يتم شراء وبيع المباني السكنية المستأجرة بانتظام. في محاولة لتعزيز الإسكان الميسور التكلفة، سنت بعض الولايات القضائية تشريعات لمنح السلطات الحكومية أو الكيانات غير الربحية أو المستأجرين “حق الرفض الأول” عندما يكون المبنى السكني المستأجر على وشك التداول. بدلاً من السماح لمالك عقار رأسمالي شرير بشراء المبنى، يمكن للفارس الأبيض أن يشتريه بدلاً من ذلك بنفس السعر ومن ثم إبقاء الإيجارات في متناول الجميع.
كل هذا يبدو رائعا. ومع ذلك، من الناحية العملية، لا شيء يمنع هذا الفارس الأبيض أو أي فارس أبيض آخر من المشاركة في عملية بيع الاستثمار العقاري العادية تمامًا مثل أي مشتري آخر. إذا كان لدى الفارس الأبيض الموارد المالية اللازمة لشراء مبنى بسعر السوق، فيمكنه الاتصال بوسيط مبيعات الاستثمار العقاري تمامًا مثل أي مشتري آخر. سيكون من دواعي سرور هذا الوسيط أن يخبر الفارس الأبيض عن العقارات المناسبة الموجودة في السوق والتي تنتظر العروض فقط. يمكن للفارس الأبيض المشاركة في أي عملية مزايدة مثل أي شخص آخر. إذا عرض الفارس الأبيض أعلى سعر – حتى ولو كان أعلى بمئة دولار فقط من المزايد التالي – فيمكنه شراء ما يريد.
وقد يعيش أي فارس أبيض من هذا القبيل ليندم على دفع القيمة السوقية، لأن القيمة السوقية تفترض عادة إيجارات السوق. إذا كان الفارس الأبيض يتقاضى أقل من إيجارات السوق، فقد يجد أنه لا يستطيع تشغيل المبنى بنجاح وتغطية خدمة ديونه، على افتراض استخدام تمويل الديون العادية. ردًا على ذلك، من المحتمل أن يقوم مالك الفارس الأبيض بتقليص أعمال الصيانة والمشاريع الرأسمالية إلا في حالات الطوارئ، مما يضمن أن المبنى سوف يتدهور بمرور الوقت. هذا ما يحدث في مباني هيئة الإسكان في مدينة نيويورك وفي المباني الخاضعة لأنظمة الإيجار. وهو يعكس اعتقادا واضحا بين صناع السياسات التقدميين بأنه إذا كنت تمتلك عقارا، فإنك تحصل على المال تلقائيا ولا يتعين عليك التفكير كثيرا في أي شيء آخر.
وبطبيعة الحال، قد يعوض الفارس الأبيض عن فرض إيجارات أقل من السوق من خلال الحصول على إعانات الدعم أو المساهمات من الحكومات (أي دافعي الضرائب، بحيث يصبح مجرد شكل آخر من أشكال إعادة توزيع الدخل) أو الجهات الخيرية. لكن هذه الإعانات أو المساهمات قد تكمل بشكل أفضل مدفوعات الإيجار من قبل المستأجرين الفقراء الذين يعيشون في مبانٍ أقل جودة ولا تقبل التجارة. إنه أبسط بكثير. إنه أقل بكثير من العبء المالي طويل الأجل.
سن المجلس التشريعي في كولورادو مؤخرًا بعض تشريعات حق الرفض الأول التي من شأنها أن تثقل كاهل مبيعات العقارات المستأجرة متعددة الأسر. كان للتشريع متطلبات إشعار وفترات انتظار وإجراءات حتى يتمكن الفرسان البيض من التدخل ومطابقة سعر شراء السوق المتفاوض عليه للمباني السكنية المستأجرة. ويُحسب له أن حاكم كولورادو جاريد بوليس اعترض عليه.
في رسالته باستخدام حق النقض، قال بوليس إنه يدعم قدرة الحكومات المحلية على “شراء هذه العقارات في السوق المفتوحة” – وهي بالضبط النقطة المذكورة أعلاه – لكنه أدرك أن الحق الإلزامي بالرفض الأول من شأنه أن يضيف فقط “التكاليف والوقت إلى المعاملات. ” كما أعرب عن قلقه من فرض المزيد من الأعباء والشكوك والتأخير على المعاملات العقارية ككل. وأشار إلى أن تشريع كولورادو كان غامضا ومبهما، وترك العديد من الأسئلة دون إجابة. وهذا أمر نموذجي في أي حق من حقوق الرفض الأول، وهو الترتيب الذي يؤدي في كثير من الأحيان إلى دعاوى قضائية سيئة وصعبة. لقد تم نصح كولورادو بالابتعاد عن الفوضى برمتها.
إذا لم تكن حقوق الرفض الأول هي العلاج الشافي للمساكن المستأجرة التي لا يمكن تحمل تكاليفها، فما الذي قد يكون أفضل؟ وبعبارة صريحة: بناء المزيد من المساكن المستأجرة. ويتعين على الولايات والمدن من نيويورك إلى كاليفورنيا، بما في ذلك كولورادو، أن تتوصل إلى كيفية جعل الأمر أسهل وأسرع وأقل تكلفة بالنسبة للمطورين لبناء مساكن للإيجار على جميع مستويات السوق. وبينما تفكر تلك الولايات والمدن في استئجار المساكن، يتعين عليها أيضًا التخلص من تنظيم الإيجارات، الذي يؤدي إلى الإفراط في استهلاك المساكن ونقص الاستثمار فيها. وهذان التدبيران من شأنهما أن يعيدا سوق الإسكان المستأجر قبل مرور وقت طويل.
