إذا كنت أعرف كيف، سأبيع سوق العقارات. الآن. لأنه من الواضح أن أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد ستنخفض لسنوات.
آخر مرة حدث فيها هذا، بعد أن بلغت أسعار المساكن ذروتها في عام 2007، حقق بعض المستثمرين مكاسب كبيرة من خلال البيع على المكشوف لأسهم شركات الرهن العقاري، وشركات وول ستريت، وفاني ماي وفريدي ماك، والبنوك الكبرى.
ربما لن ينجح هذا الأمر هذه المرة، لأن الطفرة التي شهدتها أسعار المساكن كانت سريعة للغاية وهزيلة للغاية (ولهذا السبب كانت سريعة للغاية) حتى أن الرهن العقاري المعرض للخطر يشكل نسبة ضئيلة من محافظ الرهن العقاري. وكانت المشكلة الكبرى في عام 2007 تتلخص في العدد الهائل من قروض الرهن العقاري الثانوي التي أدت في نهاية المطاف إلى إنتاج أعداد هائلة من المساكن الفارغة لأن أصحابها لم يتمكنوا من سداد أقساطها؛ والمخاطرة اليوم تتلخص في أن بعض مشتري المساكن الجدد سوف يبتعدون عن رهنهم العقاري إذا اختفت أسهمهم.
لماذا أنا متأكد من أن أسعار المنازل سوف تنخفض؟ وفي أجزاء كثيرة من البلاد، وخاصة في الجنوب الشرقي، ما زالوا يرتفعون بمعدل جيد. ارتفعت الأسعار في ميامي بنسبة 12 بالمائة مقارنة بالعام الماضي. ويبلغ متوسط الزيادة في البلاد ككل 5 بالمئة. من المؤكد أن كل طفرة تنتهي في مرحلة ما، ولكن ألن تظل الأسعار مرتفعة؟ لقد أدى التضخم إلى ارتفاع الكثير من الأسعار التي لا نتوقع انخفاضها مرة أخرى.
الجواب هو “الدخل”. ومنذ عام 2020، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 40 في المائة، لكن الدخل ارتفع بنسبة 13 في المائة فقط. يمكن للأشخاص الذين يملكون المال أن يرفعوا أسعار المنازل، ولكن بعد ذلك، يجب أن يتم الشراء من قبل أشخاص عاديين، لا يستطيعون دفع هذا القدر من المال؛ لذلك سوف تنخفض الأسعار حتى يتمكنوا من ذلك.
هذه ليست مجرد مادة إيمانية، بل نراها تحدث الآن؛ ولهذا السبب أنا متأكد من أن أسعار المساكن ستنخفض قريباً في العديد من الأماكن.
المعرض “أ” هو أوستن، تكساس. لأكثر من 20 عامًا، كانت واحدة من أقوى أسواق النمو في البلاد. وكان النمو السكاني السنوي في ذلك الوقت دائمًا أكثر من 2%، مع نمو الوظائف بوتيرة أسرع. من عام 2000 إلى عام 2019، تضاعف متوسط الدخل في أوستن، وكذلك أسعار المنازل.
لكن الأمر مختلف بالنسبة لأسعار المنازل منذ ذلك الحين. في فترة الازدهار الوبائي، منذ عام 2019، ارتفع متوسط السعر في أوستن بنسبة 60 في المائة، وهو أعلى بكثير مما يستطيع المواطن العادي تحمله ولكن ليس بالأمر غير المعتاد في فترة الازدهار. وارتفعت الأسعار بنسبة 60 في المائة في فينيكس وميامي، و56 في المائة في شارلوت، و54 في المائة في ناشفيل، و53 في المائة في أتلانتا، و50 في المائة في سولت ليك سيتي ودالاس، و67 في المائة في نوكسفيل، و76 في المائة في نابولي بفلوريدا.
والآن بدأت الأسعار في أوستن في الانخفاض مرة أخرى. 8% خلال الـ12 شهرًا الماضية، والمزيد في الطريق.
لا تزال المقاييس الأخرى للنمو الاقتصادي في أوستن مرتفعة. نما عدد السكان بنسبة 3% في عام 2022؛ وارتفع عدد الوظائف بنسبة 3 في المئة في العام الماضي. متوسط الدخل في السنوات الثلاث الماضية ارتفع بنسبة 15 في المئة.
أسعار المنازل في أوستن لا تنخفض لأن الاقتصاد المحلي في حالة سيئة، بل تنخفض لأنها لا يمكن تحملها. وهذا سيحدث في مكان آخر أيضًا.
انظر إلى الرسم البياني الذي يوضح الزيادات في أسعار المنازل في أوستن، ثم الرسم البياني في تامبا.
كانت تامبا أيضًا سوقًا للنمو. نما عدد السكان بنسبة 2 في المائة في عام 2022، وارتفعت الوظائف في العام الماضي بنسبة 4 في المائة تقريبًا. متوسط الدخل في السنوات الثلاث الماضية ارتفع بنسبة 18 في المئة. وارتفعت أسعار المنازل بنسبة 63 بالمئة.
هل هناك أي سبب للاعتقاد بأن الرسم البياني لتامبا (أو فينيكس، شارلوت، أتلانتا، ناشفيل، وما إلى ذلك) لن يبدو قريبًا مثل الرسم البياني لأوستن؟
