تكساس هي موطن للعديد من المدن سريعة النمو، مثل أوستن التي ارتفع عدد سكانها بأكثر من الخمس (21.7٪) من 790.390 في عام 2010 إلى 961.855 في عام 2020؛ سان أنطونيو التي ارتفع عدد سكانها بنسبة 8.1% خلال نفس فترة السنوات العشر، من 1.33 مليون إلى 1.43 مليون؛ وهيوستن التي ارتفع عدد سكانها بنسبة 9.8%، من أقل بقليل من 2.1 مليون في عام 2010 إلى 2.3 مليون في عام 2020، وفقًا للتعداد السكاني العشري لعام 2020. على هذا النحو، تعد تكساس أيضًا موطنًا للعديد من أسواق الإسكان التي ازدهرت بالنشاط في السنوات الأخيرة.
الآن، مع دخول الربع الرابع من عام 2023 ومع اقتراب عام 2024، يواجه الأمريكيون العديد من الشكوك، بما في ذلك احتمال حدوث ركود اقتصادي، ناهيك عن الانتخابات الرئاسية التي ستأتي في نوفمبر 2024. لقد قمنا بتحليل العديد من أسواق الإسكان في عام 2023 ، بما في ذلك سوق الإسكان في أوستن، والذي قد يكون أو لا يكون في وسط فقاعة. وهنا، نركز اهتمامنا على سوق الإسكان في دالاس في عام 2023، بما في ذلك 22 مدينة رئيسية أخرى في منطقة مترو دالاس. قمنا بتحليل أسواق الإسكان هذه من حيث متوسط سعر بيعها، وعدد مبيعات المنازل، وعدد القوائم الجديدة، والمخزون المتاح، ومتوسط عدد الأيام التي يقضيها المنزل في السوق قبل شرائه، ونسبة المبيعات إلى القائمة، ونسبة النسبة المئوية للقوائم النشطة التي شهدت انخفاضًا في الأسعار. تم الحصول على كل هذه البيانات من Redfin، من أغسطس 2018 حتى أغسطس 2023 (أغسطس 2023 هو أحدث شهر تتوفر عنه البيانات).
تابع القراءة لمعرفة ما يحدث في سوق الإسكان في دالاس والتوقعات لعام 2024.
سوق الإسكان في دالاس 2023: نظرة عامة
بعد تحليل بيانات الإسكان المستمدة من Redfin، يظهر سوق الإسكان في منطقة مترو دالاس علامات على عودة أسعار المنازل إلى طبيعتها مقارنة بالاتجاهات العامة لسنوات الوباء وسنوات ما قبل الوباء. وصل متوسط سعر البيع للمنزل في منطقة مترو دالاس إلى ذروة بلغت 463 ألف دولار في مايو 2022. ومع ذلك، بحلول مايو 2023، انخفض هذا الرقم بنسبة 7.1٪، إلى متوسط سعر بيع قدره 430 ألف دولار. اعتبارًا من أغسطس 2023، بلغ متوسط سعر البيع في منطقة مترو دالاس 425000 دولار، وهو أقل بنسبة 1.1٪ فقط من متوسط سعر أغسطس 2022 البالغ 429900 دولار.
وفي مدينة دالاس، بلغت أسعار المنازل أيضًا ذروتها في مايو 2022، عندما وصل متوسط سعر البيع في دالاس إلى أعلى مستوى له على الإطلاق عند 488 ألف دولار. منذ ذلك الحين، انخفضت الأسعار بشكل مطرد، لكن الانخفاض في أسعار المساكن على أساس سنوي كان طفيفا وليس دراماتيكيا: من سعر بيع متوسط قدره 105000 دولار في أغسطس 2022، انخفضت الأسعار بنسبة 1.3٪ فقط، لتصل إلى 399900 دولار في أغسطس 2023.
في المخطط الكبير للأشياء، تظل أسعار المنازل في دالاس أعلى بشكل ملحوظ من مستويات ما قبل الوباء. على سبيل المثال، في أغسطس 2018، كان متوسط سعر البيع في دالاس 292.250 دولارًا، واستمرت أسعار المنازل في الارتفاع مع بداية الوباء. في مارس 2020، عندما بدأت الولايات المتحدة تشعر حقًا بتأثير جائحة كوفيد-19، بلغ متوسط سعر البيع في دالاس 335 ألف دولار، بل وزاد على أساس شهري إلى 340 ألف دولار في أبريل 2020. ومنذ مارس 2020، ارتفعت أسعار المنازل في دالاس لم تنخفض أبدًا عن 300000 دولار، حتى خلال أشهر غير موسمها، كما حدث في يناير 2021 عندما كان متوسط سعر البيع 325000 دولار. في الواقع، يبلغ متوسط سعر البيع لمدة 12 شهرًا (سبتمبر 2022 – أغسطس 2023) في دالاس 400.410 دولارات.
يوجد أدناه مخطط يوضح بالتفصيل التغيرات في أسعار المنازل في دالاس ومنطقة مترو دالاس وتكساس بشكل عام:
من بين 24 مدينة رئيسية في سوق الإسكان في دالاس الكبرى التي قمنا بتحليلها، شهدت 13 منها زيادة في أسعار المنازل على أساس سنوي من أغسطس 2022 إلى أغسطس 2023. وشهدت المدن التسع الأخرى انخفاضات، مع الحد الأقصى للانخفاض على أساس سنوي كونها جامعة بارك، حيث انخفض متوسط سعر البيع بنسبة 34.4%: من 2,745,000 دولار في أغسطس 2022، إلى 1,800,000 دولار في أغسطس 2023. ومن ناحية أخرى، كانت الزيادة الأكبر في مدينة كوبيل، التي شهدت ارتفاع متوسط سعر البيع بنسبة 23.5%، من 558 ألف دولار في أغسطس 2022 إلى 689 ألف دولار في أغسطس 2023.
يوضح الجدول أدناه التغير السنوي في متوسط أسعار البيع في جميع مدن منطقة مترو دالاس التي قمنا بتحليلها، من أغسطس 2022 إلى أغسطس 2023. تم ترتيب المدن حسب أعلى زيادة على أساس سنوي إلى الأخفض:
شهدت يونيفرسيتي بارك، التي تضم جامعة ساوثرن ميثوديست (ومن هنا الاسم)، أكبر انخفاض على أساس سنوي، لكن متوسط سعر بيعها البالغ 1.8 مليون دولار في أغسطس 2023 لا يزال أعلى من متوسط سعرها في أغسطس 2021، عندما كانت كان 1.355 مليون دولار. وحققت جامعة بارك أعلى متوسط سعر بيع لها في أبريل 2023، حيث وصلت إلى 2.835 مليون دولار. المدينة الأخرى الوحيدة في سوق الإسكان في دالاس الكبرى التي شهدت انخفاضًا مضاعفًا هي ألين، حيث انخفض متوسط سعر البيع بنسبة 11.5٪، من 599 ألف دولار في أغسطس 2022 إلى 530 ألف دولار في أغسطس 2023. ومع ذلك، لا يزال متوسط سعر البيع في ألين جيدًا. أعلى مما كانت عليه في أغسطس 2020 – 360 ألف دولار – وأعلى بكثير مما كانت عليه في أيام ما قبل الوباء، مثل أغسطس 2018، عندما كان متوسط سعر بيعها 341500 دولار.
يستمر المخزون في سوق الإسكان في دالاس في التضاؤل
وخلافاً للعديد من أسواق الإسكان الأخرى في الولايات المتحدة، لم يشهد سوق الإسكان في دالاس زيادة كبيرة في المخزون المتاح منه. في حين أنه من الصحيح أن مدينة دالاس قد شهدت زيادة في مخزون المساكن لديها بنسبة 6.9% على أساس سنوي، إلا أن منطقة مترو دالاس شهدت انخفاضًا بنسبة 7.3%، من 14,580 منزلًا للبيع في أغسطس 2022، إلى 13,510 منزلًا. في أغسطس 2023. فيما يلي جدول للتغير السنوي في المخزون في سوق الإسكان الأكبر في دالاس:
كما ترون، فإن الغالبية العظمى من المدن في سوق الإسكان في دالاس الكبرى شهدت انخفاضًا في المخزون المتاح. على الرغم من أن الانخفاض في المخزون المتاح عادة ما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل بسبب قوانين العرض والطلب، إلا أن هذا ليس صحيحا بالضرورة في سوق الإسكان في دالاس. على سبيل المثال، في لويسفيل، انخفض المخزون المتاح بشكل أكبر على أساس سنوي، بما يقرب من الخمسين (39.3٪)، ومع ذلك ارتفع متوسط سعر البيع بنسبة 1.1٪ فقط من أغسطس 2022 إلى أغسطس 2023. وانخفض المخزون بنسبة 27.4%، لكن متوسط سعر البيع انخفض أيضًا بنسبة 11.5% في الفترة من أغسطس 2022 إلى أغسطس 2023.
ومع انخفاض المخزون في معظم سوق الإسكان في دالاس، انخفض أيضًا عدد مبيعات المنازل الشهرية في جميع المدن باستثناء أربع مدن. في منطقة مترو دالاس بشكل عام، انخفض عدد مبيعات المنازل الشهرية بنسبة 10.4%، من 6141 في أغسطس 2022 إلى 5501 في أغسطس 2023. وفي دالاس، انخفضت مبيعات المنازل الشهرية بنسبة 20.6% على أساس سنوي، في حين انخفضت مبيعات يولس، التي شهدت انخفاضًا بنسبة 19% في المخزون المتاح، وشهدت مبيعات المنازل الشهرية انخفاضًا بنسبة 35.1% من أغسطس 2022 إلى أغسطس 2023.
انخفضت انخفاضات الأسعار في سوق الإسكان في دالاس
هناك مقياس مهم آخر عند تحليل أسواق الإسكان وهو النسبة المئوية للقوائم النشطة التي شهدت انخفاضًا في الأسعار. وهنا مرة أخرى، تختلف سوق الإسكان في دالاس عن كثير من الأسواق الأخرى في الولايات المتحدة، مثل سوق الإسكان في سياتل أو سوق الإسكان في دنفر، حيث انخفضت حصة القوائم النشطة مع انخفاض الأسعار عاماً بعد عام في جميع المجالات.
في العام الماضي، في منطقة مترو دالاس، شهدت 40.7% من القوائم النشطة انخفاضًا في الأسعار في أغسطس 2022. وانخفض هذا الرقم قليلاً إلى 39.5% في أغسطس 2023. وفي مدينة دالاس، انخفضت أيضًا نسبة القوائم النشطة مع انخفاض الأسعار العام الماضي – على أساس سنوي، من 37.4% في أغسطس 2022 إلى 36.1% في أغسطس 2023. وعلى الرغم من انخفاض عدد مبيعات المنازل الشهرية في معظم سوق الإسكان في دالاس، إلا أن هذا لم يؤد إلى زيادة في انخفاض الأسعار.
شهدت مدينة جريب فاين انخفاضًا هائلاً في النسبة المئوية لبطاقات البيانات النشطة مع انخفاض الأسعار: من 61.4% من بطاقات البيانات النشطة مع انخفاض الأسعار في أغسطس 2022، انخفض الرقم بنسبة 51.9%، ليصل إلى 29.6% فقط في أغسطس 2023. من ناحية أخرى، شهدت Denton زيادة ملحوظة، حيث ارتفعت حصة القوائم النشطة مع انخفاض الأسعار بنسبة 39.5%، من 36.4% من القوائم النشطة في أغسطس 2022 إلى 50.8% من القوائم النشطة في أغسطس 2023.
المنازل المعروضة للبيع في سوق الإسكان في دالاس تبقى في السوق لفترة أطول
مقياس آخر مفيد جدًا لتحليل نشاط سوق الإسكان هو طول الوقت الذي يقضيه المنزل المعروض للبيع في السوق قبل شرائه. يشير Redfin إلى هذا المقياس على أنه أيام في السوق، والتي تمثل متوسط الأيام الشهرية في السوق التي يجلس فيها المنزل للبيع قبل إخراجه من السوق. وفي منطقة مترو دالاس، ارتفع متوسط عدد الأيام المعروضة في السوق للمنزل المعروض للبيع من 25 يومًا في أغسطس 2022 إلى 33 يومًا في أغسطس 2023، أي ما يعادل زيادة سنوية تبلغ 32٪ تقريبًا. وفي مدينة دالاس، كانت الزيادة السنوية في متوسط الأيام في السوق أقل – 26.1% – حيث ارتفعت من 23 يومًا في السوق في أغسطس 2022 إلى 29 يومًا في السوق في أغسطس 2023. في 20 مدينة من أصل 24 مدينة شهد سوق الإسكان في دالاس الكبرى، الذي تم تحليله، زيادة في عدد الأيام التي يقضيها المنزل المعروض للبيع في السوق قبل شرائه.
وليس من المستغرب أن المدينة التي شهدت أكبر زيادة سنوية في عدد الأيام في السوق هي مدينة دينتون، والتي شهدت أيضًا أكبر زيادة في القوائم النشطة مع انخفاض الأسعار. ارتفع متوسط الأيام المتاحة في السوق للمنزل في دينتون بنسبة 78.9%، من 19 يومًا في أغسطس 2022 إلى 34 يومًا في أغسطس 2023. علاوة على ذلك، فإن متوسط الأيام المتاحة في السوق في دينتون يتجاوز الآن عدد الأيام في كل من أغسطس 2020 وأغسطس 2018، عندما كان المتوسط 24 يومًا. وفي فورت وورث، حدث نفس الاتجاه، حيث بلغ متوسط أيام السوق في المدينة 32 يومًا في أغسطس 2023 مقارنة بـ 30 يومًا في أغسطس 2018.
خلاصة القول في انهيار سوق الإسكان في دالاس
وفيما يتعلق بمسألة ما إذا كانت سوق الإسكان في دالاس سوف تنهار، يبدو أن البيانات تشير إلى أن مثل هذا الحدث غير مرجح على الإطلاق. كما هو الحال مع العديد من أسواق الإسكان في جميع أنحاء الولايات المتحدة، شهد سوق الإسكان في دالاس اعتدالًا في نشاط سوق الإسكان، ومع ذلك لا يبدو أن البيانات تنعكس في الانهيار التام. من الأمور المهمة جدًا التي يجب ملاحظتها حول سوق الإسكان في أمريكا اليوم هو أن الغالبية العظمى من أصحاب المنازل الحاليين حصلوا على قروضهم العقارية خلال حقبة انخفاض أسعار الفائدة على الأموال الفيدرالية في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما تم تخفيض أسعار الفائدة في جميع المجالات من أجل تحفيز التعافي من الأزمة. الأزمة المالية العالمية. وبالتالي فإن نسبة أقل كثيراً من أصحاب المساكن الأميركيين من المرجح أن تواجه مستوى صدمة السداد كما حدث عندما أعيدت أسعار الرهن العقاري ذات الفائدة القابلة للتعديل في عصر فقاعة الإسكان إلى أسعار جديدة أعلى.
لا يمكن العثور على العلامات المنذرة للفقاعة في البيانات. كما ذكرنا سابقًا، فإن الغالبية العظمى من سوق الإسكان في دالاس لم تشهد زيادة في مخزون المساكن. في حين شهدت العديد من المدن في سوق الإسكان في دالاس الكبرى انخفاضًا سنويًا في عدد مبيعات المنازل الشهرية، كان هذا في معظم الحالات اتجاهًا طويل المدى، يعود إلى أيام ما قبل الوباء في عام 2018. بالإضافة إلى ذلك، يتم بيع معظم المنازل في سوق الإسكان في دالاس بأسعار قريبة من أسعار القائمة الأصلية. عادة، سيشهد سوق الإسكان الذي يشهد فقاعة ارتفاعا كبيرا في نسبة المبيعات إلى القائمة – مما يعني أن سعر البيع النهائي أعلى بكثير من سعر القائمة الأولية. في سوق الإسكان في دالاس، في أغسطس 2022، كانت نسب المبيعات إلى القائمة في معظم المدن أعلى قليلاً من 100٪ وبعد عام، في أغسطس 2023، ربما تكون نسب المبيعات إلى القائمة قد انخفضت ولكنها لا تزال قريبة إلى 100%.
