة الأسر. وشكلت الاستشارات العقارية وشركات الخدمات ومديري الأصول 19% من الردود. وشملت الاستجابات الأخرى المقرضين ومحترفي البناء وبناة المنازل ومطوري الأراضي السكنية ومديري الاستثمار.
انتصرت التنمية الاقتصادية في ناشفيل على مدى السنوات العديدة الماضية مع شركة التجارة الإلكترونية العملاقة أمازون، وشركة إدارة الاستثمار AllianceBernstein، وشركة التكنولوجيا العملاقة Oracle، التي تواصل دفع أرباحها في أذهان المتخصصين في صناعة العقارات.
لدى أمازون أكثر من 2500 موظف في ناشفيل بهدف الوصول إلى 5000 موظف. لدى AllianceBernstein حوالي 1000 موظف. كلاهما افتتحا مكاتبهما العام الماضي. أوراكل، أكبر نتيجة في تاريخ المدينة، هي في مراحل التخطيط لحرم جامعي ضخم بالقرب من وسط مدينة ناشفيل والذي يعد بتوظيف 8500 شخص في نهاية المطاف بحلول عام 2031.
من المتوقع أن تؤدي صفقة بناء ملعب جديد بقيمة 2.1 مليار دولار لفريق تينيسي تايتنز التابع لاتحاد كرة القدم الأميركي عبر النهر من وسط المدينة إلى تعزيز المزيد من التطوير. فازت شركة The Fallon Co، ومقرها بوسطن، بحقوق تطوير مساحة 30 فدانًا حول الاستاد الجديد.
مدن فلوريدا تقع في التصنيف العالمي
في العام الماضي، ضم تصنيف ULI 14 مدينة في الفئة الأولى لأفضل الأفضل. هناك 13 هذا العام، وكان التصنيف حركة كبيرة بين بعض المترو.
يبدو أن العاملين في مجال العقارات قد هدأوا في ميامي وأورلاندو وتامبا / سانت. وشهدت كل واحدة منها نمواً كبيراً في فرص العمل والنمو السكاني على مدى السنوات العديدة الماضية، الأمر الذي أدى إلى بناء الشقق السكنية ومساكن الأسرة الواحدة. تم إسقاطهم جميعًا من أعلى فئة في التصنيف.
وانخفضت تامبا من المركز الخامس العام الماضي إلى المركز 18ذ. انخفضت ميامي من المركز السابع إلى المركز الرابع عشر خارج الفئة العليا مباشرةًذ. هبط أورلاندو من المركز 13ذ العام الماضي إلى 19ذ في تقرير هذا العام.
وفي الوقت نفسه، كانت هناك تحركات كبيرة للأعلى. وقفزت مدينة سياتل سبع نقاط إلى المركز العاشرذ. وقفز فينيكس من المركز التاسع العام الماضي ليأخذ المركز الثاني من دالاس/فورت وورث الذي تراجع إلى المركز الثالث.
لا تزال مدن تكساس تهيمن على الشريحة العليا. بالإضافة إلى دالاس وأوستن وهيوستن وسان أنطونيو تتكرر أحداث العام الماضي. تصدرت أوستن قائمة أفضل فرص بناء المنازل في العام المقبل، مما دفع سان أنطونيو إلى المركز الثاني.
في العام الماضي، حصلت تكساس على ثاني أعلى صافي هجرة محلية حيث بلغ عددهم 230,961 شخصًا، في المرتبة الثانية بعد ولاية فلوريدا التي بلغ عددها 318,855 شخصًا، وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء. أظهرت بيانات التعداد أن الهجرة إلى تكساس دفعت ولاية لون ستار إلى المرتبة الثانية بعد كاليفورنيا في الولايات التي يزيد عدد سكانها عن 30 مليون نسمة.
تم ترحيل مترو دنفر بولاية نورث كارولينا رالي / دورهام وشارلوت وبوسطن وسان دييغو وأتلانتا من تقرير ULI العام الماضي.
المخاوف الاقتصادية
بدأ الإقراض العقاري التجاري في التضييق في العام الماضي عندما رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بسرعة في العام الماضي لخفض التضخم. أصبح الحصول على قرض أكثر صعوبة عندما فشلت عدة بنوك.
وقال المشاركون في الاستطلاع إن أسوأ معدلات التضخم حدثت في الماضي، لكن قليلين يعتقدون أن أسعار الرهن العقاري التجاري ستنخفض في العام المقبل. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاحتمال في تقليص المبيعات الاستثمارية وكذلك البناء الجديد.
كانت أسعار الفائدة وتكلفة رأس المال أهم الاهتمامات الاقتصادية والمالية في التقرير الأخير لمعهد ULI كما كانت في العام الماضي.
ظهرت المخاوف من “هرمجدون العقارية” بشكل متكرر داخل الصناعة هذا العام. أدرج تقرير صدر في 27 أكتوبر من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين هرمجدون كواحد من 10 حواجز محتملة أمام صناعة العقارات التجارية في العام المقبل.
ومع ذلك، كتب هيو كيلي، خبير الاقتصاد العقاري، في تقرير NAR، أن “التوقعات قد لا تكون وخيمة كما تبدو”. وأشار كيلي إلى أن سوق العمل لا يزال قويا ولكن هناك مخاوف بشأن ديون العقارات التجارية البالغة 1.5 تريليون دولار والتي تستحق بحلول نهاية عام 2025.
مشتري العقارات التجارية موجودون ولديهم المال الجاهز لاقتناص العقارات ولكنهم ينتظرون أن يخفض البائعون الأسعار أكثر. الانهيار المتوقع في القيم لم يحدث.
صرح ريك كامبو، الرئيس التنفيذي لشركة كامدن ريالتي ترست للشقق السكنية ومقرها هيوستن، للمحللين في مكالمة أرباح الربع الثالث في 27 أكتوبر أن البائعين قاموا بتضييق الفجوة بعض الشيء ولكن لا تزال هناك حالة من عدم اليقين بشأن ما خطط له بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة وتأثير السياسة النقدية. المعروض الجديد من الوحدات السكنية على العقارات القائمة. وقال كامبو إن “جدار رأس المال” ينتظر ببساطة، و”ليس هناك الكثير من الضيق في السوق اليوم”.
ولا تزال شركات العقارات CBRE وCushman & Wakefield من بين الشركات التي لا تزال تتوقع حدوث ركود معتدل في العام المقبل. لكن التوقعات ظلت تتأخر أكثر فأكثر بسبب استمرار الاقتصاد في الصمود.
وقالت CBRE في أواخر سبتمبر: “بينما يظل الاقتصاد الأمريكي مرنًا بشكل مدهش، فإن الارتفاع السريع في أسعار الفائدة سيؤدي في النهاية إلى انخفاض حاد في النمو”.
إعادة الضبط الكبرى
في تقرير “الاتجاهات الناشئة” للعام الماضي، كان موضوع ULI هو أن قطاع العقارات سيعود إلى طبيعته. ولكن هذا العام أصبح السؤال هو كيف يبدو الوضع الطبيعي، خاصة بالنسبة للقطاعات العقارية الأساسية – المكاتب، والصناعة، والمساكن المتعددة الأسر، وتجارة التجزئة.
لا يزال سوق المكاتب يعاني من الشواغر وسط عدم قيام موظفي الشركة بملء مكاتبهم بشكل منتظم. وقال التقرير: “ليس هناك ما يلطف الأمر: فالمعنويات في سوق المكاتب قاتمة، وربما لم تصل إلى الحضيض”.
تباطأ نمو إيجارات الشقق الذي وصل إلى مستويات قياسية في عام 2021 وحتى العام الماضي بشكل كبير بين أسواق الحزام الشمسي الأكثر ازدحامًا تحت وطأة خطوط البناء الكبيرة تاريخيًا التي أعقبت نمو الوظائف والسكان. وتباطأت العقارات الصناعية، وهي الفائز الآخر بالوباء.
لكن تجارة التجزئة، التي تضررت خلال الوباء وعانت لسنوات قبل الوباء، هي الآن النقطة المضيئة لأن المستهلكين واصلوا الإنفاق.
ومع ذلك، فقد انخفضت مبيعات الاستثمار في جميع أنواع العقارات بشكل كبير هذا العام بسبب أسعار الفائدة. وانخفضت مبيعات العقارات الصناعية بنسبة 49% خلال الأشهر الستة الأولى، بينما انخفضت مبيعات العقارات المكتبية بنسبة 62%، وانخفضت مبيعات العقارات بالتجزئة بنسبة 48%، وانخفضت مبيعات الشقق بنسبة 68%، وفقًا لتقرير منتصف العام الصادر عن Foundry Commercial.
غيرت ULI الموضوع هذا العام إلى “إعادة الضبط الكبرى”، وهو لا يعني أن “الماضي لم يعد المقدمة” وأن الافتراضات القديمة حول ديناميكيات السوق والتسعير والمخاطر تحتاج إلى إعادة النظر.
وقال التقرير “هناك إجماع متزايد في مجتمع العقارات التجارية على أن العالم الذي ننظر إليه الآن هو العالم الذي سنعيش فيه لفترة من الوقت”.
صرح رئيس إحدى شركات إدارة الأصول للمحاورين في ULI أن ما يعرف الآن بالعقارات التجارية الأساسية يمكن أن يتغير مع تزايد المجالات المتخصصة مثل مباني المكاتب الطبية، وسكن الطلاب، والتخزين الذاتي، ومراكز البيانات التي أصبحت أجزاء أكبر من المحافظ العقارية.
وقال المدير: “بالنظر إلى المستقبل، أتوقع أن بعض ما كان أكثر تخصصًا أو متخصصًا إلى حد ما يصبح أكثر شيوعًا قليلاً”.
