عندما يتم تغيير ملكية أي عقار أو إعادة تمويله ، يحدث الإغلاق عادةً من خلال شكل من أشكال الضمان التابع لجهة خارجية. يوقع البائع مستندات التحويل أو الرهن العقاري ويعطيها لطرف ثالث موثوق به ، “الضمان”. يعطي المشتري أو المُقرض الجديد للضمان بعض المال. ثم يتأكد الضمان من استيفاء شروط الإغلاق ويسجل المستندات. أخيرًا ، يفرج الضمان عن سعر الشراء أو عائدات القرض ويعيش الجميع في سعادة دائمة.
كل هذا يعمل بشكل جيد حقًا طالما أن الضمان لا يأخذ المال ويهرب. يحدث هذا في بعض الأحيان ، على الرغم من ذلك ، كما هو موضح في قضية ولاية واشنطن الأخيرة.
هناك ، استعان الطرفان بشركة ضمان محلية صغيرة للتعامل مع إغلاق قرض جديد يهدف إلى إعادة تمويل قرض قديم. أراد المُقرض الجديد الراحة في أن شركة الضمان ستتعامل بشكل صحيح مع حصيلة القرض وإغلاقه. قبل الإغلاق بوقت طويل ، طلب المُقرض “خطاب حماية إغلاق” ، وهو تأكيد من شركة تأمين ملكية الكومنولث ، وهي شركة تأمين وطنية ، بأن أموال المقرض والإغلاق سيتم التعامل معه بشكل صحيح من قبل “وكيل التسوية”. حدد خطاب الحماية الختامي وكيل التسوية كشركة تأمين ملكية أخرى ، شركة Ticor Title Company.
عندما حان الوقت للإغلاق ، أصدرت شركة الضمان المحلية الصغيرة تعليمات للمُقرض بعدم تحويل الأموال إلى شركة Ticor Title Company ، ولكن بدلاً من ذلك لتحويل الأموال إلى شركة الضمان المحلية الصغيرة ، على الأرجح للراحة والسرعة والبساطة لتسهيل عملية الإغلاق. امتثل المقرض. ثم قامت شركة الضمان المحلية الصغيرة بسرقة الأموال.
تلقى المُقرض في النهاية بوليصة تأمين ملكية تغطي الرهن العقاري للمقرض ، كما لو تم تسجيله وتمويله بشكل صحيح. في ظاهرها ، أكدت هذه السياسة للمقرض أنه يمتلك حق امتياز ساري المفعول. ولكن نظرًا لأن شركة الضمان الصغيرة قد سرقت كل الأموال من الإغلاق ، لم يتم دفع قسط البوليصة أبدًا.
رفع المُقرض دعوى قضائية ضد شركة Ticor and Commonwealth بموجب خطاب الحماية الختامي وبوليصة تأمين الملكية. المقرض خسر في كلتا الحالتين.
رفضت المحكمة بسهولة مطالبة المُقرض ضد ملكية الكومنولث بموجب خطاب الحماية الختامي. ذلك لأن قانون الإجراءات الجنائية حددت شركة Ticor Title Company كوكيل تسوية مشمول بقانون CPL. لم يقل CPL أي شيء عن شركة الضمان الصغيرة. عندما قرر المُقرض تحويل الأموال إلى شركة الضمان الصغيرة بدلاً من شركة Ticor Title Company ، فقد المُقرض الحماية التي كان من الممكن أن توفرها CPL.
في المطالبة بموجب بوليصة التأمين على الملكية ، جادل المقرض بأن البوليصة تؤمن للمقرض باعتباره صاحب امتياز رهن عقاري ساري المفعول. إذا لم يكن لدى المُقرض حق حجز رهن عقاري ساري المفعول لأن عائدات القرض لم تذهب إلى المقترض أبدًا ، فقد اعتقد المُقرض أن هذه مخاطرة تغطيها بوليصة تأمين الملكية. لم توافق المحكمة ، لأنه لم يدفع أحد قط قسط التأمين على بوليصة تأمين الملكية ، لذلك لم تصبح السياسة سارية المفعول.
تعلم الحالة درسين صغيرين – ودرس أكبر – للمشاركين في المعاملات العقارية.
كأول درس صغير ، إذا واجه أحد الأطراف في صفقة عقارية مشكلة الحصول على خطاب حماية إغلاق ، فيجب عليه التأكد من إرسال الأموال إلى وكيل التسوية المحدد في CPL ، وليس إلى شخص آخر. كدرس صغير ثانٍ ، يجب على أي شخص يحصل على تأمين حق الملكية أن يتأكد من دفع قسط تأمين حق الملكية بالفعل. بدون ذلك ، قد لا تمنحهم سياسة تأمين حقوق الملكية ذات المظهر المؤثر للغاية سوى بضع أوراق من الورق يلتفون بها على الأسماك.
كدرس أكبر ، يمكن أن تحدث أخطاء صغيرة ، مثل الأخطاء الصغيرة التي حدثت هنا. يمكن أن تصبح بعد ذلك أخطاء كبيرة. كان من الممكن تجنب هذه الأخطاء تمامًا إذا أصر المُقرض على وجود ترتيب مباشر مع شركة تأمين وطنية للتعامل مع أموال الضمان. لن يضطر المُقرض إلى تحمل أي مخاطر من النوع الذي انتهى به الأمر في هذه الحالة بالذات. من منظور آخر ، غالبًا ما يساعد على اتباع مبدأ قانوني قديم مشهور: “اجعل الأمر بسيطًا ، غبيًا”.
