في أي عقد إيجار تجاري، تتعلق إحدى القضايا الرئيسية بالعمل الذي يجب القيام به لإعداد مساحة لإشغال المستأجر. عادة، يقوم المالك بتسليم المساحة كما هي، أو مع الانتهاء من بعض الأعمال المحدودة. ثم يعود الأمر للمستأجر لبناء المساحة بحيث تلبي احتياجاته.
في هذه العملية، يريد المستأجر التأكد من قدرته على تغيير خططه إذا لزم الأمر حيث يعيد التفكير في كيفية استخدام المساحة. وفي الوقت نفسه، يريد المالك التأكد من أن المستأجر لا يفعل أي شيء مجنون.
لحل هذه المخاوف المتضاربة، غالبًا ما يقوم المالك بالموافقة المسبقة على أي من خطط المستأجر التي تكون كافية للموافقة عليها عند توقيع عقد الإيجار. إذا أراد المستأجر تغيير أي شيء، فقد يحتاج المستأجر إلى العودة إلى المالك والحصول على موافقة على التغيير.
عادةً ما يوافق المالك على أن يكون “معقولاً” بشأن الموافقة على تغيير المستأجر. وهذا يعني في الأساس أن المالك يجب أن يوافق عليه إذا وافق عليه مالك عادي في نفس الوضع – مع عدم وجود فأس معين لطحنه أو أجندة خاصة غريبة -.
في بعض الأحيان، على الرغم من ذلك، سينص عقد الإيجار على أن المالك يمكنه حجب موافقته “وفقًا لتقدير المالك الوحيد والمطلق”. قد توحي هذه اللغة بأن المالك يمكنه دائمًا رفض أي شيء وكل شيء، دون أي التزام بأن يكون “معقولًا”، وبالتالي يمنع المستأجر من إجراء أي تغييرات على الإطلاق.
تشير دعوى قضائية معلقة في مدينة نيويورك إلى أن المالك لا يمكنه التصرف بشكل غير معقول كما يبدو أن عقد الإيجار يسمح به. في تلك الدعوى، ذكر عقد الإيجار أن المالك يمكنه رفض تغييرات الخطة وفقًا لتقديره الوحيد والمطلق. ويبدو أن المالك استخدم هذه السلطة لرفض كل شيء أراد المستأجر تغييره تقريبًا.
وأخيرا، توصل المالك إلى خطة جديدة ومختلفة لعمل المستأجر، والتي كانت ستكلف ضعف الميزانية الأصلية للمستأجر. ضمنيًا أو صراحةً، أصبح من الواضح أن المالك لن يوافق على أي شيء باستثناء خطة المالك الجديدة والمختلفة (والمكلفة للغاية). في نهاية المطاف، طلب المالك من المستأجر التوقف عن العمل.
رفع المستأجر دعوى قضائية ضد المالك لأسباب مختلفة، بما في ذلك بناءً على قانون مدينة نيويورك الذي يحظر “التحرش” بالمستأجرين التجاريين. يعرّف هذا القانون “التحرش التجاري بالمستأجر” بنطاق لا يصدق: فهو أي شيء يفعله المالك أو لا يفعله “من شأنه أن يتسبب بشكل معقول في إخلاء المستأجر التجاري”. ثم يسرد القانون بعض الأمثلة، بما في ذلك أي “أفعال أو إغفالات متكررة أو دائمة تتعارض بشكل كبير مع تشغيل أعمال المستأجر التجاري”.
لم تجد المحكمة صعوبة في الاستنتاج بأن رفض المالك المتكرر، إذا تم إثباته بشكل كافٍ، سيشكل مضايقة تجارية للمستأجر لأنه استمر بمرور الوقت ومنع المستأجر من فتح أعماله وإدارتها. وفي النهاية، سيقودون المستأجر إلى إخلاء المساحة المستأجرة. وهكذا استمرت الدعوى القضائية، مع احتمال أن تأمر المحكمة (من بين أمور أخرى) المالك بالتصرف بشكل أفضل.
المغزى من القصة: في مدينة نيويورك، على الأقل، إذا كان عقد الإيجار ينص على أن المالك يمكن أن يتصرف بشكل غير معقول، أو يرفض الأشياء وفقًا لتقديره الوحيد والمطلق، فلا ينبغي للمالك بالضرورة أن يصدق ذلك. ويمكن أن ينطبق هذا المبدأ على ما هو أكثر من مجرد الموافقة على التغييرات في خطط البناء الخاصة بالمستأجر. على سبيل المثال، إذا أراد المستأجر بيع أعماله ولكن المالك اللئيم رفض سلسلة كاملة من المشترين المعقولين الذين اقترحهم المستأجر، فهل يمكن للمستأجر أن يطالب “بالتحرش التجاري بالمستأجر”؟
ومع ذلك، توضح حالات أخرى أن الخلافات العادية لمرة واحدة حول عقد الإيجار أو أنشطة المستأجر لا ترقى إلى مستوى “مضايقة المستأجر التجاري”. ينص قانون مدينة نيويورك أيضًا على أن الجهود التي يبذلها المالك لتحصيل الإيجار وتنفيذ سبل الانتصاف الخاصة به في حالة عدم الدفع لا تشكل مضايقة. وأخيرا، لا يستطيع المستأجر عادة استرداد أكثر من 50 ألف دولار من المالك المذنب بارتكاب “التحرش التجاري بالمستأجر”. لذلك، لا ينبغي بالضرورة أن يفرح المستأجرون بامتلاكهم سلاحًا متعدد الأغراض لاستخدامه ضد أصحاب العقارات.
يرفع الكاتب قبعته إلى ميشيل ماراتو إيتكويتز للفت انتباهه إلى هذه القضية.
