لا يزال المقرضون الخاضعون للتنظيم الفيدرالي، مثل البنوك، يلعبون دورًا رئيسيًا في تمويل العقارات التجارية. ومع مواجهة العقارات التجارية لرياح معاكسة، سيحتاج المقترضون في كثير من الأحيان إلى التخفيف من هؤلاء المقرضين، لكن المقرضين الخاضعين للتنظيم عادة ما يخافون من القيام بأي شيء قد يدفع المنظمين إلى إثارة دهشةهم أو طرح أسئلة صعبة. غالبًا ما تقود هذه العقلية المقرضين الخاضعين للتنظيم إلى التصرف بمستوى من المرونة والإبداع والتعاون والسرعة يذكرنا بخدمة الإيرادات الداخلية. النتيجة: يمكن أن تصبح مفاوضات التسوية صعبة أو مستحيلة. في بعض الأحيان، يكون القرض الذي كان من الممكن أن يتم “حفظه” إذا تم منحه المزيد من الوقت وبدلاً من ذلك يذهب TLC إلى التخلف عن السداد وحبس الرهن.
ربما حاول منظمو البنوك الفيدرالية تغيير هذه الديناميكية قليلاً عندما أصدروا مؤخرًا بيان سياسة مشترك بشأن تسهيلات وتسويات القروض العقارية التجارية. وبطبيعة الحال، يبقى أن نرى ما إذا كان أي شيء قد تغير بالفعل.
يبدأ بيان السياسة بالاعتراف “بأهمية عمل المؤسسات المالية بشكل بناء مع مقترضي CRE الذين يعانون من صعوبات مالية”. ويشير إلى بيان السياسة الصادر في عام 2009، وهو وقت آخر واجهت فيه العقارات التجارية مشاكل أيضًا. ولا يزعم بيان السياسة اليوم إحداث ثورة في تنظيم البنوك، ولكنه يؤكد من جديد على ضرورة ممارسة المقرضين بعض المرونة والحكمة في التعامل مع المقترضين المتعثرين. وهو يعيد التأكيد على مبدأين عامين من إرشادات عام 2009:
(1) لن تتعرض المؤسسات المالية التي تنفذ ترتيبات حكيمة لاستيعاب قروض CRE وتسويتها بعد إجراء مراجعة شاملة للوضع المالي للمقترض للنقد بسبب مشاركتها في هذه الجهود، حتى لو أدت هذه الترتيبات إلى قروض معدلة بها نقاط ضعف تؤدي إلى نتائج عكسية تصنيف.
(2) لن تخضع القروض المعدلة للمقترضين الذين لديهم القدرة على سداد ديونهم وفقًا لشروط معقولة للتصنيف السلبي فقط لأن قيمة الضمان الأساسي قد انخفضت إلى مبلغ أقل من رصيد القرض القائم.
تبدو هذه المبادئ العامة جيدة جدًا، إذا تجرأ المقرضون الخاضعون للتنظيم على تطبيقها. وتشجع توجيهات الهيئات التنظيمية أيضاً على استخدام التدابير القصيرة الأجل لمساعدة المقترضين في تجاوز الأزمات الصعبة، بدلاً من الإعلان عن تخلف هؤلاء المقترضين عن السداد. وفقًا للجهات التنظيمية، فإن التسهيلات قصيرة الأجل أو المؤقتة “يمكن أن تخفف من الآثار السلبية طويلة المدى على المقترضين من خلال السماح لهم بمعالجة المشكلات التي تؤثر على القدرة على السداد، وغالبًا ما تكون في مصلحة المؤسسات المالية ومقترضيها”.
وكما هو الحال دائمًا، فإن التقييم مهم. يريد المنظمون من المقرضين أن يفكروا مليا في القيمة، ولكن القيمة قد تعتمد على السياق. على سبيل المثال، إذا كان المقرض يعتزم العمل مع مقترضه حتى يتمكن المشروع من تحقيق إشغال مستقر، فيمكن للمقرض أن يأخذ في الاعتبار القيمة السوقية “المستقرة” في تقييم الضمانات – بشرط أن تكون افتراضات واستنتاجات التقييم معقولة. ومن ناحية أخرى، إذا كان المُقرض يتوقع حبس الرهن، فسوف يحتاج إلى أن يأخذ في الاعتبار في تحليله تحليل “القيمة العادلة” الأقل للضمانات. وكما هو صحيح في كثير من الأحيان، فإن “القيمة” تنطوي على حكم وليس شيئًا ثابتًا وغير قابل للتغيير وعلميًا ويمكن تحديده بشكل موضوعي. (قد لا توافق ليتيتيا جيمس على ذلك).
ويريد المنظمون تجاوز “الصعوبات المالية” المؤقتة المرتبطة بصناعة المقترض، قبل أن يحتاج المقرض إلى تصنيف القرض على أنه متعثر.
يبدو أن المبادئ المعلنة للهيئات التنظيمية تمنح مقرضي العقارات التجارية الخاضعين للتنظيم الفيدرالي بعض المساحة “للتأجيل”. وقد نجحت هذه الاستراتيجية بشكل جيد إلى حد ما بعد عام 2009 والأزمة المالية الكبرى.
ومع ذلك، قد يكون الأمر مختلفًا هذه المرة. وفي عام 2009، بدا أن ضائقة العقارات التجارية كانت مدفوعة بالذعر الشامل في النظام المالي. وبعد فترة من الوقت، تلاشى الذعر. ثم تعافت العقارات التجارية وكان أداؤها على ما يرام. وفي المقابل فإن المحنة التي نعيشها اليوم تأتي في الأغلب من الزيادة الهائلة في أسعار الفائدة نتيجة للتضخم. ولا أحد يتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة قريبا. تتبع أسعار اليوم بشكل عام المعدلات التاريخية كما كانت موجودة لعقود من الزمن قبل أن تؤدي الأزمة المالية الكبرى إلى عقد ونصف من الأموال الرخيصة بشكل مصطنع. وقد تعكس فقط العودة إلى القاعدة. إذا كان الأمر كذلك، فمن غير المرجح أن تنخفض أسعار الفائدة وتخفف الضغط عن المقترضين العقاريين التجاريين الذين يحتاجون إلى إعادة التمويل. وفي نهاية المطاف، سيتعين على المقترضين والمقرضين والجهات التنظيمية أن يتوصلوا إلى كيفية التعامل مع هذا الأمر. في هذه الأثناء، بعض غرفة التنفس لا يمكن أن تؤذي.
