كان المستثمرون والمطورون العقاريون قلقين في الأشهر الأخيرة بشأن اتجاه الإيجارات. بلغت الإيجارات على الشقق متعددة العائلات وكذلك المنازل المؤجرة والمنازل المستقلة ذروتها بعد معدلات الزيادة الهائلة وغير المستدامة بشكل واضح في السنتين أو الثلاث سنوات السابقة ، وخضعت لتصحيح قصير ، ويبدو الآن أنها ترتفع مرة أخرى. يثير هذا تساؤلاً حول ما إذا كان التصحيح قد انتهى بالفعل ، أو ما إذا كان هناك انخفاض ثانٍ في المستقبل. في كلتا الحالتين ، من الرائع أن نرى الارتفاع الذي يحدث قبل موسم الصيف القوي عادةً (أظهر كل من فبراير ومارس وأبريل زيادات).
يعتبر ZORI (“مؤشر الإيجار المرصود من Zillow”) ، الموضح أعلاه ، مقياسًا قيمًا للإيجارات السكنية التي تستفيد من بيانات الإيجار الشاملة من مصادر متعددة ، مما يوفر رؤى حول قيم الإيجار المتوسطة عبر مناطق جغرافية مختلفة. منهجيتها تستخلص تأثيرات الموسمية وعمر الملكية وجودتها وتكوينها (عن طريق قياس الإيجار في عقار معين في فترتين زمنيتين) ، وضمان تمثيل أكثر دقة لتغييرات الإيجار. يتم عرض البيانات حتى شهر أبريل هنا ، وتشير عمليات التحقق من القناة لدينا إلى استمرار الارتفاع في شهر مايو.
أيضًا ، وصل مؤشر إيجار الأسرة الواحدة CoreLogic إلى أدنى مستوياته ، كما ناقشته في المقالات السابقة ، مما يشير إلى عودة نمو الإيجارات الإيجابي لإيجارات الأسرة الواحدة أيضًا.
أهمية الزيادات المتتالية في الإيجارات
تشير سلسلة من الزيادات المتتالية في الإيجارات إلى مسار تصاعدي مستدام في أسعار الإيجارات ، حيث ارتفعت بنسبة 1.3٪ في ثلاثة أشهر بعد تراجع طفيف للغاية في الأشهر الأخيرة من عام 2022. التوقعات هي نمو متواضع في الإيجارات (3٪ -5٪). مقابل معدلات الزيادة المكونة من رقمين في الأشهر الـ 24 السابقة.
قد يكون الاتجاه الصعودي المتجدد مؤشراً على عدة عوامل مواتية تهم المستثمرين في العقارات السكنية:
الطلب المتزايد: تعكس الزيادات في الإيجارات الطلب المتزايد على العقارات المؤجرة ، ويمكننا أن نرى امتصاصًا قويًا يحدث حتى الآن في عام 2023 ، لمواكبة العرض الجديد. سيكون من المهم مراقبة التوازن بين الإكمال (جاهز للزيادة في النصف الثاني) والطلب بينما نستمر في الخريف والشتاء.
العرض المحدود: في بعض المناطق ، يكافح المعروض من العقارات المؤجرة لمواكبة الطلب ، لا سيما في مجال تأجير منازل الأسرة الواحدة الجديدة والبيوت والمنازل الريفية. يمكن أن تنجم قيود العرض عن القيود التنظيمية ، أو نقص الأراضي المتاحة ، أو التأخير في الإنشاءات الجديدة. نظرًا لأن الطلب على الإيجارات يفوق العرض ، فقد يجد المستثمرون أنفسهم في موقع قوة ، مع القدرة على فرض إيجارات أعلى وزيادة العائد الإجمالي على الاستثمار.
الشعور المحسّن: ترتبط الزيادات المتتالية في الإيجارات بالظروف الاقتصادية الإيجابية ، مثل نمو الوظائف ، وارتفاع الدخل ، والمشاعر تجاه الأمن الوظيفي. يمكن أن تؤدي هذه العوامل إلى زيادة تكوين الأسرة وزيادة عدد الأشخاص الذين يبحثون عن مساكن للإيجار.
القدرة على تحمل التكاليف المحدودة: أسعار المساكن المتصاعدة ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة تدفع أصحاب المنازل الطموحين نحو سوق الإيجار. نظرًا لأن ملكية المنازل تصبح أقل سهولة بالنسبة لبعض الأفراد أو العائلات ، يزداد الطلب على الإيجارات. يمكن للمستثمرين الاستفادة من هذا الوضع من خلال تقديم عقارات إيجار عالية الجودة تلبي احتياجات العائلات الشابة غير القادرة على شراء منزل ولكنها تريد مكانًا به ساحة.
تعزيز أطروحة الاستثمار
يشير تحليلنا إلى أن الضعف الذي ساد سوق الإيجارات في الخريف الماضي نشأ عن ارتفاع في العناوين الرئيسية والقلق بشأن الركود الوشيك. ال
قد يستمر الركود في الظهور ، لكن يبدو أن بعض التأثيرات على الإيجارات جاءت مبكرة. الأشخاص الذين كانوا يعيشون مع زملائهم في الغرفة أو الأقارب والذين كانوا يفكرون في الانتقال والحصول على مكان خاص بهم ترددوا في القيام بذلك ، وقد ظهر ذلك على أنه إيجارات أبطأ في التطورات الجديدة المبنية للإيجار والمباني السكنية الجديدة ، وأقل من ذلك. إيجارات فعالة. الآن ، يبدو أن بعض الأشخاص الذين أخروا خططهم ينظرون حولهم ويدركون أنهم ما زالوا يشعرون بالأمان في وظائفهم ويمضون قدماً في خططهم للحصول على مكان خاص بهم. يضاعف من هذه الزيادة في الطلب العدد الكبير من جيل الألفية الذين بدأوا في إنجاب الأطفال ، وبالتالي تجاوزوا مستوى المعيشة في الشقق. يؤدي هذا بشكل خاص إلى تحفيز الطلب على إيجارات الأسرة الواحدة وإيجارات المنازل الريفية.
ينمو دخل المستأجرين بشكل أسرع من دخول السكان ككل ، مما يعكس جزئيًا تقدم جيل الألفية في حياتهم المهنية. هذا يتيح مساحة إضافية لتصاعد الإيجار في السنوات المقبلة. ينفق مستأجرو العقارات من الفئة A حوالي 23٪ فقط من دخلهم على الإيجار (لكل بحث من RealPage) ، وهو أقل من الحد الأقصى الذي يتراوح بين 30٪ و 33٪ والذي يعتبر مرتفعًا للغاية.
خاتمة
المستثمرون الذين يراقبون ويحللون هذه الاتجاهات عن كثب لديهم الفرصة للاستفادة من التغييرات في سوق الإيجارات. من خلال رؤية نقاط الانعطاف بمجرد حدوثها ، يمكن للمستثمرين وضع أنفسهم لتحقيق النجاح.
إن القول بأن لدينا “تصحيح” وأنه الآن “انتهى” يأخذ الأمور بعيدًا جدًا ، حيث كان الانخفاض الذي حدث في الخريف الماضي طفيفًا مقارنة بالفترة السابقة. لم يكن ذلك “تصحيحًا” بقدر ما كان ردًا على نظرة أكثر رصانة فجأة للاقتصاد. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن الإيجارات تبدو وكأنها تصمد بشكل أفضل مما كانت عليه ، ومن المرجح أن تستمر في ذلك طالما أن دخل المستأجرين لا يواجه اضطرابًا كبيرًا.
تدعو التنبؤات الصادرة عن Hunter Housing Economics إلى زيادات متواضعة ومستدامة في الإيجارات (خاصة للمنازل ذات الأسرة الواحدة والمنازل المستقلة / الدوبلكس ، فضلاً عن الأكواخ) هذا الصيف وحتى الخريف ، لكنها تحذر من احتمال حدوث تراجع موسمي عادي في الشتاء القادم. متبوعًا بمزيد من النمو في الإيجارات في عام 2024. يمكن أن يؤدي الركود الأعمق من المتوقع إلى زيادة انخفاض الإيجارات على أساس قصير الأجل ، ولكن من المحتمل أيضًا أن يؤدي مثل هذا الحدث إلى عودة عدد من المشترين المحتملين إلى سوق الإيجارات.
