بصفتك صاحب منزل ، ليس هناك شك في أنك قد حافظت على المنزل بمحبة – سواء لنفسك أو كما كنت تعتبر قيمة إعادة البيع. والآن بما أنك على وشك بيع المنزل بالفعل ، فمن المفهوم أنك تريد أن يتم تعويضك عن جهودك. يحتوي منزلك أيضًا على الكثير من الذكريات – وإذا لم تكن حريصًا ، فسوف ينتهي بك الأمر إلى إبراز القيمة العاطفية الخاصة بك في سعر بيع المنزل. لهذا السبب تحتاج إلى التحقق من مشاعرك عند الباب عندما تعرض منزلك في السوق.
وفقًا للسمسرة Kimberly Jay في Compass في نيويورك ، نيويورك ، قد تؤدي الذكريات الإيجابية والقيمة العاطفية إلى قيام البائعين بالمبالغة في أسعار منازلهم. “المشترون ليس لديهم التاريخ أو الاتصال الذي لديك ، ومن المحتمل ألا يشعروا بنفس الشعور تجاه منزلك.” تقول إنه يمكنك أن تأخذ ذكرياتك معك ، لكنها تحذر من تسعير تجاربك في سعر القائمة.
وحتى إذا قمت بإجراء تغييرات وترقيات ، فقد لا يستحق المنزل بقدر ما تعتقد. “يبدو أن البائعين يعتقدون أن منزلهم هو الأجمل على الإطلاق – وقد عاشوا فيه لسنوات ، وهو كذلك يكون تشرح الوسيطة دوروثي شراغر من كولدويل بانكر واربورغ في نيويورك ، نيويورك.
لكن لكل شخص أذواق مختلفة ، وقد لا يقدر المشترون بالضرورة نفس الميزات. يقول شراغر: “من المهم أن تفكر في منزلك بطريقة أقل شخصية: عليك أن تبدأ في التفكير فيه كأصل تبيعه ، ويجب أن تخرج مشاعرك الشخصية من الصورة ، لأنها صفقة تجارية” .
هذه بعض مخاطر المبالغة في سعر منزلك.
قد يتراجع في السوق
يحذر باتريك جاريت ، السمسار / المالك في H & H Realty في Trussville ، AL: “يمكن أن يؤدي ارتفاع سعر المنزل إلى بقائه في السوق لفترة أطول بكثير مما ينبغي قبل الحصول على عرض”. قد تفكر ، “حسنًا ، أنا أعرف قيمة بيتي ، وأنا على استعداد لانتظار المشتري المناسب.” لكن هذا ليس عادة كيف يعمل السوق.
وفقًا لفيكي بارون ، سمسار عقارات في كومباس في نيويورك ، نيويورك ، فإن الوقت الأكثر فعالية لبيع منزل هو عندما يتم إدراجه في السوق لأول مرة. وتوضح قائلة: “إذا كان المنزل مبالغًا فيه ، فسيؤدي ذلك إلى ردع الناس عن القدوم لحضور تلك العروض الأولية المؤثرة” ، مضيفة أنه لا يوجد أبدًا سوق للمنازل باهظة الثمن.
إنها وجهة نظر تشاركها العميلة جين كاتز من كولدويل بانكر واربورغ في نيويورك ، نيويورك ، التي تحذر من أن المبالغة في الأسعار طموح التسعير ليست استراتيجيات جيدة أبدًا. “كقائمة جديدة ، لدى البائع نافذة صغيرة من الوقت يمكن اعتبارها فترة شهر العسل للإدراج ، وخلال هذا الوقت ، تتجه كل الأنظار إلى القائمة ، وتجذب أكبر قدر من الاهتمام والإثارة.”
انها مضيعة للوقت
وإليك سبب آخر لتجنب رفع سعر منزلك. يقول غاريت: “إن المبالغة في تسعير المنزل عادة ما تكون مضيعة للوقت والموارد لوكيل القائمة وبائع المنزل”. يتطلب بيع منزلك الكثير من الأعمال التحضيرية ، والتي يمكن أن تتراوح من التسويق إلى المنازل المفتوحة والعروض ، ناهيك عن الاضطرار إلى الحفاظ على منزلك نظيفًا بدقة ، ومغادرة المنزل عند وصول المشترين المحتملين ، وما إلى ذلك. من هذا دون جدوى إذا لم يكن هناك من يهتم بجدية بالمنزل.
في الواقع ، تخبرنا كريستي ووكر ، الوسيط / المالك في RE / MAX Signature في فينيكس ، أريزونا ، أنها مزحة صناعية أن البائعين يرون منزلهم على أنه قصر بمليون دولار بينما يرى المثمن أنه من الطبقة المتوسطة العليا ويراه المشتري كمثبت العلوي. “يلعب المنظور دورًا كبيرًا فيما يرغب المشتري في دفعه ، ومع ارتفاع أسعار الفائدة ، يصبح معظم المشترين على دراية كافية بالمنافسة على المنازل التي تستحقهم ، ولكن لنقل أي شيء مبالغ فيه لمجرد اعتقاد البائع يمكنهم الحصول على أعلى دولار في هذا السوق “.
سوف تفقد المشترين المحتملين
كقاعدة عامة ، فإن المبالغة في تسعير منزلك قد تؤدي إلى عدم التفكير في شراء منزلك. يقول ووكر إن التسعير المرتفع يجب أن يؤخذ في الاعتبار فقط – حتى في سوق البائع القوي – عندما يكون البائع على استعداد للتحلي بالصبر مع الأيام في السوق التي قد يستغرقها البيع. (وتلاحظ أن المنزل يجب أن يكون في حالة بدائية وأن يكون منظمًا بشكل مناسب.) “ومع ذلك ، يجب استخدام هذه الطريقة فقط عندما يكون هناك القليل من المنافسة المباشرة ، أو أن يكون المنزل فريدًا إلى حد ما.”
لكن والكر يعترف بأن الأسعار المرتفعة ستقضي على الأرجح على العديد من المشترين. على سبيل المثال ، لن يتمكن المشترون الذين يبحثون عن منازل في نطاق سعري معين من رؤيتها ، لأن المنزل خارج معايير الأسعار الخاصة بهم.
“أيضًا ، قد يؤدي ذلك إلى استبعاد المشترين المؤهلين من التنافس على المنزل لأنه تم تسعيره بالفعل على الجانب المرتفع من ميزانيتهم.” بالإضافة إلى ذلك ، يقول والكر إن بعض المشترين سيفترضون أنه في سيناريو العرض المتعدد ، سيحتاجون إلى تقديم عطاءات أكثر. “لذا ، فهم لا يهتمون حتى إذا كان المنزل بالفعل في أعلى نطاق سعري.”
قد تفكر في أنه يمكنك زيادة سعر المنزل ، ومن ثم سيتم تخفيض السعر. لكن هذا لا يحدث دائمًا. وفقًا لكاتز ، إذا كان رقم عرض المشتري وسعر الطلب الخاص بك متباعدين جدًا ، فلن يقدموا أي عرض.
التقييم لن يدعمك
لنفترض أنك بالغت في سعر المنزل وأراد شخص ما شرائه. ووو هووو . . . لكن لا تضرب الفلين على تلك الشمبانيا في وقت قريب جدًا. يحذر غاريت من أنه “يرجى العلم بأن العقار قد لا يتم تقييمه بالقيمة المدرجة – حتى إذا قدم المشتري عرضًا بمبلغ مبالغ فيه”. لذلك ، إذا كان سعر الطلب الخاص بك هو 500000 دولار وكان منزلك لا يتجاوز 450.000 دولار ، فإن مقرض المشتري سيقرضه فقط 450.000 دولار ، وسيحتاج إلى تقديم مبلغ إضافي قدره 50.000 دولار بمفرده.
تقول سارة ألفاريز ، نائب الرئيس الإقليمي للخدمات المصرفية للرهن العقاري في William Raveis Mortgage في نيو يورك ، نيويورك.
وحتى إذا قام جارك المجاور بتسجيل منزله بسعر طموح لا يعني أنه فجأة ، ارتفعت قيمة منزلك بين عشية وضحاها. يقول ألفاريز إنه بمجرد أن يصبح منزل الجار بيعًا مسجلاً ، فسيكون سعره أكثر واقعية ودقة.
هناك سبب يجعل بيع منزلك مختلفًا تمامًا عن الأنواع الأخرى من المعاملات التجارية. تخبرنا الوكيل كيت وولمان-ماهان من كولدويل بانكر واربورغ في نيويورك ، نيويورك ، أن معظم البائعين هم ضحايا عن غير قصد لما يسميه علماء النفس تأثير الوقف. وتوضح قائلة: “هذا يعني أنهم يميلون إلى المبالغة في تقدير منزلهم لمجرد أن المنزل ملك لهم”. “منزل مماثل في أسفل الكتلة ، بالنسبة لهؤلاء البائعين ، سيكون أقل قيمة.” لذلك ، تأكد من أن تأثير الوقف لا يغيب عن تفكيرك عند تسعير منزلك.
المشترون حذرون
ليس فقط سعر المنزل باهظ الثمن هو الذي يوقف المشترين. هناك أيضًا عنصر سلبي آخر ينطلق. يحذر غاريت من أنه “بعد طرح العقار في السوق لفترة طويلة ، قد يصبح موصومًا بسبب تصور المشترين المحتملين الذين يعتقدون أن شيئًا ما خطأ فيه”.
يوافق كاتز على ذلك ، ويقول إنه إذا تم وضع قائمتك هناك وتراكمت أيامًا في السوق ، فلن يكون مظهرًا جيدًا. “سيبدأ المشترون في التفكير في أن هناك شيئًا ما خطأ في المنزل ، ولن يتم اعتبار القائمة” مثيرة “أو مرغوبة ، حتى لو كانت ملكية رائعة – ولنقل عن باربرا كوركوران ،” لا أحد يريد ما لا يريده أحد. ” من المثير للاهتمام ملاحظة أن المشترين ليسوا بالضرورة بسأل أي شخص ما هو الخطأ في المنزل. سيفترضون فقط أن هناك شيئًا خاطئًا بالفعل ، وسوف يتخطون العقار ويعرضون المزيد من القوائم الحديثة.
قد يبيع المنزل بسعر أقل
وأخيرًا ، نتيجة لتسعير منزلك مرتفعًا للغاية ، ووجودك في السوق لفترة طويلة جدًا ، يقول غاريت إنه قد يؤدي إلى نتيجة مدمرة للذات. يقول: “البائع يخاطر بقبول أقل من القيمة السوقية إذا ظل العقار في قائمة المبالغ المسعرة لفترة طويلة”. لاحظ أنه لم يقل “أقل مما تريد”. لا ، قد تؤدي الرغبة في زيادة سعر المنزل إلى بيعه بأقل من القيمة السوقية.
باختصار: لا تخاطر
من المسلم به أن تسعير منزلك يمكن أن يكون قرارًا عاطفيًا ، لكن لا تستسلم لهذا السحب العاطفي. يقول بريت سيرين ، سمسار عقارات في Platinum Living Realty في سكوتسديل ، أريزونا: “على الرغم من أن منزلك يحتوي بالتأكيد على ميزات فريدة قد تمنحه دفعة قوية من حيث القيمة ، فهو في النهاية سلعة”. على هذا النحو ، يقول إنها لن تبيع إلا مقابل ما سيتحمله السوق. “يمكن للوكيل الجيد المساعدة في الحصول على علاوة إذا تم تسويقها جيدًا ويتفاوضون بقوة نيابة عنك ، لكن الذكريات التي يتم صنعها في المنزل لا يتم أخذها في الاعتبار على الإطلاق من قبل السوق – وكل هذه الميزات الجميلة قد لا تجعل الاختلاف سواء. “
بالإضافة إلى ذلك ، أصبح المشترون أكثر ذكاءً. توضح الوكيل دوروثي سالزبوري في كولدويل بانكر واربورغ في نيويورك ، نيويورك: “لديهم إمكانية الوصول إلى الكثير من المعلومات ، وهم يعرفون النطاق الذي يجب أن يكون عليه سعر الإدراج”. عندما تستعد لإدراج منزلك ، تقول إن لديك فرصة واحدة لإطلاقه وتسعيره بشكل صحيح. “إذا تم تسعيرها بشكل صحيح ، فستحصل على عرض أو حتى عروض متعددة ، ولكن إذا بالغت في سعر منزلك ، فسوف يخبرك السوق بنقص العروض”. وفي هذه المرحلة ، فقد منزلك زخمه ويمكن أن ينتهي بك الأمر في وضع غير مستقر.
