تلقت مدينة نيويورك والمنطقة المحيطة بها الكثير من الاهتمام السلبي بشأن فقدان السكان. ولكن لا يبدو أن قطاع الشقق السكنية في منطقة العاصمة يشعر بالآثار.
للسنة الثانية على التوالي، صنف المتخصصون في مجال العقارات جزءًا من منطقة العاصمة على أنه الأفضل لشراء الشقق، وفقًا لتقرير “الاتجاهات الناشئة” السنوي الصادر عن معهد الأرض الحضرية والذي صدر في 31 أكتوبر.
ارتفعت مدينة جيرسي سيتي بولاية نيوجيرسي، الواقعة على الجانب الآخر من نهر هدسون من مانهاتن، إلى قمة آفاق الاستثمار في الشقق العام المقبل من بين ما يقرب من 2000 من المتخصصين في العقارات الذين شملهم الاستطلاع لتقرير منظمة الأبحاث والسياسات غير الربحية. احتلت منطقة بروكلين في مدينة نيويورك المركز الأول في التقرير المؤثر لهذا العام وما زالت لديها توصية شراء في القائمة حتى العام المقبل.
ويعكس كلاهما المواقف بين المستثمرين العقاريين التي بدأت في التحول في عام 2022 مع تباطؤ نمو الإيجارات في أسواق الحزام الشمسي حيث توسعت خطوط بناء الشقق إلى مستويات تاريخية. وترتفع معدلات الشواغر مما يؤدي إلى انخفاض الإيجارات حيث أن المعروض من الوحدات الجديدة يتجاوز الطلب بين المستأجرين.
ومع ذلك، فقد تم تجاهل توصيات الشراء في تقرير ULI لعام 2024 مقارنة بتقريرها لعام 2023. وقد حصلت توصيات الشراء على عدد أقل من تقرير ULI لعام 2023، وكان مستوى الحماس للشراء أقل. لعبت أسعار الفائدة المرتفعة دورًا رئيسيًا في انخفاض مبيعات الاستثمار في الشقق هذا العام، مما أدى إلى قمع شهية الاستثمار حيث يرى المستثمرون والمالكون ما إذا كان هناك تخفيف لأسعار الفائدة من نوع ما في العام المقبل.
ومع ذلك، فإن مترو الشمال الشرقي والغرب الأوسط يقود البلاد الآن في نمو الإيجارات، مما يقنع المستثمرين بالنظر إليهم كأماكن محتملة لاقتناص العقارات إذا تمكنوا من التوصل إلى صفقة ناجحة في البيئة الحالية. بناء الشقق ليس منتشرًا في هذه الأسواق، وهناك طلب كافٍ لدفع الإيجارات إلى الارتفاع وانخفاض عدد الوظائف الشاغرة.
وقال سام تيننباوم، الخبير الاقتصادي في القطاع التجاري متعدد الأسر: “إن مدينة نيويورك هي السوق الأضيق في البلاد من حيث الوظائف الشاغرة، لذلك يتم دفع المستأجرين إلى نيوجيرسي، التي تتمتع ببعض أقوى نمو الإيجارات في البلاد في الوقت الحالي”. شركة الوساطة العقارية كوشمان آند ويكفيلد.
تبلغ نسبة الوظائف الشاغرة في مدينة نيويورك حوالي 2.5%، وفقًا لبيانات شركة كوشمان آند ويكفيلد. وهذا هو المكان الذي كان فيه الشغور قبل أن يدفع الوباء الرقم إلى حوالي 3.6٪.
الانخفاض الكبير في عدد سكان التفاحة
قد يبدو من التناقض أن يكون المترو الذي فقد حوالي 400000 من سكانه بين عامي 2020 و2022 لديه مثل هذا العدد المنخفض من الشواغر.
وفقدت مدينة نيويورك وحدها 468 ألفًا من السكان في الفترة ما بين أبريل 2020 ويوليو 2022، وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء. ويبلغ عدد السكان اليوم 8.33 مليون نسمة مقارنة بـ 8.8 مليون نسمة في منتصف عام 2020. ويقطن المترو، الذي يشمل مدينة جيرسي، حوالي 19.6 مليون شخص بانخفاض عن الذروة البالغة 20 مليونًا في عام 2020 ولكنه لا يزال أعلى من الاتجاه التاريخي.
وأشار تنينباوم إلى أن نمو الأسر يحرك الطلب على الشقق وليس السكان. وقال إنه في حالة مدينة نيويورك، يستمر نمو الإيجارات بسبب عوامل مثل صعوبة بناء شقق جديدة إلى جانب انخفاض عدد الشقق الشاغرة ونمو الوظائف الاسمي ونمو الأسر.
في سبتمبر، شهد سوق مدينة نيويورك نموًا في الإيجارات على أساس سنوي بنسبة 2.1٪ مقارنة بنمو ميامي بنسبة 1.2٪، وفقًا لموقع Apartments.com. بلغ نمو الإيجار السنوي في ميامي ذروته عند 17.2٪ في نهاية الربع الأول من العام الماضي.
لكن نسبة الشواغر في منطقة ميامي، وهي إحدى الجهات المستفيدة من هجرة سكان نيويورك، تجاوزت الآن 7%، وفقًا لبيانات شركة كوشمان آند ويكفيلد. ومن المتوقع أن يرتفع معدل الشواغر بسبب خط أنابيب البناء الذي يضم حوالي 31000 وحدة سكنية، والذي لا يزال عند مستوى مرتفع تاريخيًا.
يضم مترو مدينة نيويورك أكثر من 61 ألف وحدة يجري بناؤها، وهو الأعلى في البلاد. لكنها نسبة أقل من الوحدات السكنية الموجودة في ميامي. تُظهر شركة كوشمان آند ويكفيلد أن مترو مدينة نيويورك يحتوي على ما يقرب من 882000 وحدة، مقارنة بأكثر من 120000 وحدة في ميامي. وتقوم الشركة بتتبع العقارات التي تحتوي على 50 وحدة إضافية، والتي تعتبر بشكل عام درجة استثمارية.
شراء أو عقد
في تقرير ULI، حصلت Jersey City على توصية الشراء لعام 2024 من 61% من المشاركين. وسجلت بروكلين 70% العام الماضي و53% لعام 2024.
وجاءت مدينة ماديسون بولاية ويسكونسن، موطن جامعة ويسكونسن، في المرتبة الثانية بنسبة 60%. واحتلت مدينة كولومبوس بولاية أوهايو، حيث يجري إنشاء مصنعين لرقائق إنتل مما يؤدي إلى نمو الوظائف، المركز الثالث بنسبة 59%.
لقد فقدت العديد من خطوط مترو Sunbelts شعبيتها هذا العام. وخرجت مدن فلوريدا جاكسونفيل وتامبا وميامي من قائمة أفضل 20 مدينة، تاركة ويست بالم بيتش هو المشارك الوحيد من ولاية صن شاين. كانت رالي / دورهام بولاية نورث كارولينا، ونوكسفيل، تينيسي، وأوكلاهوما سيتي، أوكلاهوما، هي محطات مترو Sunbelt الوحيدة التي لديها ما لا يقل عن 50٪ للشراء.
أعطى 42٪ فقط من المشاركين في الاستطلاع ناشفيل بولاية تينيسي، التي صنفها التقرير رقم 1 من حيث التوقعات العقارية الشاملة العام المقبل وواحدة من أهم أسواق الشقق في البلاد، قدموا توصية بالشراء.
لدى الستة الأدنى في عام 2024 توصيات أعلى من 50٪. تشارلستون، ساوث كارولينا، سان أنطونيو، تكساس، وشارلوت، نورث كارولينا، مرتبطة بأعلى نسبة توصية للاحتفاظ بنسبة 55٪. لم تكن سان أنطونيو مدرجة في القائمة لعام 2023.
لكن 67٪ من محترفي العقارات الذين شملهم الاستطلاع العام الماضي اشتروا شارلوت هذا العام لكنهم تحولوا إلى شراء 40٪ في عام 2024. وسجلت تشارلستون توصية بنسبة 65٪ لهذا العام. وتأرجحت أيضًا إلى 40٪ في العام المقبل.
وقال كارل ويتاكر، مدير الأبحاث والتحليل في شركة RealPage للبرمجيات متعددة الأسر، إنه فوجئ برؤية تشارلستون منخفضة للغاية. وقال ويتاكر: “هناك قدر هائل من التطوير ولكن الأداء كان جيدًا – إن لم يكن رائعًا – وفقًا للمعايير الوطنية”.
