ال الوسيط تبلغ التكلفة الشهرية لامتلاك المنازل 1،672 دولارًا أمريكيًا ، وفقًا لأحدث استطلاع عن المجتمع الأمريكي أجراه مكتب الإحصاء الأمريكي (2021). قد يختلف المبلغ المتوسط حسب الولاية (على سبيل المثال ، يدفع أصحاب المنازل في كاليفورنيا وهاواي أكثر من 2500 دولار ، في حين أن متوسط التكلفة الشهرية لسكان أركنساس وإنديانا أقل من 1200 دولار).
ومع ذلك ، يمكن للمشترين لأول مرة أن يكون لديهم مفاجأة سيئة عندما يكون مبلغ الرهن العقاري أعلى مما كانوا يعتقدون. “هناك درجة من سوء الفهم بشأن ماهية الرهن العقاري – وهو المبلغ الأساسي للقرض فقط بالإضافة إلى الفائدة – ولا يدرك العديد من المشترين أنهم بحاجة أيضًا إلى وضع ميزانية للتكاليف الأخرى التي سيتم دفعها للمقرض كل شهر مع تشرح كانديس ويليامز ، سمسار عقارات في كولدويل بانكر ريالتي في هيوستن ، تكساس.
في الواقع ، تقول إنه ليس من غير المألوف أن يحصل بعض المشترين على عرض مقبول و ثم اتصل بالمقرض لمعرفة المبلغ الإجمالي الشهري. “ومع ذلك ، يحتاج المشترون إلى طرح الأسئلة والتأكد من أنهم يعرفون بالضبط ما سوف يدينون به كل شهر قبل وضع عرض على المنزل “.
إذن ، لماذا يختلف مبلغ الرهن العقاري؟ بالنسبة للعديد من المشترين لأول مرة ، يمكن أن تكون مصطلحات الرهن العقاري مربكة. يقول ستيف هيل ، وسيط الرهن العقاري الرئيسي في إس بي سي ليندينج في فولرتون ، كاليفورنيا: “على سبيل المثال ، من الناحية الفنية ، فإن ضرائب الملكية وتأمين أصحاب المنازل منفصلان عن مدفوعات الرهن العقاري”. “ومع ذلك ، يتعامل المُقرض مع دفع الضرائب والتأمين عدة مرات ، وعندما يفعلون ذلك ، يشير معظم الناس إلى إجمالي مدفوعات الرهن العقاري والضرائب والتأمين على أنه” مدفوعات الرهن العقاري “.
أدناه ، سنغطي بعض الأشياء – بما في ذلك ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل – التي قد تتسبب في أن يكون إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك أعلى مما كنت تعتقد.
PITI (الرئيسي ، الفائدة ، الضرائب ، التأمين)
هناك اختصار شائع يمكن أن يساعدك على تذكر ما يتم تضمينه عادةً في دفعة الرهن العقاري الشهرية: PITI: رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين. يخبرنا دان دادون ، رئيس Silverton Mortgage في أتلانتا ، جورجيا: “يمكنك تجنب المفاجآت في مدفوعاتك الشهرية عن طريق التأكد من حساب كل فئة من هذه الفئات الأربع”. وإذا كنت تستخدم أدوات عبر الإنترنت مثل حاسبة الرهن العقاري ، فيقول إنك بحاجة إلى التأكد من أنها تحسب الضرائب والفوائد جنبًا إلى جنب مع رأس المال الأساسي والفائدة. “بدلاً من القيام بالتخمين بنفسك ، يمكنك الحصول على صورة واضحة عن كيفية تأثير كل من هذه المتغيرات على مبلغ الدفع الشهري من خلال التحدث مع متخصص في الرهن العقاري موثوق به يعرف خصوصيات وعموميات وضعك المالي المحدد وبرامج القروض التي تتأهل لها يقول دادون.
دعنا نقسم الفوائد والضرائب والتأمين والعوامل الأخرى التي يمكن أن تحدد مبلغ الرهن العقاري الشهري.
تؤثر ظروف السوق على سعر الفائدة الخاص بك
إذا أخذ السوق ، أثناء عملية البحث عن منزل جديد ، منعطفًا نحو الأسوأ ، فقد ينعكس ذلك على مبلغ الرهن العقاري الخاص بك. يقول David A. Krebs ، الوسيط الرئيسي في DAK Mortgage في ميامي فلوريدا: “عندما يتم تقديم ملف قرض المقترض لأول مرة إلى المُقرض ، يكون سعر الفائدة عادةً” عائمًا “ولا يتم تحديده حتى يتم” قفله “. إذا ساءت ظروف السوق من وقت تقديم القرض ووقت تأمينه ، فمن المحتمل أن يكون سعر الفائدة الخاص بك أعلى.
يخبرنا جيسون ليرنر جيسون ليرنر ، نائب الرئيس ، مدير تطوير المنطقة في George Mason Mortgage ، وهي شركة تابعة لبنك United Bank ، أن ظروف السوق (أسعار الفائدة) على مدار الـ 16 عامًا الماضية كانت متقلبة كما كانت في أي وقت في العشرينات من عمره. مهنة العام. “لقد مررنا بأوقات زادت فيها أسعار الفائدة بنسبة نصف بالمائة في يوم واحد ، لذا فإن دفعة الرهن العقاري الشهرية المقدرة التي تم إعدادها في وقت مبكر من الأسبوع قد تكون مختلفة تمامًا بحلول نهاية الأسبوع.”
للمواكبة ، تأكد من حصولك على تقدير محدث للرهن العقاري في الوقت الفعلي قبل تقديم عرض على المنزل الذي تهتم به. “إذا استغرق التفاوض على العرض وقتًا طويلاً ، احصل على تقدير محدث من قبل إنهاء عرضك مع البائع “. ويقول ليرنر إن أخصائي الرهن العقاري الخاص بك يجب أن يقدم تقديرًا بناءً على ظروف السوق الحالية ، ولكن أيضًا يوضح كيف يمكن أن تؤثر زيادة سعر الفائدة على دفعتك الشهرية. “تأكد أيضًا من معرفة ما إذا كان سعر الفائدة الخاص بك مغلقًا أو لديك استراتيجية متفق عليها لتأمين سعر الفائدة مع متخصص الرهن العقاري الخاص بك” ، كما يقول.
التغييرات المستقبلية لسعر الفائدة الخاص بك
إذا كان لديك رهن عقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا ، فلن يتغير خلال مدة القرض (على الرغم من أن الضرائب والتأمين الخاص بك قد يتقلب). ومع ذلك ، إذا حصلت على قرض عقاري قابل للتعديل (ARM) ، فسيتم إصلاحه فقط لفترة زمنية محددة ، وبعد ذلك ، يمكن أن يرتفع السعر أو ينخفض. يوضح براندون سنو ، شارلوت ، المدير التنفيذي لاستراتيجية الرهن العقاري في Ally Mortgage: “عادةً ، مع الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل ، ستكون الفائدة الأولية أقل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت. “ولكن عندما تدخل فترة قابلة للتعديل ، فإنها غالبًا ما ترتفع ، ما يعادل دفعة شهرية أعلى قليلاً.”
الضرائب العقارية
يعتمد مقدار ما تدفعه من ضرائب الملكية على المكان الذي تعيش فيه ومقدار قيمة منزلك. يوضح دادون: “يمكن أن يتغير هذا المبلغ من سنة إلى أخرى ، وبعض المدن والمقاطعات والولايات لديها ضرائب عقارية أعلى من غيرها ، مما قد يؤثر على دفعتك الشهرية”.
على سبيل المثال ، وفقًا لبيانات من Lending Tree ، يدفع أصحاب المنازل في برمنغهام ، AL في المتوسط 995 دولارًا كضرائب ملكية سنوية ، بينما يدفع أصحاب المنازل في بيتسبرغ ، بنسلفانيا ما متوسطه 2671 دولارًا. يدفع أصحاب المنازل في لوس أنجلوس أكثر بكثير (متوسط 5214 دولارًا) ، ويدفع سكان نيويورك 9091 دولارًا في المتوسط.
ومع ذلك ، وفقًا ليرنر ، يمكن أيضًا أن تتغير الضرائب العقارية لممتلكات معينة بناءً على مدى تقييم مصلحة الضرائب للمنزل مؤخرًا. “من المهم أنه عندما يقوم متخصص الرهن العقاري بإعداد تقدير ، يجب عليه التحقق من الضرائب بدقة مع سلطة الضرائب المحلية لضمان الدقة ومعرفة متى سيتم تقييم المنزل بعد ذلك من قبل مصلحة الضرائب للاستعداد لأي زيادات في ضريبة الممتلكات في المستقبل.”
تأمين لأصحاب المنازل
هناك نوعان أساسيان من تأمين مالك المنزل: المسكن والممتلكات الشخصية. يوضح Snow “تغطية المسكن تحمي منزلك ، بينما تغطي الممتلكات الشخصية العناصر الموجودة داخل منزلك”. على الرغم من أن السعر يمكن أن يتقلب بناءً على موقعك ومستوى التغطية ، إلا أنه يقول إن متوسط مالك المنزل يدفع ما يقرب من 1300 دولار في السنة. كما هو الحال مع الضرائب ، يمكن أن يختلف المبلغ بشكل كبير ، حيث يدفع أصحاب المنازل في بعض الولايات ، مثل ألاسكا وديلاوير وهاواي وأيداهو وماين ونيفادا ونيوهامبشاير أقل من 100 دولار شهريًا. ومع ذلك ، في نبراسكا ، التكلفة الشهرية تقترب من 250 دولارًا شهريًا ، ويدفع أصحاب المنازل في أوكلاهوما أكثر من 300 دولار شهريًا.
في الواقع ، تخبرنا جينيفر بيستون ، نائب الرئيس الأول لقرض الرهن العقاري بسعر مضمون في كورال سبرينغز ، فلوريدا ، أنه في بعض أجزاء البلاد ، يمكن أن يكون التأمين والضرائب على أصحاب المنازل أكثر من دفع الرهن العقاري. “أنصح دائمًا عملائي بالحصول على عرض أسعار للتأمين على أصحاب المنازل قبل أن يكتبوا عرضًا على المنزل ، لأن تكلفة التأمين الشهرية قد تكون قاتلة للصفقة.” كما توصي المشترين بالبحث عن مناطق الفيضانات لأن هذه المناطق تضيف تكلفة شهرية أخرى.
بالإضافة إلى خطورة المنزل ، يلاحظ ليرنر أنه يمكن زيادة التأمين الخاص بك وفقًا لتقدير مزود التأمين الخاص بك. “أيضًا ، بعد أن يقدم صاحب المنزل مطالبة مع شركة التأمين الخاصة به ، قد تزيد سياسته ، مما يزيد من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية” ، كما يقول.
تأمين الرهن العقاري
إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ ، فيمكنك أن تتوقع أيضًا دفع تأمين الرهن العقاري – وهي ليست حماية إضافية لمنزلك. بدلاً من ذلك ، فإنه يحمي المُقرض إذا كنت غير قادر على الحفاظ على مدفوعاتك الشهرية ودخل المنزل في حبس الرهن. “يتم تحديد مبلغ تأمين الرهن العقاري الشهري المطلوب دفعه من خلال عدة عوامل خطر ، مثل درجة الائتمان الخاصة بك ، ومدى اقتراب الدفعة الأولى من 20٪ ، ومقدار دخلك الشهري الذي يتم إنفاقه على دينك – بما في ذلك الجديد القرض العقاري.” يشرح ليرنر.
وإذا تغير أي من العوامل المذكورة أعلاه ، فإنه يقول إن مبلغ تأمين الرهن العقاري الذي تدفعه كل شهر سيتغير أيضًا. “قبل تقديم عرض لشراء منزل ، يجب على مشتري المنزل الحصول على تقدير محدث من متخصص الرهن العقاري الخاص بهم للممتلكات المحددة للتأكد من عدم تأثير أي تغييرات في عوامل الخطر هذه على دفع الرهن العقاري” ، كما ينصح.
القضايا التي تم الكشف عنها أثناء عملية الاكتتاب
عند شراء منزل ، يمر ملفك بعملية الاكتتاب ، وإذا تم اكتشاف أي علامات حمراء ، فقد يؤدي ذلك إلى تغيير مبلغ الرهن العقاري الشهري. يقول كريبس: “على سبيل المثال ، قد يستنتج المُقرض أن نسبة الدين إلى الدخل للمقترض (DTI) أعلى مما كان متوقعًا”. وهذا يجعلك مقترضًا أكثر خطورة. “أو قد تكون هناك مشكلة مع العقار – على سبيل المثال ، إذا كان العقار عبارة عن شقة وهناك مشكلات تم الكشف عنها فيما يتعلق بصحة جمعية الشقة التي تزيد من المخاطر على المُقرض.” يقول إن سعر الفائدة الخاص بك قد يرتفع للتعويض عن المخاطر المكتشفة حديثًا.
