خلال الربع الثاني من عام 2023 ، كان سوق العقارات في مدينة نيويورك متقلبًا مثل سوق الأسهم لدينا. في حين أن سوق الشقق فائقة الفخامة ، سواء السكنية أو التعاونية ، ظل بطيئًا ، فإن الوحدات الأصغر ، التي كانت تعمل في أبريل وأغلب شهر مايو ، قد غرقت الآن في حالة ركود أيضًا. في السوق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم ، فإن العقارات التي ربما تكون قد تطلبت عدة عروض في أبريل قد بقيت الآن دون شراء خلال شهر يونيو. بالنظر إلى أن الواقع الاقتصادي قد تحسن قليلاً بالفعل منذ بداية العام ، فمن المحتمل أن يُعزى التباطؤ في نشاط الشراء إلى الاختلافات في تصور القيمة بين المشترين والبائعين.
تمثل بعض أجزاء السوق تحديات تجعل عدم جاذبيتها للمشترين مفهومة بشكل أكبر. لا تزال الحالة السيئة تشكل عائقًا كبيرًا أمام بيع العقارات عبر أطياف السعر والحجم والموقع. مع صعوبة العثور على البناء ، تستمر مشكلات سلسلة التوريد في التأثير على التركيبات ، وتراكم العمل بشكل عام حيث يختار عدد أقل من المقاولين العمل في المدينة ، وتمتد كل من التكاليف والجداول الزمنية لعمليات التجديد الكبيرة إلى ما بعد عام. وفي تلك التعاونيات التي لا تزال لديها قواعد العمل الصيفي ، تمتد الجداول الزمنية ، وبالتالي التكاليف ، إلى أجل غير مسمى تقريبًا. أي شخص يشتري في تعاونية كبيرة في مبنى بقواعد العمل الصيفية يضمن مشروعًا مدته ثلاث سنوات ، وخلال هذه الفترة يجب على المشتري ، بالإضافة إلى دفع تكاليف التجديد ، الاستمرار في دفع تكاليف الإقامة الحالية وكذلك إجراء الصيانة كل شهر على الممتلكات التي يتم تجديدها.
قضية المدفوعات الشهرية تبطئ المشترين أيضا. في السنوات الأخيرة ، نظرًا لأن جميع مباني ما قبل الحرب وأوائل ما بعد الحرب تقترب أو تتجاوز أعياد ميلادها المائة ، أدت الحاجة إلى الصيانة المستمرة إلى ارتفاع أسعار الصيانة ، كما هو الحال مع موقف المدينة المتشكك بشكل متزايد تجاه تخفيض الضرائب. في الوقت نفسه ، تستمر تكاليف العمالة في الارتفاع. في هذه المرحلة ، تشكل العمالة والضرائب أكثر من 50 ٪ مما يدفعه أصحاب الشقق السكنية والتعاونية كل شهر. والعديد من عمليات الصيانة كانت مرتين أو مرتين ونصف مرة عما كانت عليه قبل عقد ونصف ، في حين أن تكاليف حمل الشقة ، التي تم تجريدها الآن من التخفيضات الضريبية ، يمكن أن تصل بسهولة إلى 15000 دولار أو 18000 دولار أو حتى 20000 دولار شهريًا مقابل مبلغ لطيف. وحدة مساحتها 2000 قدم مربع ذات إضاءة جيدة. إن ارتفاع أسعار الفائدة ، بالطبع ، لا يؤدي إلا إلى تفاقم هذه المشكلة.
في الوقت نفسه ، يُظهر تقرير Olshan Luxury عن العقود الموقعة للعقارات المدرجة بقيمة 4 ملايين دولار وما فوق حقيقة مختلفة. في الأسابيع الأخيرة ، سجلت التداولات في نطاق 4 ملايين دولار وما فوق أكبر أرقامها منذ سنوات. كيف يمكن أن تتعايش هاتان المنظورتان؟ بينما أعتقد أن الأسباب معقدة ، أرى بعض الأدلة.
تحدث الغالبية العظمى من المبيعات في سوقنا بمبلغ 1.5 مليون دولار أو أقل. ويلي ذلك مبيعات تتراوح بين 1.5 مليون دولار و 3 ملايين دولار. في حين أن المبيعات الكبيرة (التي تبلغ 10 ملايين دولار أو أكثر) تحصل على كل الصحافة ، إلا أنها لا تقود السوق. لذلك في حين كانت هناك زيادة في المشتريات بقيمة 4 ملايين دولار وما فوق ، فإن هذه الزيادة يقابلها انخفاض في المبيعات ، خلال شهر يونيو على وجه الخصوص ، في الأرقام المنخفضة حيث تحدث غالبية المبيعات. بالنسبة للأرقام الأكبر التي أبلغت عنها دونا أولشان ، فإن هذه الأرقام تعكس ، أكثر من أي شيء آخر ، استسلام سعر البائع. كل شيء قابل للبيع عندما يعكس السعر السوق بشكل مناسب. ومع ذلك ، حتى في أرقام دونا ، تجدر الإشارة إلى شيئين: لا توجد مبيعات تقريبًا مقابل 10 ملايين دولار أو أكثر ، وعلى الرغم من أن عدد الوحدات التعاونية لا يزال يفوق عدد الوحدات السكنية (على الرغم من أنه ليس كثيرًا) ، فإن تقرير Olshan يحتوي عادةً على ما بين اثنين إلى ثلاثة شقق سكنية مبيعات لكل عملية بيع تعاونية. هذه حقيقة يجب أن ينتبه لها أعضاء مجلس الإدارة التعاوني!
عادة ، في أوقات كهذه ، مع سوق الشراء حيث يبحث المشترون عن خصومات أكبر من البائعين الذين يتفقون مع العطاء ، قد يلجأ المشترون إلى الإيجارات كحل قصير الأجل. ليس بهذه السهولة في عام 2023! على الرغم من أن سوق الإيجارات قد برد قليلاً على مدى الأشهر الثلاثة الماضية ، إلا أن الإيجارات لا تزال عند أعلى مستوياتها التاريخية في وسط ووسط مانهاتن ، وبروكلين ، وكوينز ، مع عدم وجود علامة على اندلاع الموجة في أي وقت قريب. العرض المحدود للغاية مع الطلب الهائل يجعل كل إيجار يكلف 5000 دولار أو أقل سلعة ساخنة ؛ من المحتمل أن يتم تأجير مثل هذا المكان في غضون أيام ، وغالبًا ما يكون ذلك بمزايدات متعددة.
بشكل عام ، مخزون العقارات في حالة جيدة بأسعار البيع المناسبة لا يزال منخفضًا. تتدفق تخفيضات الأسعار ، التي لا تكون في كثير من الأحيان كبيرة بما يكفي لإثارة اهتمام المشتري ، بالمئات من خلال مواقع القوائم كل أسبوع ، ويتنافس أربعة أشخاص مقابل كل إيجار بقيمة 4000 دولار في معظم مناطق مانهاتن وبروكلين ولونج آيلاند سيتي.
يبدو أن هناك صيف حار طويل في انتظار العقارات في نيويورك.
