أخذ الربع الثالث من قطاع العقارات في مدينة نيويورك المشترين والبائعين في رحلة جامحة. بعد بداية فصل الربيع النشطة، دخل السوق شهر يونيو بقوة كبيرة؛ وأظهر تقرير سوق أولشان للمنتجات الفاخرة، الذي يتتبع الصفقات التي تزيد قيمتها عن 4 ملايين دولار في مانهاتن، 31 صفقة في كل من الأسبوعين الأولين من شهر يونيو و32 في الأسبوع الثالث. تنطبق نفس الديناميكية على الوحدات الأصغر أيضًا، مع وحدات الاستوديو والوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة، وبأسعار مناسبة، والبقاء في السوق لمدة أسبوعين فقط.
ومع ذلك، مع مرور فصل الصيف، أثرت عاصفة كاملة من الظروف على حجم المعاملات بطريقة غير مسبوقة تقريبًا. وفي الأسبوع الأول من شهر يونيو، أبلغت أولشان عن 31 صفقة؛ وفي الأسبوع الرابع من يونيو كان هناك 29 شخصًا. وفي الأسبوع الثاني من يوليو انخفض إلى 24 شخصًا. وخلال أسبوع 31 يوليو انخفض مرة أخرى إلى 19 صفقة. وشهد أسبوع 11 سبتمبر عقد 10 صفقات، في حين شهد الأسبوع الماضي، بدءاً من 18 سبتمبر، 8 صفقات. ولا يمكن أن يُعزى هذا الانخفاض الحاد إلى الموسمية وحدها؛ عوامل متعددة دخلت حيز التنفيذ.
الأول، بطبيعة الحال، هو ارتفاع أسعار الفائدة. وفقًا لفريدي ماك، فإن تكلفة الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بقيمة 300 ألف دولار، والتي بلغت 6.09٪ في بداية فبراير، ارتفعت اعتبارًا من يوم الخميس 27 سبتمبر إلى 7.31٪. وتؤثر هذه الزيادة، التي تعكس الجهود المستمرة التي يبذلها بنك الاحتياطي الفيدرالي لكبح التضخم، على أسواق العقارات بطرق متعددة. من الواضح أنه يمنع المشترين: فالقروض التي كان من الممكن الحصول عليها بفائدة 2.75٪ في عام 2021 تكلف اليوم أكثر من 4.5٪! العديد من المشترين لأول مرة لا يستطيعون ببساطة تحمل التكلفة الإضافية الضخمة.
لكن البائعين يتأثرون أيضًا، خاصة أولئك الذين اشتروا أو أعادوا تمويلهم في فترة ما بعد الركود. نظرًا لأن عددًا قليلاً جدًا من الرهون العقارية قابلة للتحويل، يجب أن يكون البائعون إما خاليين من الديون أو متحمسين للغاية للتخلي عن معدل فائدة أقل من 3٪ للحصول على سعر فائدة جديد يزيد عن 7٪. لذلك، يقوم أصحاب المنازل، بأعداد متزايدة، بإعادة التصميم والبقاء في أماكنهم. وهذا بدوره يقلل بشكل كبير من المعروض من المخزون المتاح الذي يجب على المشترين مراعاته. في حين أن انخفاض المخزون عادة ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل، لم يكن هذا هو الحال هنا في مدينة نيويورك. ومع ذلك، يتعين على الأشخاص العاديين الذين ينتقلون إلى نيويورك أن يواجهوا تهديدًا ثلاثيًا. إنهم محاصرون بين انخفاض المخزون مما يجعل من الصعب عليهم العثور على المنزل الذي يريدونه، وأسعار الفائدة المرتفعة التي تجعل الحصول على هذا المنزل أكثر تكلفة بكثير، وسوق الإيجار الضيق والمكلف.
وفي ظل هذه الخلفية المعقدة، تدور أحداث البيع والشراء المنتظمة. على الرغم من أن الأسعار في نيويورك لم ترتفع منذ سنوات، إلا أن البائعين ما زالوا متمسكين في كثير من الأحيان بقيمة خيالية لمنازلهم والتي لا تتماشى مع حقائق السوق. وفي الوقت نفسه، يعتقد المشترون، لأن الأسعار في نيويورك لم ترتفع منذ سنوات، أن الخصومات يجب أن تكون أكبر مما يقترحه السوق. تظل التعاونيات التي تحتاج إلى التجديد هي أفضل قيمة في المدينة: بين عملية مجلس الإدارة المرهقة، والحاجة إلى الموافقة على خطط التجديد، ومشكلات سلسلة التوريد، والمقاولين المشغولين، فإن تكاليف التجديد والجداول الزمنية مرتفعة للغاية. ومع ذلك، يتم إنجاز الصفقات. يمكن بيع العقارات ذات الأسعار الجيدة بسرعة لأن انخفاض العرض يدفع المزيد من المشترين نحو قوائم أقل. تستمر بروكلين في الازدهار لأنها لا تزال المنطقة المفضلة للمشترين الذين تقل أعمارهم عن خمسين عامًا، والعديد منهم لديهم آباء أو أجداد تركوا بروكلين وراءهم بسعادة إلى مانهاتن منذ عقود مضت. من المرغوب دائمًا الحصول على شقة جيدة التنظيم ومسوقة بذكاء وبأسعار جيدة. وبينما يقبل معظم المشترين أنه لا يوجد ضمان لزيادات هائلة في القيمة على مدى السنوات الخمس إلى العشر المقبلة، إلا أنهم ما زالوا يريدون مكانًا يمكنهم اعتباره مكانًا خاصًا بهم.
وبالنظر إلى الربع الرابع، لا نتوقع تغييرات كبيرة. وسيظل السوق الذي يزيد سعره عن 10 ملايين دولار بطيئا، وسيتسم بانخفاض الأسعار وتناوب الوكلاء مع تزايد إحباط البائعين. فالمشترون، المحاصرون بأسعار الفائدة المرتفعة ونقص المخزون، والقلقون بشأن حالة العالم والدولة، لن يتقدموا إلا عندما يجدون الشيء المناسب بالسعر المناسب. بالنسبة للبعض، قد يستغرق ذلك سنة أو أكثر. ولكن مع عودة المزيد والمزيد من الأشخاص إلى مكاتبهم، تستمر فائدة امتلاك منزل في المدينة في الارتفاع.
وبعد كل شيء، نيويورك هي دائما نيويورك الوحيدة.
