لقد أصبح السكن باهظ الثمن بشكل متزايد. وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ارتفعت معدلات الرهن العقاري في المتوسط بأكثر من نقطة مئوية كاملة خلال الأشهر الـ 12 الماضية. كما ارتفع متوسط سعر المنزل أيضًا. وقياساً على دخل الأسر، تشير تقديرات الإحصائيين في الرابطة إلى أن القدرة على تحمل تكاليف ملكية المساكن للمواطن الأميركي العادي انخفضت بنحو 10% على مدى العام الماضي، وهي اليوم عند أدنى مستوياتها منذ عام 2011. ويخبرنا كتاب الاقتصاد أن الطلب ينبغي أن يكون أقل من 10%. الركود قبالة. ومع ذلك، تستمر مبيعات المنازل في الارتفاع. أفاد مكتب الإحصاء أن مبيعات المنازل المملوكة للقطاع الخاص انخفضت قليلاً في أكتوبر، وهي الفترة الأخيرة التي تتوفر عنها بيانات، لكنها لا تزال أعلى بحوالي 18٪ من مستويات العام الماضي. لقد صمدت المبيعات في تحدٍ لنظرية الأسعار القياسية لأن الأمريكيين ما زالوا قلقين للغاية بشأن التضخم.
والحقيقة أن سلوك سوق الإسكان، أكثر من أي مقياس اقتصادي آخر، يؤكد أن الأميركيين، على الرغم من إدراكهم لتراجع معدلات التضخم مؤخراً، يشعرون بالقلق من أن الاقتصاد ما زال بعيداً عن الخروج من الأزمة فيما يتصل بهذه المسألة. إنهم يخشون ارتفاع تكاليف المعيشة ويظهرون هذا الخوف من خلال الاندفاع إلى أفضل وسائل التحوط من التضخم المتاحة لهم – ملكية المنازل – وتأمينها حتى لو كان ذلك يعني تمديد ميزانية أسرهم إلى الحد الأقصى. قليلون من أصحاب المساكن يستطيعون الاستشهاد بالأرقام، لكن تاريخ التضخم الكبير الأخير يوجه قراراتهم. ومن منتصف السبعينيات إلى منتصف الثمانينيات، كان العبء الساحق المتمثل في التضخم بنسبة 6.2% سنويًا الذي يتتبعه مكتب إحصاءات العمل لا يزال يتفوق عليه ارتفاع بنسبة 8.7% في قيم العقارات السكنية التي سجلها مكتب الإحصاء. وكان الفارق البالغ 2.5 نقطة مئوية أكثر من تعويض عبء دفع معدلات الرهن العقاري التي ارتفعت إلى رقمين خلال تلك الفترة.
وبالنسبة لآخرين، فإن منطق الملكية مقنع بطريقة مختلفة، حتى لو كان ذلك يعني دفع معدلات فائدة مرتفعة على الرهن العقاري وإرهاق ميزانية الأسرة للقيام بذلك. بمجرد تأمين المنزل، سواء تم تمويله عن طريق شراء نقدي أو رهن عقاري بسعر فائدة ثابت أو حتى بسعر فائدة مرتفع، تحدد الأسرة سعر أحد بنود الميزانية الرئيسية – المأوى – وهو ما يوفر راحة كبيرة عندما يخشى الناس من ارتفاع جميع الأسعار الأخرى بشكل غير متوقع. وبالنسبة لأولئك الذين ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء التضخم ــ وهؤلاء هم أغلب الناس خارج البيت الأبيض ــ فإن راحة البال التي تم شراؤها بهذه الطريقة تستحق الضغوط التي تتحملها الميزانية. وقد تمنع القدرة على تحمل التكاليف عملية شراء كبيرة أو في موقع مرغوب فيه كما هو مأمول، ولكن هذه الفوائد تبرر خفض توزيع الأسعار. وقد أدى هذا النوع من الشراء إلى إعاقة الطلب، على الرغم من ارتفاع التكاليف.
وكان من الممكن أن يتراجع التسعير على الرغم من هذا الدعم للطلب لولا انخفاض العرض أيضًا. ويبدو أن المالكين الحاليين، وخاصة أولئك الذين اشتروا بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي كانت سائدة حتى العام الماضي، ليس لديهم الرغبة في الابتعاد عن هذه المزايا. إذا احتاجوا لسبب ما إلى تغيير أماكن إقامتهم، فإنهم يتشبثون بالرهن العقاري الأصلي والمنزل المرتبط به ويؤجرون العقار، ويشجعهم أيضًا الارتفاع بنسبة 11٪ في الإيجارات الوطنية المسجلة بين عامي 2021 و2022. ثم يقومون باستئجار العقارات موقعهم الجديد حتى تصبح شروط الشراء الجديد أكثر ملاءمة. ثم يبيعون المنزل القديم لشراء منزل جديد. وفي الوقت نفسه، خفضت شركات بناء المنازل، حسبما أفاد مكتب الإحصاء، من بناء منازل الأسرة الواحدة، بنحو 4.4% مقارنة بالعام الماضي، وتحول البعض، بعد أن لاحظوا الارتفاع السابق في الإيجارات، إلى بناء عقارات للإيجار. . أدى هذا التحول من قبل شركات البناء والتباطؤ النسبي في المعروض من المساكن التي يشغلها مالكوها والمتاحة للبيع إلى رفع الأسعار في هذه المنطقة من السوق بينما تسبب في توقف مفاجئ هذا العام فيما كان بمثابة اتجاه صعودي قوي في الإيجارات.
وكما هي الحال في كثير من الأحيان، فإن الأمر أكثر تعقيداً من اعتبارات العرض والطلب والسعر البسيطة، وخاصة في منتج مثل الإسكان الذي يدوم لفترة أطول كثيراً من قصة الشعر. وإذا تلاشت مخاوف التضخم وبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة، فسوف تبدو الأمور محيرة بنفس القدر لأن هذا التقاء الدوافع يعمل في الاتجاه المعاكس.
