على الرغم من أن ديترويت تمتلك أدنى قيم للمنازل مقارنة بأي مترو في البلاد ، لا يزال المستأجرون في ديترويت يعانون من القدرة على تحمل التكاليف. في الواقع ، يكلف استئجار المنزل النموذجي في منطقة ديترويت 24٪ أكثر من شرائه. هذا هو أكبر قسط إيجار بين مناطق المترو الخمسين الأكثر اكتظاظًا بالسكان التي تمت دراستها من قبل Redfin. ارتفاع تكلفة الإيجار هو أحد أعراض التحديات الاقتصادية الأكبر في ديترويت. ومع ذلك ، تقدم خطة ضريبة قيمة الأرض الجديدة من عمدة ديترويت حلاً واعدًا قد يوفر نموذجًا للأمة.
عدد المستأجرين أكثر من أصحاب المنازل المحتملين
أحد أسباب كون الاستئجار أكثر تكلفة من شراء منزل في ديترويت هو أن نسبة عالية من سكان ديترويت ليس لديهم خيار سوى الاستئجار. على الرغم من أن سعر منزل ديترويت النموذجي هو الأدنى من أي مترو في الولايات المتحدة ، إلا أن معايير الرهن العقاري ، مثل درجة الائتمان الجيدة والدخل المستقر ، تحد من مجموعة المشترين المحتملين. شهدت ديترويت انخفاضًا كبيرًا في عدد سكانها ، خاصة بين السكان الأكثر ثراءً الذين يمكن أن يكونوا مؤهلين لامتلاك منزل. نتيجة لذلك ، فإن معدل ملكية المنازل في ديترويت هو 51٪ فقط مقارنة بمعدل ملكية المنازل الوطنية البالغ 66٪. أدى انخفاض نسبة مالكي المنازل وارتفاع نسبة المستأجرين إلى زيادة الضغط على أسعار الإيجارات.
ضعف نمو قيمة المنزل
حتى السكان الذين يمكنهم الوصول إلى ملكية المنازل قد يختارون عدم القيام بذلك إذا كانوا ينظرون إلى ملكية المنازل في ديترويت على أنها استثمار رديء. قد تزيد قيمة المنزل أو تنقص لسببين ، التغييرات في قيمة العقار أو قيمة الأرض. فيما يتعلق بالممتلكات ، يمكن أن تتقلب قيمة الهيكل ، مع التحسينات التي تعزز قيمتها ، بينما يقلل الإهمال من قيمتها. فيما يتعلق بالأرض ، مع ازدياد جاذبية المدينة للمقيمين والشركات على حد سواء ، تتحسن قيمة الأرض. في حالة ديترويت ، عانت المدينة من فقدان السكان على مدى العقود السبعة الماضية ، مما أدى إلى تدهور اقتصادي ، وفي الآونة الأخيرة ، انتعاش اقتصادي غير متسق. بينما أظهرت قيم المنازل في ديترويت تحسنًا منذ الركود العظيم ، إلا أنها فشلت في مواكبة المتوسط الوطني ، مما يجعل ملكية المنازل استثمارًا محفوفًا بالمخاطر. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الضرائب المرتفعة على الممتلكات في ديترويت تزيد من تثبيط ملكية المنازل وتطوير الممتلكات.
كيف يؤذي هذا المستأجرين
أدت وفرة المستأجرين وندرة أصحاب المنازل المحتملين في ديترويت إلى خلق سيناريو حيث يمكن لأصحاب العقارات فرض علاوة على العقارات المستأجرة. تؤدي علاوة الإيجار هذه إلى تفاقم فجوة القدرة على تحمل التكاليف ، مما يؤثر على الموارد المالية للسكان الذين يعانون بالفعل من نفقات أخرى. في مدينة ديترويت ، 60٪ من المستأجرين مثقلون بالتكلفة ، مما يعني أنهم ينفقون أكثر من 30٪ من دخلهم على الإيجار. للمقارنة ، فإن 50 ٪ من المستأجرين على مستوى البلاد مثقلون بالتكلفة. كونك مثقلًا بالتكلفة يجعل من المستحيل تقريبًا على المستأجرين الادخار لامتلاك المنازل أو الأهداف المالية الأخرى. إنه يديم دورة الإيجار ، مما يجعل الأمر أكثر صعوبة للأفراد للادخار لامتلاك المنازل والتخلص من عبء تصاعد تكاليف الإيجار.
الحلول: دعم ملكية المنازل ، ضريبة الأرض
من الضروري اتباع نهج متعدد الأوجه لمعالجة التباين بين تكاليف الإيجار وملكية المنازل في ديترويت. يجب أن يكون جعل ملكية المنازل أكثر سهولة وجاذبية أولوية. يمكن لبرامج مساعدة مشتري المساكن لأول مرة وخفض الضرائب العقارية أن تخفف العبء المالي عن المشترين المحتملين. ومع ذلك ، فإن هذا لا يساعد إلا المستأجرين على أعتاب القدرة على شراء منزل.
تتمثل إحدى طرق مساعدة جميع المستأجرين في ديترويت في إعادة توزيع دخل الملاك على المستأجرين. يمكن للمدينة تحقيق ذلك من خلال ضريبة قيمة الأرض ، حيث تعيد ديترويت توزيع جزء من الإيجار المحصل أو الإيجار المحسوب من ملاك الأراضي إلى المدينة. يمكن أن تساعد ضريبة قيمة الأرض المدينة في تمويل البرامج التي تخفف من حدة الفقر وتساعد المستأجرين. عمدة ديترويت لديه بالفعل خطط لتنفيذ ضريبة قيمة الأرض
على عكس ضريبة الممتلكات ، تشجع ضريبة قيمة الأرض أيضًا على تطوير المزيد من الوحدات الإيجارية مع تثبيط إهمال المباني والشغور. ذلك لأنه في ظل ضريبة قيمة الأرض ، فإن امتلاك منزل متداعي أو قطعة أرض فارغة يكون أكثر تكلفة من تطوير المساكن على تلك الأرض.
يتطلب تنفيذ ضريبة قيمة الأرض في ديترويت تغيير القانون في المجلس التشريعي للولاية. إذا قامت ميشيغان بتقنين هذا الهيكل الضريبي ، فيمكن لمزيد من بلديات ميشيغان تجربة ضرائب قيمة الأرض. قد تمرر المدن المتنامية ضريبة قيمة الأرض لتشجيع تطوير الوحدات السكنية لاستيعاب المزيد من السكان مع زيادة الإيرادات الضريبية بشكل أكثر كفاءة. على عكس ضريبة الدخل والممتلكات والمبيعات ، تدعم ضريبة قيمة الأرض النمو الاقتصادي المستدام. قد تكون ديترويت هي المثال الأكثر تطرفًا لمدينة لم تتمكن من الحفاظ على النمو الاقتصادي ، لذلك إذا نجحت ضريبة قيمة الأرض في ديترويت ، فمن المرجح أن تحذو حذوها المزيد من المدن.
