أدى الإفراط في التنظيم والافتقار النظامي إلى المساكن الجديدة في مدينة نيويورك إلى خلق فرصة للمستثمرين في الأصول متعددة العائلات في السوق الحرة. في هذه المقالة ، نستعرض اتجاهات الاستثمار الناشئة والأساسيات والمحركات الأساسية. لدينا أيضًا بعض التوصيات لصغار المستثمرين.
أناتحول nvestor: تأثير التنظيم رقم 1
الشقق بسعر السوق ، والتي تشكل 45٪ من 2.27 مليون وحدة إيجارية في المدينة ، تمثل باستمرار غالبية المبيعات في سوق العائلات المتعددة. يُظهر بحثنا أنه من بين 2.11 مليار دولار من مبيعات العائلات المتعددة المسجلة في الربع الأول من عام 2023 في مدينة نيويورك ، 78٪ من حجم الدولار كانت للمباني ذات وحدات سعر السوق في الغالب ، مما يشير إلى استمرار ثقة المستثمرين في السوق الحرة متعددة العائلات. في المقابل ، استقرت الأصول المنظمة للإيجارات ، والتي تشكل 44٪ من الوحدات المؤجرة في مدينة نيويورك ، وتمثل 14٪ فقط من حجم الدولار في الربع الأول.
الدوافع: تأثير التنظيم رقم 2
هناك العديد من العوامل التي تدفع الاستثمار في المباني السكنية ذات السوق الحرة في مدينة نيويورك.
الطلب على الإسكان أقوى من أي وقت مضى ولكن على عكس العديد من الأجزاء الأخرى في البلاد ، فإن العرض لا يتماشى. يتدفق السكان الجدد هنا كطلاب لحضور إحدى كليات وجامعات المدينة أو للعمل في صناعات مثل FIRE (التمويل والتأمين والعقارات) أو التكنولوجيا أو الفنون. أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى ثني العديد من المستأجرين عن الشراء ، مما يشكل ضغطًا إضافيًا على المعروض من الإيجارات. لذلك ، من المتوقع أن تستمر أزمة الإسكان في المدينة مع استمرار تحسن المؤشرات الاقتصادية ، بما في ذلك ما يلي:
- أسرع نمو سكاني منذ الثلاثينيات. زاد عدد سكان مدينة نيويورك بنسبة 6.8 في المائة بين عامي 2010 و 2020 أو بمقدار 562 ألف شخص بإجمالي 8804 آلاف نسمة. بعد فقدان السكان خلال الوباء ، توقع الاقتصاديون أن الهجرة الصافية ستزيد مرة أخرى هذا العام.
- نما عدد الوظائف بمقدار 163،200 وظيفة في الاثني عشر شهرًا الماضية. إجمالي عدد الوظائف هو 4،683،100 مما دفع مدينة نيويورك فوق مستوى 4،668،000 الذي شوهد آخر مرة في فبراير 2020.
- مدينة نيويورك هي أ مدينة جامعية. استأنف أكثر من 550،000 طالب التعلم شخصيًا في 110 جامعة وكلية بالمدينة.
السياحة في انتعاش. المدينة تتوقع 61 مليون زائر في عام 2023 ، ارتفاعًا من 56 مليونًا في عام 2022 ويسير على الطريق الصحيح للوصول إلى المستوى القياسي البالغ 66.6 مليون زائر في عام 2019.
مترو ارتفع عدد الركاب. كان هناك 4،002،961 راكبًا في 20 أبريل (73 ٪ من مستويات ما قبل الوباء) ، وهي المرة الأولى التي تجاوز فيها عدد الركاب 4 ملايين منذ 12 مارس 2020.
نمو الإيجارات. في مايو ، أدى الطلب المتزايد إلى ارتفاع متوسط الإيجارات في مانهاتن إلى 4360 دولارًا ، بزيادة قدرها 10.6٪ عن العام السابق ؛ ارتفعت الإيجارات في بروكلين بنسبة 9.7٪ على أساس سنوي إلى 3517 دولارًا. وارتفعت الإيجارات في شمال غرب كوينز بنسبة 16.2٪ لتصل إلى 3368 دولارًا خلال نفس الفترة.
تضخم اقتصادي التحوط أو طوق. يمكن زيادة الإيجارات لتعويض النفقات المتزايدة مثل المرافق والرواتب والإصلاحات والصيانة والضرائب العقارية والتكلفة المتزايدة للديون الناتجة عن ارتفاع أسعار الفائدة.
السياسات العامة تخنق البناء الجديدn ، وهو موضوع فحصته في مقالة حديثة لـ Forbes.
- أزال قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجرين (HSTPA) لعام 2019 الحوافز لإعادة تأهيل الوحدات المستقرة الإيجارية عند إخلاءها من قبل المستأجرين على المدى الطويل لأن القانون لا يسمح بزيادات كافية في الإيجار لتغطية تكلفة التجديدات. النتيجه هي، عشرات الآلاف من الوحدات ظلت شاغرة.
- كان هناك حد أدنى من البناء الإيجاري. أدى انتهاء صلاحية البرنامج الضريبي 421a في يونيو 2022 إلى إلغاء الحوافز لبناء مساكن ذات دخل متوسط وإيجار ميسور التكلفة مقابل الوحدات السكنية. جادل المشرعون بأن برنامج 421a ، الذي أنتج 68٪ من شقق المدينة متعددة العائلات (117،042 وحدة تأجير) بين عامي 2010 و 2020 ، كان بمثابة “هدية” للمطورين. ومع ذلك ، فإن 421a هو مكسب للطرفين لأنه يولد الإسكان وفي النهاية عائدات ضريبية للمدينة مع تحفيز المطورين على الاستثمار. نظرًا لأن تكاليف البناء والضرائب في مدينة نيويورك أعلى من المدن الأخرى ، فإننا نرى الآن أنه إذا لم تكن المشاريع منطقية من الناحية الاقتصادية ، فسيترك المطورون ببساطة ويبنون مساكن في دول أكثر كرمًا.
على الرغم من أن المدينة ستحتاج إلى 560.000 وحدة سكنية إضافية بحلول عام 2030 ، إلا أننا نتوقع أن يسهم إلغاء الحافز الضريبي 421a في استمرار النقص في المساكن. انخفضت عمليات البناء الجديدة في مدينة نيويورك إلى 12،005 وحدة سكنية فقط في النصف الثاني من عام 2022 و 2639 وحدة فقط في الأشهر الأربعة الأولى من عام 2023 ، مقارنة بإيداعات 31،750 وحدة في النصف الأول من العام الماضي عندما كان 421 أ لا يزال ساريًا ، وفقًا لـ تحليل مجلس العقارات في نيويورك (REBNY).
أساسيات قوية: تأثير التنظيم رقم 3
قبل عام 2019 ، كان المستثمرون المؤسسيون ينظرون بشكل إيجابي إلى المساكن المستقرة الإيجارية حيث أن أي وظيفة شاغرة توفر فرصة لإعادة التأهيل ، ونتيجة لذلك ، زيادة في الإيجار والقيمة. جلبت خطة العمل هذه قدرًا هائلاً من رأس المال إلى المدينة ، واستفادت من المباني القديمة ، ومكنت المستأجرين الحاليين المستقرين من الإيجار من الاستمتاع بمساكن رائعة بإيجارات منخفضة لأن هذه الشقق كانت مدعومة بوحدات إيجار أعلى. ومع ذلك ، غيرت HSTPA ذلك. منذ ذلك الحين ، ابتعد المستثمرون المؤسسيون عن تنظيم الأسرة المتعددة واستثمروا بكثافة في مباني السوق الحرة والإسكان الميسور التكلفة برأس مال أ (كما أشرت في مقالتي السابقة فوربس).
للمستثمرين المؤسسيين في مدينة نيويورك ، قدم الإسكان الحر فرصة كبيرة ، لا سيما في البيئة التضخمية الحالية. تتضمن بعض المعاملات الهامة في آخر 18 شهرًا ما يلي:
- مجموعة بلاكستون اشترت 8 Spruce Street من Brookfield Properties مقابل 930 مليون دولار.
- شركاء GO استحوذت على ثلاث عقارات متعددة العائلات في أبر إيست سايد مقابل 825 مليون دولار ، ومباني النحاس الأمريكية ، وهما زوجان من أبراج موراي هيل الفاخرة في 626 فيرست أفينيو ، مقابل 850 مليون دولار.
- مجموعة بونتي جاديا اشترت 114 شارع فولتون في الحي المالي مقابل 487.5 مليون دولار.
- عقارات A&E استحوذت على 160 Riverside Boulevard on the Upper West Side مقابل 415 مليون دولار.
- أفاناث كابيتال مانجمنت استحوذت على 38 6th Avenue و 535 Carlton Avenue في Brooklyn مقابل 314.5 مليون دولار ، والتي كانت أول عملية شراء لشركة استثمارية مقرها كاليفورنيا في مدينة نيويورك.
- KKR استثمرت أكثر من 792 مليون دولار في أربعة عقارات متعددة العائلات في مدينة نيويورك منذ عام 2020 بما في ذلك الاستحواذ بقيمة 190 مليون دولار على 80 Dekalb Avenue في Fort Greene ، بروكلين.
- ستونهنج دخلت في شراكة مع مجموعة كارلايل للحصول على برج إيجار مكون من 32 طابقًا من 196 شقة على الجانب الشرقي العلوي من مانهاتن مقابل 114 مليون دولار. في العام الماضي ، تعاونت الشركة مع مجموعة ستوكبريدج كابيتال جروب المستثمرة التي تتخذ من سان فرانسيسكو مقراً لها لشراء مبنى مكون من 22 طابقًا بسعر سوق مكون من 163 وحدة في 354 شرق 91 مقابل 128 مليون دولار ، وفي صفقة منفصلة ، تم إغلاقها على ستة طوابق. مبنى سكني مساحته 70 ألف قدم مربع في 780 شارع غرينتش في ويست فيليدج مقابل 80.4 مليون دولار.
- مجموعة كارلايل حصلت على 56 عقارًا متعدد العائلات بقيمة 483 مليون دولار منذ عام 2020 ، منها 44 عقارًا بقيمة 190 مليون دولار للمباني التي تحتوي على أقل من 10 وحدات. بالإضافة إلى الانضمام إلى ستونهنج في استحواذها على 196 وحدة إيجار أبر إيست سايد ، استثمرت كارلايل أكثر من 140 مليون دولار في ثلاثة مشاريع إيجارية مع تخفيضات ضريبية 421 أ – اثنان في جوانوس وواحد في لونغ آيلاند سيتي.
المباني الأصغر ، السوق الحرة ، المحمية من الضرائب ، معززة بالإفراط في التنظيم
يجب على صغار المستثمرين اتباع Blackstone و KKR وخاصة كارلايل ، التي استثمرت بكثافة في المباني الصغيرة من الفئة A والفئة B والتي يغلب عليها السوق الحرة المؤجرة والتي تكون ، في كثير من الحالات ، محمية من الضرائب. ستستمر موجات الشباب والوافدين الجدد بلا هوادة بينما سيستمر عرض المساكن في البيئة السياسية الحالية في التقلص ، مما يضمن بقاء الأساسيات قوية حتى أثناء الركود أو انخفاض السوق.
تحفز السياسات العامة النمو الدائم لإيجارات السوق الحرة
يمكن التخفيف من نمو الإيجارات من خلال تشجيع المطورين على البناء. حاولت حاكمة نيويورك كاثي هوشول أن تحفز سوق التطوير هذا العام من خلال تقديم برنامج إسكان موسع ميسور التكلفة تضمن خليفة لبرنامج 421a لتخفيف ضريبة الأملاك وتمديد الموعد النهائي المطلوب لإكمال مشاريع 421a الحالية من 2026 إلى 2030 ، من بين مبادرات أخرى .
ومع ذلك ، لم يوافق المجلس التشريعي للولاية على مقترحات الحاكم لزيادة عدد المساكن ، لكنه مرر لوائح أكثر تقييدًا لتوقيعها. من شأن مشروع قانون واحد عدم السماح بزيادة الإيجار نتيجة الجمع بين الوحدات المستقرة في الإيجار ، مما يؤدي إلى تثبيط إعادة تأهيل الوحدات الشاغرة وتقليل العرض بشكل أكبر. يشجع مشروع قانون آخر المستأجرين على مقاضاة الملاك بتهمة الاحتيال ، مما يجعل تشغيل وامتلاك وتأجير المباني المستقرة بمثابة كابوس إداري.
في الختام ، فإن أساسيات العائلات المتعددة في مدينة نيويورك قوية ، مدفوعة بالكثير من التنظيم ، ونقص المساكن الجديدة ، واختلال المصالح بين المنظمين وسوق العقارات بشكل عام. ومع ذلك ، فقد خلق هذا فرصة للمستثمرين الذين يدركون أن أي أصل يسمح بنمو كبير في الإيجار سوف يستفيد.
